Wstrzymanie wykupu mieszkania komunalnego przez gminę

Czy gmina może wstrzymać wykup mieszkania komunalnego?

Tak, gmina może wstrzymać albo ponownie sprawdzić procedurę wykupu, jeżeli powzięła wątpliwości co do spełnienia warunków sprzedaży lokalu. W praktyce najczęściej chodzi o ustalenie, czy osoba ubiegająca się o wykup nadal jest najemcą lokalu i czy lokal służy zaspokajaniu jej potrzeb mieszkaniowych.

Samo wstrzymanie wykupu nie oznacza jeszcze, że straciła Pani mieszkanie. Trzeba jednak niezwłocznie ustalić, czy gmina tylko analizuje sprawę sprzedaży, czy równocześnie doręczyła albo zamierza doręczyć wypowiedzenie umowy najmu. To są dwie różne kwestie: sprzedaż lokalu jest jedną sprawą, a istnienie prawa najmu drugą.

Jeżeli nie zawarto jeszcze aktu notarialnego sprzedaży, lokal nadal należy do gminy. Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a sama zaawansowana procedura wykupu, wycena czy wcześniejsze pisma z urzędu zwykle nie oznaczają jeszcze przeniesienia własności.

Wypowiedzenie najmu z powodu niezamieszkiwania w lokalu

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i musi określać przyczynę wypowiedzenia. Brak formy pisemnej albo brak konkretnej przyczyny może prowadzić do nieważności wypowiedzenia.

W opisanej sprawie gmina mogłaby powoływać się przede wszystkim na art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten pozwala wypowiedzieć najem lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

To oznacza, że nie wystarczy samo ustalenie, że najemca wyjeżdża do pracy sezonowej za granicę albo przez część roku przebywa poza Polską. Gmina musiałaby wykazać, że lokal faktycznie przestał być miejscem zamieszkania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Po stronie najemcy ważne jest natomiast pokazanie, że nie doszło do trwałego opuszczenia lokalu.

W sporze z gminą znaczenie mogą mieć m.in. potwierdzenia opłat czynszu i mediów, korespondencja kierowana na adres lokalu, dokumenty potwierdzające czasowy charakter pracy za granicą, bilety powrotne, oświadczenia sąsiadów, zdjęcia rzeczy osobistych w mieszkaniu, informacja o planowanych powrotach oraz wyjaśnienie, dlaczego pod nieobecność lokal był doglądany przez brata.

Jeżeli gmina wypowie najem i po upływie terminu wypowiedzenia zażąda opróżnienia lokalu, sprawa może trafić do sądu. Wtedy najemca może bronić się twierdzeniem, że wypowiedzenie było bezpodstawne albo nieskuteczne. Warto wtedy znać także przebieg postępowania eksmisyjnego, bo to w takim postępowaniu sąd bada m.in. skuteczność wypowiedzenia i prawo do dalszego zajmowania lokalu.

Praca za granicą a centrum życiowe najemcy

Czasowy wyjazd zarobkowy za granicę nie powinien być automatycznie utożsamiany z opuszczeniem mieszkania komunalnego. Istotne jest to, czy najemca rzeczywiście przeniósł swoje centrum życiowe w inne miejsce, czy tylko okresowo przebywa poza lokalem z powodów zawodowych, rodzinnych albo zdrowotnych.

W orzecznictwie podkreślano, że czasowe i uzasadnione przebywanie poza miejscem stałego zamieszkania nie oznacza samo przez się, że najemca przestał mieszkać w swoim lokalu. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2001 r., sygn. akt I CKN 1179/98, wskazano, że czasowa nieobecność uzasadniona określonymi przyczynami nie musi oznaczać zmiany miejsca zamieszkania.

Podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 1 lutego 2007 r., sygn. akt VI ACa 771/2006, zwracał uwagę, że nawet kilkumiesięczna nieobecność w lokalu nie przesądza automatycznie o jego opuszczeniu. Znaczenie ma całokształt zachowania najemcy, w tym zamiar dalszego korzystania z lokalu, opłacanie należności i brak działań świadczących o rezygnacji z najmu.

