Czy współspadkobierca może głosować we wspólnocie mieszkaniowej?

Prawo głosu współspadkobiercy we wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli odziedziczył Pan udział w lokalu mieszkalnym, to jako współwłaściciel może Pan co do zasady uczestniczyć w głosowaniach wspólnoty mieszkaniowej. Wynika to z art. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, rozumie się przez to także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16 tej ustawy.

W praktyce oznacza to, że współspadkobierca nie jest pomijany tylko dlatego, że ma udział 1/3 albo 1/2 w lokalu. Może oddać głos odpowiadający jego udziałowi. Przy liczeniu siły głosu bierze się pod uwagę udział współwłaściciela w samym lokalu oraz udział przypisany temu lokalowi w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli więc lokal ma kilku współwłaścicieli, każdy z nich może głosować odrębnie swoim udziałem, o ile wspólnota głosuje według udziałów, czyli według podstawowej zasady z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Kiedy potrzebny jest pełnomocnik współwłaścicieli?

Wyjątek przewiduje art. 23 ust. 2a i 2b ustawy o własności lokali. W określonej sprawie wspólnota może postanowić, że głosowanie odbywa się według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos. Dotyczy to sytuacji wskazanych w art. 23 ust. 2a tej ustawy, czyli gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela bądź do kilku właścicieli łącznie, albo gdy oba te warunki występują jednocześnie.

W takim modelu nie da się już oddać kilku odrębnych głosów z jednego lokalu. Wtedy współwłaściciele lokalu muszą ustanowić pełnomocnika w formie pisemnej. Tak stanowi art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali. Pełnomocnika wybierają większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

Jeżeli więc w Pana wspólnocie nie ma głosowania „jeden właściciel = jeden głos”, może Pan głosować samodzielnie. Jeżeli taka zasada została przyjęta dla konkretnej uchwały, musi Pan działać przez wspólnego pełnomocnika wszystkich współwłaścicieli danego lokalu.

Czy wspólnota może wejść do lokalu i odtworzyć pion grzewczy?

Co do zasady tak, ale tylko przy spełnieniu ustawowych warunków. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

To ważne: wspólnota nie ma prawa wejść do lokalu „na wszelki wypadek” albo tylko dlatego, że tak jest wygodniej wykonawcy. Musi wykazać, że wejście jest niezbędne i że chodzi o jeden z celów wymienionych w art. 13 ust. 2 ustawy. Jeżeli spór dotyczy pionu grzewczego stanowiącego element instalacji wspólnej, wspólnota może próbować oprzeć swoje żądanie właśnie na tym przepisie.

Jeżeli właściciel nie zgadza się na wejście, wspólnota może dochodzić udostępnienia lokalu na drodze cywilnej, żądając nakazania określonego zachowania przez sąd. Nie istnieje natomiast ogólne uprawnienie wspólnoty do samowolnego wejścia i prowadzenia prac bez podstawy prawnej lub bez zgody, poza wyjątkowymi sytuacjami awaryjnymi.

Przy ocenie Pana sprawy kluczowe będzie ustalenie, czy przywrócenie pionu rzeczywiście jest konieczne dla prawidłowego działania instalacji w budynku, czy istnieje uchwała wspólnoty, jaki jest zakres planowanych prac oraz czy da się je wykonać w sposób mniej uciążliwy.

Jak rozumieć remont i konserwację?

Pojęcie remontu definiuje art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się użycie innych wyrobów budowlanych niż w stanie pierwotnym.

Ustawa nie zawiera jednej ogólnej definicji konserwacji na potrzeby art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, ale w praktyce chodzi o działania podtrzymujące sprawność techniczną i zapobiegające pogorszeniu stanu elementów wspólnych budynku.

Jeżeli przez 30 lat instalacja funkcjonowała bez pionu w danym odcinku, to sama dawność takiego stanu nie przesądza jeszcze, że wspólnota utraciła możliwość przywrócenia instalacji. Z drugiej strony wspólnota powinna wykazać, że planowane roboty mają rzeczywisty sens techniczny i nie naruszają nadmiernie interesów właściciela lokalu.

Czy wspólnota może dowolnie kuć ściany i zostawić lokal zniszczony?

Nie. Jeżeli prace są prowadzone legalnie i są rzeczywiście konieczne, nie oznacza to zgody na dowolne naruszanie substancji lokalu. Za szkody odpowiada podmiot, który je wyrządził, na zasadach ogólnych odpowiedzialności odszkodowawczej.

