Hipoteka przymusowa ZUS na nieruchomości – co oznacza i co dalej?

Co oznacza hipoteka przymusowa ZUS?

Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości lub na prawie, które może być obciążone hipoteką. W przypadku zaległości składkowych ZUS może zabezpieczyć swoje należności przez wpis hipoteki przymusowej. Wynika to z art. 26 ust. 3 pkt 1 ustawy z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.

Dla właściciela nieruchomości oznacza to przede wszystkim, że zadłużenie zostaje ujawnione w księdze wieczystej, a nieruchomość staje się mniej atrakcyjna przy sprzedaży lub kredytowaniu. Nie jest to jednak jeszcze równoznaczne z natychmiastową licytacją.

Podstawą wpisu nie jest zwykłe pismo informacyjne z ZUS, lecz akt przewidziany w ustawie. Zgodnie z art. 26 ust. 3 pkt 1 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest doręczona decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu składek, decyzja o odpowiedzialności osoby trzeciej albo decyzja o odpowiedzialności następcy prawnego.

Jaka „decyzja” pozwala ZUS wpisać hipotekę?

Przez „decyzję” należy rozumieć decyzję administracyjną w rozumieniu art. 104 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, czyli rozstrzygnięcie organu administracji publicznej załatwiające sprawę co do istoty albo w inny sposób kończące sprawę w danej instancji.

W praktyce będzie to najczęściej decyzja ZUS, w której organ określa wysokość zaległych składek, odsetek lub odpowiedzialność za cudzy dług składkowy. Samo istnienie zaległości w systemie ZUS nie wystarcza – potrzebna jest decyzja doręczona dłużnikowi, jeśli to właśnie ona ma stanowić podstawę wpisu hipoteki z art. 26 ust. 3 pkt 1 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych.

Ważne jest też to, że hipoteka przymusowa może być wpisana na podstawie decyzji administracyjnej, nawet gdy nie jest jeszcze ostateczna. Wynika to z art. 110 pkt 3 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który dopuszcza hipotekę przymusową na podstawie decyzji, chociażby nie była ostateczna.

Czy ZUS może obciążyć każdy rodzaj nieruchomości?

Nie tylko klasyczną nieruchomość gruntową. Zgodnie z art. 26 ust. 3 pkt 2–4 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych hipoteka przymusowa może obciążać także:

• udział we współwłasności nieruchomości,
• nieruchomość objętą współwłasnością łączną dłużnika i jego małżonka,
• nieruchomość stanowiącą przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej albo udział wspólników – gdy dłużnikiem jest spółka.

Ponadto, zgodnie z art. 65 ust. 2 i 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka może obciążać również użytkowanie wieczyste wraz z budynkami stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W praktyce ZUS może więc zabezpieczać należności nie tylko na domu, ale też np. na mieszkaniu z księgą wieczystą albo na prawie użytkowania wieczystego.

Czy wpis hipoteki oznacza od razu komornika i sprzedaż domu?

Nie. Sam wpis hipoteki przymusowej jest zabezpieczeniem wierzyciela, a nie automatycznym rozpoczęciem egzekucji z nieruchomości. To ważne rozróżnienie.

ZUS może dochodzić należności w trybie egzekucji administracyjnej na podstawie ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Co do zasady egzekucję należności pieniężnych prowadzi się na podstawie tytułu wykonawczego, a zajęcie nieruchomości jest odrębnym etapem postępowania egzekucyjnego, nie samym skutkiem wpisu hipoteki.

W praktyce możliwy jest więc następujący ciąg zdarzeń: najpierw decyzja ZUS, potem wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej, a dopiero później – jeśli zadłużenie nie zostanie spłacone lub objęte ulgą – wszczęcie albo dalsze prowadzenie egzekucji. To, czy dojdzie do licytacji, zależy od wysokości długu, działań ZUS, posiadanego majątku i przebiegu postępowania egzekucyjnego. Dalsze etapy egzekucji opisujemy w materiale o długach w ZUS, komorniku i czynnościach policji.

Nie można też utożsamiać wpisu hipoteki z zajęciem wyposażenia domu. Ruchomości podlegają innym regułom egzekucji niż nieruchomość. Sam wpis w księdze wieczystej nie powoduje zajęcia mebli, sprzętu RTV czy wyposażenia mieszkania.

Jakie są praktyczne skutki wpisu hipoteki przymusowej?

Czy nabywca nieruchomości odpowiada za hipotekę?

Tak, w tym znaczeniu, że nieruchomość pozostaje obciążona po sprzedaży, a wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości także od nowego właściciela. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nabywca staje się więc dłużnikiem rzeczowym, choć nie przejmuje osobistego długu w takim sensie, jak pierwotny dłużnik.

Dlatego sprzedaż nieruchomości z hipoteką przymusową jest co do zasady możliwa, ale w praktyce bardzo utrudniona. Zwykle wymaga spłaty zadłużenia z ceny sprzedaży albo porozumienia co do sposobu wykreślenia obciążenia.

Jak bronić się przed dalszymi skutkami zadłużenia wobec ZUS?