Dlatego w piśmie do gminy warto spokojnie wyjaśnić, że wyjazdy mają charakter sezonowy i zarobkowy, lokal pozostaje Pani miejscem zamieszkania, znajdują się tam Pani rzeczy osobiste, opłaty są regulowane, a Pani nie oddała mieszkania innej osobie do samodzielnego używania.

Pobyt brata w mieszkaniu komunalnym

Osobnym problemem jest obecność brata i jego narzeczonej w lokalu. Jeżeli brat tylko dogląda mieszkania, odbiera korespondencję, sprawdza instalacje, wietrzy lokal i zabezpiecza go po wcześniejszym włamaniu, taka sytuacja może być wyjaśniana jako działanie ochronne, a nie oddanie lokalu do używania.

Ryzyko rośnie jednak wtedy, gdy brat faktycznie zamieszkuje w lokalu jak domownik, korzysta z niego samodzielnie i stale, a najemca przebywa gdzie indziej. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny z miesięcznym terminem, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela.

Podobną zasadę przewiduje art. 688² Kodeksu cywilnego: bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda nie jest wymagana wobec osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, ale w relacjach z gminą i tak warto sprawdzić umowę najmu oraz uchwałę rady gminy dotyczącą zasad wynajmowania lokali.

Jeżeli brat ma tylko doglądać lokal, warto napisać do gminy, że nie doszło do podnajmu ani użyczenia mieszkania, a obecność brata wynikała z potrzeby zabezpieczenia lokalu po włamaniu. Jeżeli natomiast brat ma tam realnie mieszkać, najbezpieczniej wystąpić do gminy o wyraźną, najlepiej pisemną zgodę.

Meldunek brata albo jego brak nie przesądza samodzielnie o prawie do lokalu, ale może być jednym z elementów ocenianych przez gminę. Dlatego przy sporze o używanie mieszkania warto uporządkować również kwestie meldunkowe lokatora i zadbać, aby stan faktyczny odpowiadał dokumentom.

Co zrobić po wstrzymaniu wykupu?

W pierwszej kolejności należy wystąpić do gminy albo administracji o pisemne wskazanie przyczyn wstrzymania wykupu i o informację, na jakim etapie znajduje się sprawa. Warto poprosić także o potwierdzenie, czy wobec najemcy zostało wszczęte postępowanie dotyczące wypowiedzenia umowy najmu albo czy wysłano jakiekolwiek oświadczenie o wypowiedzeniu.

W odpowiedzi do gminy należy opisać czasowy charakter wyjazdów, wskazać, że lokal nadal jest miejscem zamieszkania, przedstawić dowody opłacania czynszu i utrzymywania mieszkania oraz wyjaśnić rolę brata. Pismo powinno być rzeczowe, bez emocjonalnych zarzutów wobec urzędu, ponieważ później może stać się dowodem w sądzie.

Jeżeli istnieje ryzyko, że gmina uzna pobyt brata za użyczenie lokalu bez zgody, należy albo ograniczyć jego obecność do faktycznego doglądania mieszkania, albo wystąpić o zgodę na jego zamieszkiwanie. W wielu gminach szczegółowe zasady wynikają z lokalnej uchwały rady gminy, dlatego trzeba ją sprawdzić obok ustawy.

Pozew o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia najmu

Jeżeli gmina doręczy wypowiedzenie najmu, a najemca uważa je za bezpodstawne, możliwe jest wystąpienie do sądu z powództwem o ustalenie istnienia stosunku najmu albo bezskuteczności wypowiedzenia. Podstawą jest art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia albo nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Interes prawny może polegać na tym, że gmina kwestionuje dalsze trwanie najmu, grozi naliczaniem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu albo zapowiada pozew o eksmisję. Często najemca może też podnosić swoje argumenty dopiero w sprawie eksmisyjnej, jeżeli to gmina pierwsza wystąpi do sądu.