Podstawą jest art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. W zależności od okoliczności odpowiedzialność może ponosić wspólnota mieszkaniowa, wykonawca robót albo oba te podmioty, jeżeli ich działania pozostają w związku ze szkodą.

Jeżeli w czasie prac dojdzie do uszkodzenia płytek, tynku, zabudowy łazienki, armatury albo innych elementów wykończenia, należy od razu sporządzić dokumentację zdjęciową, zgłosić szkodę na piśmie i zażądać jej naprawienia albo zapłaty odszkodowania. Warto też ustalić przed rozpoczęciem robót, czy wykonawca ma polisę OC.

Pomocne może być również stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z 8 maja 2014 r., sygn. akt II Ca 875/13, w którym podkreślono, że prowadzenie prac remontowych nie daje podstaw do trwałego pozostawienia lokalu w stanie uszkodzonym i że szkody powstałe przy takich pracach powinny zostać naprawione.

Jakie obowiązki ma wspólnota przy organizacji remontu?

Przy planowaniu i wykonywaniu robót znaczenie ma także § 8 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Z przepisów tych wynika, że przy remontach budynku należy zapewnić bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich oraz stosować rozwiązania techniczne, materiałowe i technologiczne ograniczające uciążliwość korzystania z lokali.

Przepis ten wskazuje również, że zmiany związane z robotami remontowymi nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku ani naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.

W praktyce oznacza to, że wspólnota powinna tak zaplanować roboty, by zakres ingerencji w Pana łazienkę był możliwie najmniejszy. Jeżeli istnieje kilka wariantów technicznych, należy wybrać ten, który realizuje cel remontu przy najmniejszej uciążliwości dla właściciela lokalu.

Co warto zrobić przed podjęciem prac?

W opisanej sytuacji rozsądne będzie wystąpienie do zarządu lub zarządcy na piśmie o:

• kopię uchwały dotyczącej remontu albo odtworzenia pionu,
• opis techniczny planowanych robót i uzasadnienie, dlaczego wejście do lokalu jest niezbędne,
• wskazanie, kto będzie wykonawcą prac i kto odpowiada za szkody,
• określenie sposobu zabezpieczenia lokalu i odtworzenia zniszczonych elementów,
• termin prac oraz zakres udostępnienia lokalu.

Jeżeli uchwała została już podjęta, trzeba dodatkowo ocenić, czy nie zachodzą podstawy do jej zaskarżenia. Termin na wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, co wynika z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Jeżeli wspólnota lub wykonawca próbują wejść do lokalu bez uzgodnień, bez wykazania niezbędności prac albo grożą wykonaniem robót w sposób nadmiernie ingerujący w lokal, warto od razu zabezpieczyć dowody i rozważyć pilną konsultację prawną.

FAQ

Czy sam fakt dziedziczenia daje prawo do udziału w głosowaniu?

Tak, jeżeli jest Pan współwłaścicielem lokalu. W praktyce przy kontaktach ze wspólnotą warto jednak dysponować dokumentem potwierdzającym nabycie spadku, np. prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktem poświadczenia dziedziczenia.

Czy wspólnota może wejść do lokalu bez mojej zgody?

Co do zasady nie. Poza sytuacjami nagłymi wspólnota powinna opierać się na art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, a gdy właściciel odmawia, dochodzić udostępnienia lokalu w odpowiednim trybie prawnym.

Czy mogę żądać naprawy łazienki po remoncie pionu?

Tak. Jeżeli podczas prac powstała szkoda, można żądać jej naprawienia albo wypłaty odszkodowania na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego, zależnie od tego, kto ponosi winę za uszkodzenia.

Czy wspólnota musi pokazać uchwałę i zakres prac?

Powinna to zrobić, jeżeli na tej podstawie domaga się udostępnienia lokalu albo realizuje remont części wspólnej. Bez znajomości uchwały i uzasadnienia technicznego trudno ocenić, czy żądanie jest legalne i proporcjonalne.

Czy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty?

Tak. Co do zasady właściciel lokalu może żądać uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, a termin wynosi 6 tygodni zgodnie z art. 25 ust. 1a tej ustawy.

Źródła

• art. 1a, art. 13 ust. 2, art. 23 ust. 2, 2a i 2b, art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• § 8 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych
• wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 8 maja 2014 r., sygn. akt II Ca 875/13
• Obowiązek udostępnienia lokalu w celu wybudowania przewodów kominowych
• Wymiana pionów, kiedy wspólnota przekracza swoje uprawnienia?