Sprzedaż domu nabytego umową dożywocia

Na czym polega umowa dożywocia?

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Nowy właściciel może taką nieruchomością swobodnie rozporządzać, czyli może ją sprzedać bez zgody osoby zwanej dożywotnikiem, czyli w Pana przypadku bez zgody osoby, od której otrzymał Pan dom (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 12 października 1973 roku, sygn. akt III CRN 194/73).

Zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia

Następstwem zbycia jest jednak przeniesienie na nabywcę obowiązków związanych z wykonaniem świadczeń należnych dożywotnikowi według zasad wskazanych w art. 910 § 2 K.c. – w razie zbycia nieruchomości obciążonej takim prawem kolejny jej nabywca ponosi odpowiedzialność zarówno rzeczową, jak i osobistą za świadczenia nim objęte. Jego odpowiedzialność osobista nie odnosi się jednak do świadczeń wymagalnych przed nabyciem własności nieruchomości. Oznacza to, że po sprzedaży nieruchomości to nabywca staje się zobowiązany z tytułu dożywocia wobec dożywotnika, oprócz tych zobowiązań, których Pan nie spełnił przed sprzedażą mieszkania. Wobec nich to cały czas Pan będzie zobowiązany do ich pokrycia mimo sprzedaży nieruchomości. Jeżeli nieruchomość obciążona dożywociem zostanie nabyta przez więcej niż jedną osobę i staną się one jej współwłaścicielami w częściach ułamkowych, ich odpowiedzialność osobista będzie solidarna, a nie równa części odpowiadającej udziałowi we współwłasności. Z chwilą zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem dotychczasowy jej właściciel zostaje zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem. Może ponosić jedynie odpowiedzialność osobistą za świadczenia zaległe, o czym pisałam wyżej.

Zamiana dożywocia na rentę

Co do innych sposobów rozwiązania Pana sytuacji dotyczącej, jak mniemam, wyzbycia się dożywocia, to przepisy przewidują dopuszczalność zmiany treści tego prawa. Normujący to zagadnienie przepis art. 913 K.c. stanowi w tym przedmiocie jednoznacznie, że w razie gdy z jakichkolwiek powodów powstaną między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Wynika z tego unormowania możliwość żądania zamiany wszystkich lub niektórych uprawnień objętych treścią prawa dożywocia i nie zależy to od wykazania, że do wytworzenia się stosunków uniemożliwiających pozostawanie stron w bezpośredniej ze sobą styczności doszło z ważnych powodów albo zawinionych przez drugą stronę. Ustawodawca wyraźnie podkreśla, że chodzi o jakiekolwiek powody. Mogą więc to być powody nawet błahe, jeżeli na przestrzeni dłuższego czasu doprowadziły do poważnej sytuacji konfliktowej, a także okoliczności wywołane przez stronę żądającą zamiany świadczeń. Stroną może być przy tym również dożywotnik niebędący zbywcą nieruchomości, lecz osobą bliską zbywcy, na której rzecz zastrzeżone zostało prawo dożywocia.

Decyzja co do tego, czy mają być zamienione na rentę wszystkie uprawnienia wynikające z dożywocia, czy też tylko niektóre z nich, należy – w razie sporu – do sądu, który przy rozstrzyganiu w tym przedmiocie zobowiązany jest uwzględniać interesy obu stron, w tym także tło i charakter nieporozumień. Jeśli np. istniejące nieporozumienia nie stanowią przeszkody do korzystania przez dożywotnika z mieszkania, sąd może nie uwzględnić żądania zamiany tego świadczenia w naturze na rentę.

Rozwiązanie umowy dożywocia

Art. 913 K.c. w § 2 przewiduje również możliwość, że w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika (jeżeli to dożywotnik jest zbywcą nieruchomości) rozwiązać umowę dożywocia. Zasadniczą przesłanką rozwiązania stosunku dożywocia jest niewłaściwy układ stosunków, uniemożliwiający bezpośrednią styczność stron.

Po rozwiązaniu umowy dożywocia zobowiązany (nabywca) może dochodzić od dożywotnika zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość w czasie, gdy był jej właścicielem – jako zwrotu korzyści. Natomiast dożywotnikowi nie przysługuje ani roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez nabywcę z nieruchomości w tym czasie, ani też roszczenie o zwrot pożytków.

Tak więc – jak Pan widzi – ma Pan oprócz sprzedaży domu możliwość albo wystąpienia do sądu o zamianę umowy dożywocia na rentę, albo o rozwiązanie takiej umowy. Co do długów dożywotnika to jeżeli przekazał on nieruchomość nabywcy (czyli Panu) w umowie dożywocia, aby uniknąć spłacania swoich długów, to wierzyciele w tej sytuacji mogą domagać się uznania tej umowy za bezskuteczną, jednakże muszą udowodnić przed sądem, że dożywotnik działał z zamiarem ich pokrzywdzenia. Sama umowa dożywocia nie nakłada na Pana obowiązku spłaty długów dożywotnika. Jest Pan odpowiedzialny jedynie za zobowiązania powstałe pomiędzy Panem a dożywotnikiem – do momentu sprzedaży przez Pana nieruchomości.