Wydzielenie części nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania

Czy można wydzielić część wspólnej nieruchomości tylko dla siebie?

W opisanej sytuacji najpierw trzeba odróżnić dwie kwestie: własność fragmentu gruntu oraz wyłączne korzystanie z tego fragmentu. To nie jest to samo. Sam fakt, że wejście do Pani lokalu znajduje się po jednej stronie budynku i że od lat korzysta Pani głównie z tej części terenu, nie oznacza jeszcze, że ten grunt stał się Pani prywatną własnością.

Jeżeli grunt jest częścią nieruchomości wspólnej, to co do zasady wszyscy współuprawnieni mają do niego prawo. W praktyce można jednak uregulować, kto korzysta z której części, bez przenoszenia własności. Takie rozwiązanie nazywa się podziałem quoad usum (podziałem do korzystania).

Najpierw trzeba ustalić: wspólnota mieszkaniowa czy zwykła współwłasność?

To kluczowe, bo od tego zależy właściwa podstawa prawna.

Jeżeli w budynku wyodrębniono lokale, zastosowanie ma ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 1 tej ustawy: właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu, a zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej nie można żądać, dopóki trwa odrębna własność lokali. Z kolei art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jeżeli natomiast nie mamy do czynienia z reżimem ustawy o własności lokali, wtedy w grę wchodzą przepisy o współwłasności z ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 195 i nast.

Przy budynku z 5 lokalami najczęściej mamy do czynienia z tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali tylko wtedy, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną odpowiednio stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Skoro lokali jest 5, co do zasady stosuje się ustawę o własności lokali, a nie prosty model zwykłej współwłasności.

W takim układzie warto też pamiętać, że spory o korzystanie z części wspólnych często łączą się z innymi problemami organizacyjnymi we wspólnocie, np. z tym, jakie są obowiązki wobec wspólnoty i jak reagować na utrudnianie jej funkcjonowania.

Co oznacza to w praktyce przy odrębnej własności lokali?

Jeżeli grunt jest nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, nie może Pani skutecznie żądać od sądu, aby „wydzielił” ten fragment jako odrębną prywatną własność tylko dla Pani, jeżeli miałoby to prowadzić do wyłączenia tej części z nieruchomości wspólnej mimo dalszego istnienia odrębnej własności lokali. Taki kierunek blokuje art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Możliwe jest natomiast takie uregulowanie sposobu korzystania, aby określony fragment gruntu pozostawał do Pani wyłącznego używania. To jednak nie daje własności, tylko uporządkowane zasady korzystania.

Podział quoad usum – najpraktyczniejsze rozwiązanie

Podział quoad usum to umowny albo uchwałowy podział nieruchomości wspólnej do korzystania. Nie zmienia on własności udziałów, ale ustala, kto faktycznie korzysta z konkretnej części działki, podwórza, ogródka, miejsca postojowego czy dojścia do lokalu.

Podstawą takiego rozwiązania przy współwłasności są ogólne przepisy o korzystaniu z rzeczy wspólnej i zarządzie rzeczą wspólną, w tym art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli, a także art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego dotyczące czynności przekraczających i nieprzekraczających zwykłego zarządu.

W realiach wspólnot mieszkaniowych dopuszczalność umownego określenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej jest utrwalona w praktyce i orzecznictwie. Taki podział powinien być jednak jasny, możliwy do wykonania i nienaruszający praw pozostałych właścicieli lokali.

W Pani sprawie taki model wydaje się najbardziej racjonalny: część gruntu po stronie wejścia do Pani lokalu mogłaby zostać przypisana do Pani wyłącznego używania, z jednoczesnym pozostawieniem prawa dostępu w sytuacjach koniecznych, np. remontu elewacji, awarii instalacji, prac ziemnych lub zagrożenia bezpieczeństwa.

Czy potrzebna jest zgoda wszystkich?

W praktyce — bardzo często tak. Jeżeli ustalenie wyłącznego korzystania ma trwale ograniczyć możliwość używania części gruntu przez innych właścicieli, zwykle przyjmuje się, że sprawa wykracza poza zwykłe bieżące administrowanie.

Przy zwykłej współwłasności art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W razie braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Natomiast zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, obliczana według wielkości udziałów.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej kwestia zależy od treści planowanego rozwiązania. Jeżeli ma ono przybrać postać formalnego, trwałego uregulowania wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, najbezpieczniej jest dążyć do jednoznacznej zgody wszystkich właścicieli, ewentualnie do uchwały wspólnoty o odpowiedniej treści. W razie sporu znaczenie będzie mieć konkretny stan faktyczny, treść ksiąg wieczystych, dokumentacja lokali i dotychczasowy sposób korzystania.

Czy sąd może narzucić podział do korzystania?

