Zakup mieszkania przez osobę niewidomą a PCC

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym trzeba najpierw ustalić, czy w ogóle wystąpi podatek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, PCC obejmuje m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, a mieszkanie lub udział w lokalu mieści się w tym zakresie.

W typowej sytuacji kupujący płaci PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Wynika to z art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wartość przyjmowana do opodatkowania to nie dowolna cena z umowy, lecz wartość rynkowa z dnia dokonania czynności, określana według art. 6 ust. 2 tej ustawy.

Czy osoba niewidoma ma specjalne zwolnienie z PCC przy zakupie mieszkania?

Nie. Obecnie ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie przewiduje odrębnego zwolnienia z PCC z tytułu zakupu mieszkania tylko dlatego, że nabywca jest osobą niewidomą albo osobą z niepełnosprawnością.

W praktyce często dochodzi do pomyłki, ponieważ art. 8 pkt 6 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych rzeczywiście przewiduje zwolnienie dla określonych osób z niepełnosprawnościami, ale dotyczy ono nabycia na potrzeby własne sprzętu rehabilitacyjnego, wózków inwalidzkich, motorowerów, motocykli lub samochodów osobowych. Przepis ten nie obejmuje nabycia mieszkania ani domu.

Jeżeli więc pytanie dotyczy wyłącznie tego, czy osoba niewidoma może uniknąć PCC tylko ze względu na swoją niepełnosprawność, odpowiedź brzmi: nie. Inaczej wygląda to jedynie wtedy, gdy można skorzystać z innego zwolnienia przewidzianego w ustawie.

Kiedy przy zakupie mieszkania PCC w ogóle nie trzeba płacić?

Najważniejszy wyjątek, który dziś trzeba sprawdzić, to zwolnienie dla kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Zostało ono wprowadzone art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązuje dla sprzedaży dokonanych od 31 sierpnia 2023 r.

Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, z ustawowo określonym wyjątkiem dotyczącym udziału nabytego w drodze dziedziczenia.

W uproszczeniu: jeżeli kupuje Pan swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym i wcześniej nie miał Pan mieszkania, domu ani odpowiedniego prawa spółdzielczego, może Pan skorzystać z pełnego zwolnienia z PCC. Trzeba jednak bardzo dokładnie sprawdzić historię własności, również udziały we współwłasności.

Szczególne znaczenie ma wyjątek spadkowy. Zwolnienie może nadal przysługiwać mimo wcześniejszego udziału, jeśli był to wyłącznie udział nabyty w drodze dziedziczenia i spełnione są ustawowe limity. To wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego, zwłaszcza gdy wcześniej odziedziczono część mieszkania po rodzicu.

Warto też pamiętać, że na rynku pierwotnym sprzedaż przez dewelopera najczęściej podlega VAT, a czynności opodatkowane VAT co do zasady nie podlegają PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Dlatego pytanie o PCC najczęściej dotyczy właśnie rynku wtórnego.

Czy fakt, że nie ma Pan ojca, ma wpływ na PCC?

Co do zasady nie. Sam fakt śmierci ojca albo trudna sytuacja rodzinna nie wpływa automatycznie na zwolnienie z PCC przy zakupie mieszkania.

Może to mieć znaczenie tylko pośrednio, jeśli po ojcu odziedziczył Pan jakiś udział w nieruchomości lub inne prawo do lokalu. Wtedy trzeba sprawdzić, czy taki wcześniejszy udział nie wyklucza zwolnienia dla pierwszego mieszkania, czy też mieści się w wyjątku przewidzianym w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Bez analizy dokumentów spadkowych nie da się tego przesądzić.

Czy można negocjować PCC z notariuszem albo urzędem?

Nie można „negocjować” samego podatku w tym sensie, aby notariusz albo urząd skarbowy dowolnie zgodził się na niższy PCC. Wysokość podatku wynika wprost z ustawy.

Przy umowie sprzedaży nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego notariusz jest płatnikiem PCC. Wynika to z art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Notariusz oblicza, pobiera i wpłaca podatek do urzędu skarbowego. Jeżeli więc transakcja nie korzysta ze zwolnienia, notariusz co do zasady pobierze PCC przy podpisaniu aktu.

Można natomiast kwestionować przyjętą wartość rynkową lub wykazywać, że czynność korzysta ze zwolnienia ustawowego. To nie jest jednak negocjacja uznaniowa, lecz wykazanie prawidłowej podstawy prawnej i prawidłowego stanu faktycznego.