Wartość przedmiotu sporu w sprawach dotyczących istnienia, unieważnienia albo rozwiązania umowy najmu ustala się według art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy umowie zawartej na czas nieoznaczony co do zasady jest to suma czynszu za okres trzech miesięcy, a nie za dwanaście miesięcy. Opłata od pozwu w sprawach majątkowych wynosi obecnie 5% wartości przedmiotu sporu, nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 000 zł, chyba że w konkretnej sprawie zastosowanie znajdzie opłata stała albo inna szczególna reguła.

Przed wniesieniem pozwu warto skompletować dokumenty: umowę najmu, wypowiedzenie, pisma z gminy, dowody opłat, dokumenty potwierdzające czasowy wyjazd za granicę, dowody powrotów do lokalu oraz wyjaśnienia dotyczące obecności brata. Im wcześniej uporządkuje się materiał dowodowy, tym łatwiej odeprzeć zarzut trwałego opuszczenia mieszkania.

Wykup lokalu a pierwszeństwo najemcy

Zasady sprzedaży mieszkań komunalnych wynikają przede wszystkim z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z uchwał i zarządzeń obowiązujących w danej gminie. To oznacza, że sama nazwa procedury może być podobna w różnych miastach, ale szczegółowe warunki, bonifikaty, dokumenty i przesłanki odmowy mogą się różnić.

Obecnie art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyznaje ustawowe pierwszeństwo w nabyciu osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany przed 12 listopada 1994 r. na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale. To ważna różnica względem potocznego przekonania, że każdy najemca lokalu komunalnego ma automatyczne ustawowe roszczenie o wykup.

Jeżeli najem powstał później albo na innej podstawie, możliwość wykupu może nadal wynikać z lokalnych zasad przyjętych przez gminę, ale nie zawsze będzie to roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. Co do zasady gmina jako właściciel decyduje, czy przeznaczy lokal do sprzedaży, a przeniesienie własności następuje dopiero w akcie notarialnym.

Nie oznacza to, że gmina może działać dowolnie. Jeżeli procedura została wstrzymana, najemca ma prawo domagać się jasnej informacji o przyczynach, wskazania podstawy prawnej i odniesienia się do złożonych wyjaśnień. Jeżeli gmina traktuje najemców nierówno albo narusza własną uchwałę, sprawę należy analizować indywidualnie.

Czy można stracić mieszkanie komunalne?

Można stracić prawo najmu mieszkania komunalnego, ale nie następuje to automatycznie z powodu samego wyjazdu za granicę ani z powodu wstrzymania wykupu. Konieczne jest skuteczne rozwiązanie stosunku najmu, a przy sporze o opróżnienie lokalu - co do zasady rozstrzygnięcie sądu.

Największe ryzyka w opisanej sytuacji to: uznanie przez gminę, że lokal nie jest zamieszkiwany przez najemcę dłużej niż 12 miesięcy, stwierdzenie oddania lokalu bratu do używania bez zgody właściciela albo brak reakcji najemcy na pisma z urzędu. Każde z tych ryzyk można ograniczyć przez szybkie złożenie wyjaśnień i dowodów.

Jeżeli nie ma zadłużenia, lokal jest zadbany, czynsz jest płacony, a wyjazdy mają charakter okresowy, są to okoliczności przemawiające na korzyść najemcy. Nie przesądzają jednak sprawy automatycznie, bo gmina i ewentualnie sąd będą badać całokształt sytuacji.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11 ust. 1, ust. 2 pkt 3 i ust. 3 pkt 1: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 27, art. 34 i art. 37: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 23 i art. 189: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 13: tekst aktu.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2001 r., sygn. akt I CKN 1179/98.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 1 lutego 2007 r., sygn. akt VI ACa 771/2006.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z dnia 16 grudnia 1983 r., sygn. akt SA/Wr 672/83.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 1 czerwca 1989 r., sygn. akt SA/Ka 226/89.