Najpraktyczniejsze rozwiązania to zwykle:

• złożenie odwołania od decyzji ZUS, jeżeli kwestionuje Pan istnienie lub wysokość należności – zgodnie z art. 83 ust. 2 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych od decyzji ZUS przysługuje odwołanie do sądu właściwego według zasad Kodeksu postępowania cywilnego;
• wniosek o odroczenie terminu płatności albo rozłożenie należności na raty – na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych;
• w szczególnych sytuacjach wniosek o umorzenie należności – na podstawie art. 28 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych.

Odroczenie terminu płatności albo rozłożenie zaległości na raty następuje w formie umowy z ZUS. Zgodnie z art. 29 ust. 1 i 4 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych ZUS może udzielić takiej ulgi, uwzględniając możliwości płatnicze dłużnika, a od należności objętych układem nie nalicza się odsetek za zwłokę od dnia następującego po dniu wpływu wniosku – zamiast tego pobierana jest opłata prolongacyjna na zasadach ustawowych.

Trzeba jednak pamiętać, że zawarcie układu ratalnego nie usuwa automatycznie wcześniej wpisanej hipoteki. ZUS może utrzymywać zabezpieczenie do czasu pełnej spłaty zadłużenia, chyba że zgodzi się na inne rozwiązanie wynikające z warunków umowy lub konkretnego stanu sprawy.

Czy można żądać od dłużnika wyjawienia majątku?

Tak. Zgodnie z art. 26 ust. 5–8 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych, na żądanie ZUS dłużnik ma obowiązek wyjawić nieruchomości i prawa majątkowe, które mogą być przedmiotem hipoteki przymusowej lub zastawu, jeżeli zebrane dowody wskazują, że należności z tytułu składek mogą nie zostać wykonane. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Ten obowiązek może objąć także małżonka, następców prawnych oraz osoby trzecie odpowiadające za zadłużenie – dokładnie w wypadkach wskazanych w art. 26 ust. 8 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych.

Jak wykreślić hipotekę przymusową po spłacie?

Po całkowitej spłacie zadłużenia należy uzyskać od ZUS dokument potwierdzający wygaśnięcie wierzytelności i zgodę na wykreślenie hipoteki albo dokument, z którego taka zgoda jednoznacznie wynika. Samo uregulowanie zadłużenia nie usuwa wpisu z księgi wieczystej automatycznie.

Wykreślenie hipoteki następuje na wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Podstawą wpisu wykreślającego jest dokument wierzyciela z podpisem notarialnie poświadczonym albo dokument urzędowy stanowiący podstawę wykreślenia – zgodnie z art. 31 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W praktyce trzeba więc dopilnować zarówno spłaty, jak i formalności wieczystoksięgowych.

Kiedy sytuacja wymaga pilnej analizy?

Warto działać szybko, jeżeli:

• decyzja ZUS została doręczona niedawno i biegnie termin do jej zaskarżenia,
• w księdze wieczystej pojawił się wpis, którego Pan się nie spodziewał,
• nieruchomość jest majątkiem wspólnym małżonków,
• planuje Pan sprzedaż nieruchomości lub ustanowienie kredytu,
• zadłużenie obejmuje także odsetki, koszty egzekucyjne albo odpowiedzialność osoby trzeciej.

W takich sprawach duże znaczenie mają daty doręczeń, treść decyzji, stan księgi wieczystej i to, czy ZUS prowadzi już egzekucję administracyjną czy dopiero zabezpieczył roszczenie.

FAQ

Czy hipoteka przymusowa ZUS oznacza, że stracę dom?

Nie od razu. Wpis hipoteki to zabezpieczenie długu. Do sprzedaży nieruchomości dochodzi dopiero w ramach dalszej egzekucji, jeżeli zadłużenie nie zostanie spłacone lub objęte ulgą.

Czy ZUS może wpisać hipotekę bez prawomocnej decyzji?

Tak. Zgodnie z art. 110 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteka przymusowa może być wpisana także na podstawie decyzji nieostatecznej, jeżeli przepis szczególny daje taką podstawę.

Czy po spłacie długu wpis sam zniknie z księgi wieczystej?

Nie. Po spłacie trzeba uzyskać z ZUS dokument stanowiący podstawę wykreślenia i złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką przymusową ZUS?

Tak, ale jest to utrudnione. Nabywca kupuje nieruchomość z obciążeniem, więc zwykle żąda spłaty długu z ceny sprzedaży albo odpowiedniego zabezpieczenia transakcji.

Czy układ ratalny z ZUS usuwa hipotekę?

Nie automatycznie. Najczęściej hipoteka pozostaje jako zabezpieczenie aż do pełnej spłaty zadłużenia, chyba że ZUS zgodzi się na inne rozwiązanie.

Źródła

• art. 26 ust. 3, ust. 5–8, art. 28, art. 29, art. 83 ust. 2 ustawy z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych,
• art. 104 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego,
• art. 31 ust. 1–2, art. 65 ust. 1–3, art. 110 pkt 3 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
• ustawa z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.