Użyczenie mieszkania w zamian za opiekę a podatek

Czy mieszkanie w zamian za opiekę to użyczenie?

Na aktualny stan prawny, tj. na dzień 12 czerwca 2026 r., podstawowa zasada nie uległa zmianie: przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Wynika to z art. 710 Kodeksu cywilnego.

Kluczowe jest słowo „bezpłatne”. Jeżeli właściciel udostępnia mieszkanie, a druga osoba w zamian zobowiązuje się do regularnej opieki, wykonywania konkretnych usług, remontu, stałego pilnowania nieruchomości albo innych świadczeń mających wymierną wartość, taka umowa może nie być klasycznym użyczeniem. W praktyce może to być umowa mieszana, umowa o świadczenie usług połączona z udostępnieniem lokalu albo inny stosunek odpłatny.

Nie oznacza to jednak, że każda pomoc przekreśla użyczenie. Czym innym jest zwykła grzecznościowa pomoc, a czym innym stały obowiązek opieki wpisany do umowy jako warunek zamieszkania. O kwalifikacji decyduje rzeczywista treść ustaleń, a nie sama nazwa dokumentu.

Opłaty za mieszkanie a bezpłatny charakter użyczenia

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Przy mieszkaniu będą to najczęściej opłaty za prąd, wodę, gaz, ogrzewanie, wywóz śmieci, Internet, bieżące opłaty eksploatacyjne albo koszty drobnego utrzymania lokalu. Jeżeli umowa ogranicza obowiązki korzystającego właśnie do takich zwykłych kosztów, nie musi to jeszcze oznaczać czynszu.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której korzystający zobowiązuje się ponosić za właściciela koszty wykraczające poza zwykłe utrzymanie albo wykonuje świadczenia, które mają charakter wynagrodzenia za możliwość mieszkania. Przykładem może być generalny remont, wymiana okien, spłata zadłużenia właściciela, regularna opieka nad osobą starszą albo prowadzenie jej spraw.

Warto więc wyraźnie rozdzielić w umowie trzy kategorie: koszty eksploatacyjne lokalu, ewentualne nakłady na lokal oraz obowiązki osobiste związane z opieką. Przy wątpliwościach pomocne jest porównanie, czym w praktyce różnią się różnice użyczenie/wynajem, bo sama nazwa umowy nie przesądza jeszcze o skutkach podatkowych.

Nieodpłatne użyczenie mieszkania a PIT po stronie korzystającego

Jeżeli osoba niespokrewniona korzysta z mieszkania bez zapłaty czynszu i nie daje w zamian świadczenia ekwiwalentnego, po jej stronie może powstać przychód z tytułu nieodpłatnego świadczenia. Ustawa o PIT wskazuje, że przychodem jest m.in. wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przy udostępnieniu lokalu albo budynku wartość takiego świadczenia ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu albo budynku. W praktyce trzeba więc ustalić rynkowy czynsz za podobne mieszkanie w tej samej miejscowości, o podobnym standardzie i powierzchni.

Jeżeli przychód nie należy do działalności gospodarczej, stosunku pracy, najmu ani innych szczególnych źródeł, zwykle kwalifikuje się go do przychodów z innych źródeł na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o PIT. Dochód podlega wtedy opodatkowaniu według skali podatkowej. Aktualnie skala podatkowa wynosi 12% do podstawy 120 000 zł, z kwotą zmniejszającą podatek 3600 zł, oraz 32% od nadwyżki ponad 120 000 zł.

Rozliczenia dokonuje się w zeznaniu rocznym właściwym dla sytuacji podatnika. Jeżeli podatnik sam rozpoznaje przychód z nieodpłatnego świadczenia i nie otrzyma informacji od płatnika, w praktyce najczęściej wymaga to wykazania przychodu w PIT-36. Przy konkretnym stanie faktycznym warto jednak sprawdzić, jakie inne dochody osiąga podatnik i czy nie występuje płatnik albo działalność gospodarcza.

Czy właściciel mieszkania płaci podatek?

Jeżeli właściciel rzeczywiście udostępnia mieszkanie bezpłatnie i nie otrzymuje żadnego świadczenia wzajemnego, po jego stronie zasadniczo nie powstaje przychód z najmu, ponieważ nie uzyskuje czynszu ani innego wynagrodzenia. Sam fakt, że korzystający ponosi zwykłe koszty utrzymania lokalu, nie oznacza jeszcze przychodu właściciela.

