Czy spadkobierca mieszkania ma prawo głosowania na zebraniach wspólnoty?

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – głos współwłaściciela

W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na przepis art. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), zgodnie z którym – ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16 (dt. przymusowej sprzedaży lokalu; tutaj dla ważności takiej uchwały konieczne jest wypracowanie jednolitego stanowiska w sprawie uchwały przez wszystkich współwłaścicieli). Zatem biorąc pod uwagę treść przepisu, jest Pan traktowany jako właściciel lokalu. Regulacja ta została wprowadzona dopiero z dniem 29 sierpnia 2015 r. i była odpowiedzią na pojawiające się praktyczne potrzeby współwłaścicieli lokali, których głosy były wcześniej pomijane. Wprowadzenie takiego rozwiązania ma ten skutek, że każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych może głosować samodzielnie swoim udziałem, którego wagę ustala się w ten sposób, że udział w nieruchomości wspólnej takiego współwłaściciela odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. W związku z powyższym współwłaściciele lokali w częściach ułamkowych (tj. w opisanej sytuacji Pan) mają autonomiczne prawo oddania swojego głosu.

Od tej zasady istnieje jednak wyjątek, który dotyczy sytuacji, w której wspólnota mieszkaniowa w umowie (dt. powierzenia zarządu nieruchomością wspólną np. osobie fizycznej lub prawnej) lub uchwale podjętej na zasadzie większości udziałów postanowi, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Wówczas znajduje zastosowanie art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali, zgodnie z którym – jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

Przeczytaj też: Prawny obowiązek opieki nad rodzicami

Obowiązek właściciela udostępnienia lokalu – remont, konserwacja, usunięcie awarii, dodatkowe instalacje

Natomiast odnosząc się do drugiej kwestii, którą Pan poruszył, należy wskazać, że zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali – na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Powyższe wyliczenie ma charakter wyczerpujący, co znaczy, że właściciel lokalu jest zobowiązany do zezwolenia na wstęp do lokalu w przypadku zaistnienia jedynie tych wskazanych przesłanek. Dodatkowo przesłanki te muszą być wykazane i możliwe do zweryfikowania. Co ważne, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić wykonania obowiązku udostępnienia lokalu przez właściciela w trybie procesu cywilnego o nakazanie.

Jeżeli chodzi o definicje wymienionych wyżej pojęć, należy wskazać, że definicja legalna (tj. ustawowa) remontu znajduje się w art. 3 pkt. 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351), zgodnie z którym przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Natomiast pojęcie konserwacji nie zostało zdefiniowane w Prawie budowlanym. W świetle poglądów doktryny należy je traktować zgodnie z potocznym rozumieniem – jako wykonywanie robót niezbędnych do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym, tak aby nie ulegała pogorszeniu z powodu codziennej eksploatacji (Z. Niewiadomski [w:] Prawo..., red. Z. Niewiadomski, art. 3, pkt VII). Analogiczne znaczenie należy nadać pojęciu bieżącej konserwacji na gruncie komentowanego przepisu.*

Zatem jeśli zostaną spełnione wyżej wskazane warunki, zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma prawo zażądania wejścia do Pana lokalu. Z opisu wynika, że rury, które zostały usunięte, należały do tzw. nieruchomości wspólnej, zatem w tym zakresie wspólnota będzie władna podejmować decyzje w formie uchwał.

Odpowiedzialność za szkodę powstałą w trakcie prac remontowych

Jeżeli podczas podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową działań w Pana lokalu ulegnie uszkodzeniu Pana mienie, to – zgodnie z zasadą wskazaną w art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360) – odpowiedzialność za szkodę poniesie wspólnota mieszkaniowa lub firma, za pomocą której wspólnota dokonuje remontu. Zgodnie z powołanym przepisem: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”. Warto w tym zakresie odwołać się do wyroku dotyczącego, co prawda, spółdzielni mieszkaniowych, ale co do zasady w realiach wspólnot mieszkaniowych również to stanowisko będzie miało zastosowanie. W wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 r. sygn. akt. II Ca 875/13) wskazano, że: „(…) brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, iż obowiązujące przepisy czy to prawa powszechnego, czy też statutu czy regulaminu zezwalają na naruszanie substancji mieszkaniowej powoda w wyniku podejmowanych przez Spółdzielnię prac remontowych, bez jej późniejszego naprawienia. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż w toku remontu z różnych przyczyn, może dochodzić do uszkodzenia bądź zniszczenia mienia, jednakże w każdym przypadku tego rodzaju szkody winny zostać naprawione. (…) obowiązujące przepisy nie zawierają regulacji, z której wynikałoby, że szacht [pion z rurami] powinien być dostępny na całej swojej powierzchni znajdującej się w lokalu mieszkalnym”.

Przeprowadzanie remontów – rozporządzenie MSWiA

Na zakończenie należy również zwrócić uwagę na treść rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z 1999 r., Nr 74, poz. 836). Zgodnie z § 8 ust. 1 przedmiotowego rozporządzenia – przy remontach budynku należy zapewnić:

1) realizację robót w kolejności wynikającej z opracowanego planu remontów,

2) bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich w trakcie prowadzenia robót,

3) stosowanie rozwiązań technicznych, materiałowych i technologicznych ograniczających uciążliwość użytkowania lokali oraz podnoszących walory użytkowe lokali.

2.Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.

* T. Barański [w:] Ustawa o własności lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa, art. 13.