Czy można dostać ulgę w zapłacie PCC?

Tak, ale nie jest to zwolnienie z samego podatku i nie przysługuje automatycznie. Jeżeli PCC jest należny, można złożyć wniosek o ulgę w spłacie zobowiązania podatkowego na podstawie art. 67a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Na podstawie tego przepisu organ podatkowy, na wniosek podatnika i w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, może:

1. odroczyć termin płatności podatku,
2. rozłożyć zapłatę podatku na raty,
3. odroczyć lub rozłożyć na raty zapłatę zaległości podatkowej wraz z odsetkami,
4. umorzyć w całości lub w części zaległość podatkową, odsetki za zwłokę lub opłatę prolongacyjną.

Trzeba jednak zwrócić uwagę na dwie praktyczne kwestie:

• ulga jest uznaniowa, więc urząd nie musi jej przyznać,
• przy zakupie nieruchomości PCC pobiera notariusz przy akcie, dlatego w praktyce uzyskanie odroczenia przed zawarciem umowy bywa trudne i wymaga wcześniejszego działania.

Jak wygląda procedura w praktyce?

Jeżeli kupuje Pan mieszkanie na rynku wtórnym, proszę sprawdzić kolejno:

1. czy transakcja na pewno podlega PCC, a nie VAT,
2. czy spełnia Pan warunki zwolnienia dla pierwszego mieszkania z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC,
3. czy w przeszłości nie miał Pan prawa własności lub udziału w lokalu, domu albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu,
4. czy ewentualny wcześniejszy udział pochodził z dziedziczenia i mieści się w ustawowym wyjątku,
5. czy w razie braku zwolnienia potrzebny będzie wniosek o ulgę w spłacie na podstawie art. 67a § 1 Ordynacji podatkowej.

Jeżeli zwolnienie przysługuje, trzeba przedstawić notariuszowi prawdziwe i kompletne informacje dotyczące wcześniejszego stanu majątkowego. Jeżeli okaże się później, że warunki zwolnienia nie były spełnione, może to skutkować powstaniem zaległości podatkowej i obowiązkiem zapłaty odsetek za zwłokę według zasad z Ordynacji podatkowej.

Wniosek

Sama niepełnosprawność wzrokowa nie daje osobnego zwolnienia z PCC przy zakupie mieszkania. Natomiast dziś najważniejsze jest sprawdzenie, czy może Pan skorzystać ze zwolnienia dla pierwszego mieszkania na rynku wtórnym z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli nie, co do zasady trzeba zapłacić 2% PCC, które pobierze notariusz przy akcie.

Śmierć ojca nie wpływa sama w sobie na podatek, ale może mieć znaczenie pośrednie, jeśli wcześniej odziedziczył Pan udział w nieruchomości. W takim wariancie konieczna jest analiza konkretnego stanu faktycznego i dokumentów.

FAQ

Czy osoba niewidoma jest automatycznie zwolniona z PCC przy zakupie mieszkania?

Nie. Ustawa o PCC nie przewiduje odrębnego zwolnienia przy zakupie mieszkania tylko z powodu niewidzenia lub innej niepełnosprawności.

Ile wynosi PCC przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?

Co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC.

Czy pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym jest zwolnione z PCC?

Tak, ale tylko po spełnieniu warunków z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Trzeba sprawdzić, czy kupujący wcześniej nie miał mieszkania, domu ani odpowiedniego udziału lub prawa.

Czy notariusz może zrezygnować z pobrania PCC?

Tylko wtedy, gdy z przepisów wynika brak podatku albo zwolnienie. Notariusz nie może dowolnie obniżyć PCC, bo działa jako płatnik na podstawie art. 10 ust. 2 ustawy o PCC.

Czy można rozłożyć PCC na raty?

Tak, można złożyć wniosek o ulgę w spłacie zobowiązania na podstawie art. 67a § 1 Ordynacji podatkowej. Decyzja urzędu ma jednak charakter uznaniowy.

Źródła

• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 2 pkt 4 lit. a, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 2, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 8 pkt 6, art. 9 pkt 17, art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• art. 67a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa
• ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw – w zakresie wprowadzenia zwolnienia dla pierwszego mieszkania od 31 sierpnia 2023 r.