Jeżeli jednak korzystający ma w zamian za mieszkanie świadczyć opiekę, wykonywać prace remontowe, regulować prywatne zobowiązania właściciela albo świadczyć inne usługi, należy ocenić, czy właściciel nie otrzymuje wynagrodzenia w naturze. Wtedy po obu stronach mogą pojawić się skutki podatkowe: korzystający otrzymuje możliwość zamieszkiwania, a właściciel otrzymuje usługę lub nakład o określonej wartości.

Najbezpieczniej unikać nieprecyzyjnych zapisów typu „mieszkanie za opiekę”, jeśli strony w rzeczywistości chcą zawrzeć bezpłatną umowę użyczenia. Jeżeli opieka ma być obowiązkiem, warto ustalić jej zakres, częstotliwość, wartość i konsekwencje niewykonywania. Takie postanowienia mogą przesądzać, że nie chodzi już o nieodpłatne użyczenie.

Zwolnienie dla rodziny a użyczenie osobie obcej

Ustawa o PIT przewiduje zwolnienie dla wartości świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Może to mieć znaczenie np. przy użyczeniu mieszkania dziecku, rodzicowi, rodzeństwu albo innym bliskim osobom mieszczącym się w tych grupach.

To zwolnienie nie rozwiązuje jednak problemu, gdy mieszkanie jest udostępniane osobie zaufanej, ale niespokrewnionej i nienależącej do I ani II grupy podatkowej. W takim przypadku korzystający co do zasady powinien liczyć się z opodatkowaniem wartości nieodpłatnego świadczenia, chyba że z okoliczności wynika, że wcale nie otrzymał świadczenia nieodpłatnego, bo w zamian wykonuje świadczenia o porównywalnej wartości.

Co wpisać do umowy, aby ograniczyć ryzyko podatkowe?

Umowa powinna jasno wskazywać, czy lokal jest udostępniany bezpłatnie, czy w zamian za konkretne świadczenia. Warto opisać strony, lokal, czas trwania umowy, zasady wypowiedzenia, zakres korzystania z mieszkania, możliwość przyjmowania innych osób, obowiązki dotyczące opłat i napraw oraz zasady zwrotu lokalu.

Jeżeli strony chcą zachować charakter użyczenia, w umowie należy zaznaczyć, że biorący nie płaci czynszu i nie wykonuje świadczeń stanowiących wynagrodzenie za korzystanie z mieszkania. Można natomiast wskazać, że ponosi zwykłe koszty utrzymania lokalu, zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli strony chcą uregulować mieszkanie w zamian za opiekę, dokument powinien być bardziej precyzyjny. Trzeba opisać, czy opieka ma charakter odpłatnej usługi, czy jest dobrowolną pomocą, jak rozliczane są koszty, co dzieje się w razie choroby opiekuna, niewykonywania obowiązków lub konieczności opuszczenia lokalu. W sprawach rodzinnych albo majątkowych czasem zamiast darowizny rozważa się inne formy, ale każde przekazanie nieruchomości wymaga osobnej analizy cywilnej i podatkowej. Jeżeli opieka ma być powiązana z przeniesieniem własności domu, warto sprawdzić również skutki takiego rozwiązania dla zachowku.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

Nieodpłatne użyczenie mieszkania może być podatkowo neutralne dla właściciela, ale u osoby korzystającej z lokalu bez czynszu może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia. Przy lokalu wartość tego świadczenia ustala się według czynszu, jaki byłby należny przy najmie podobnego mieszkania.

Jeżeli jednak lokal jest udostępniany w zamian za opiekę, remont albo inne usługi, nie należy automatycznie traktować sprawy jako użyczenia. W takiej sytuacji trzeba ustalić, czy strony wymieniają świadczenia o określonej wartości i jakie skutki podatkowe powstają po każdej stronie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 710, art. 713 i art. 719.
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, w szczególności art. 11 ust. 1, art. 11 ust. 2a pkt 3, art. 20 ust. 1 i art. 21 ust. 1 pkt 125.
3. Serwis podatki.gov.pl, stawki i limity PIT - skala podatkowa i stawki PIT.