Tak, ale nie w każdej konfiguracji i nie zawsze wprost na podstawie tego samego trybu. Przy zwykłej współwłasności sąd może ingerować w sposób zarządu rzeczą wspólną i rozstrzygać spory współwłaścicieli, jeżeli nie ma wymaganej zgody. Podstawą są tu przede wszystkim art. 199, art. 201 i art. 202 Kodeksu cywilnego, a procesowo również przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu nieprocesowym.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej sprawa bywa bardziej złożona. Jeżeli właściciele nie mogą dojść do porozumienia, trzeba rozważyć, czy potrzebna jest uchwała wspólnoty, czy możliwe jest dochodzenie ochrony swoich uprawnień na drodze sądowej, np. w związku z naruszeniem zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Czy długoletnie korzystanie daje jakieś szczególne prawa?

Samo wieloletnie, nawet spokojne i akceptowane przez innych korzystanie z fragmentu nieruchomości wspólnej nie powoduje automatycznie nabycia własności tej części ani trwałego prawa wyłącznego korzystania. Może ono natomiast mieć znaczenie dowodowe: pokazuje utrwalony sposób używania nieruchomości i może wspierać argument, że formalne uporządkowanie stanu faktycznego odpowiada dotychczasowej praktyce i nie krzywdzi innych właścicieli.

Nie należy jednak zakładać, że „zawsze tak było”, więc sytuacja jest prawnie zabezpieczona. Bez odpowiedniego porozumienia albo uchwały pozostali właściciele mogą kwestionować wyłączność korzystania.

Czy można żądać zniesienia współwłasności?

Jeżeli mamy klasyczną współwłasność ułamkową, art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jednak w budynku, w którym istnieje odrębna własność lokali, ograniczenie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali co do nieruchomości wspólnej ma pierwszoplanowe znaczenie.

Dlatego w typowej wspólnocie mieszkaniowej z wyodrębnionymi lokalami droga polegająca na „wydzieleniu kawałka gruntu na własność” z reguły nie będzie dostępna. Wtedy pozostaje przede wszystkim podział do korzystania albo — w szczególnych przypadkach — głębsze przekształcenie struktury prawnej nieruchomości, co zwykle jest trudne, kosztowne i wymaga zgodnego współdziałania wszystkich zainteresowanych.

Jeżeli właściciele rozważają dalej idące przekształcenie stanu prawnego, pomocne może być omówienie zagadnienia, jak wygląda zniesienie współwłasności drodze ustanowienia odrębnej własności lokali.

Jak najlepiej uregulować taką sytuację?

W praktyce najbezpieczniejsza kolejność działań wygląda następująco:

Czy można ogrodzić taki teren?

Najczęściej nie bez dodatkowej zgody. Jeżeli nawet uzgodni się podział quoad usum, to nie oznacza to automatycznego prawa do stawiania płotu, bramy, altany, schowka czy wykonywania innych trwałych zmian. Tego rodzaju działania zwykle są kwalifikowane jako czynności przekraczające zwykły zarząd, a w niektórych sytuacjach mogą również wymagać analizy pod kątem prawa budowlanego.

Jeżeli we wspólnocie dochodzi do samowolnych działań dotyczących części wspólnych, warto porównać swoją sytuację z problemem, jakim jest samowolne działanie sąsiada wspólnocie.

Jaki wniosek wynika z Pani sytuacji?

Przy opisanym stanie faktycznym najbardziej prawdopodobne jest, że:

• nie może Pani skutecznie domagać się sądowego wydzielenia tej części gruntu jako odrębnej prywatnej własności, jeżeli jest to nieruchomość wspólna związana z wyodrębnionymi lokalami,
• może Pani natomiast dążyć do formalnego ustalenia wyłącznego korzystania z tego fragmentu,
• najbezpieczniejszą drogą jest przygotowanie projektu podziału quoad usum i uzyskanie zgody pozostałych właścicieli,
• w razie konfliktu trzeba przeanalizować, czy sprawa powinna być procedowana uchwałą wspólnoty, czy istnieją podstawy do wystąpienia do sądu w związku ze sporem o zarząd i korzystanie z nieruchomości wspólnej.

Jeżeli obszar po Pani stronie jest mniejszy niż część używana przez pozostałych, to może to być dodatkowy argument za tym, że proponowany podział nie narusza ich interesów, lecz raczej porządkuje istniejący stan. Nie jest to jednak argument samodzielnie rozstrzygający — liczy się pełny stan prawny i techniczny.

W sporach dotyczących części wspólnych znaczenie może mieć także sposób zarządzania nieruchomością, w tym np. zmiana zarządu wspólnoty oraz zakres kompetencji zarządcy lub zarządu.

FAQ

Czy mogę sama zgłosić do sądu, że teren przy moim wejściu ma być tylko mój?

Nie wprost jako żądanie nadania Pani własności tej części gruntu, jeśli jest to nieruchomość wspólna przy wyodrębnionych lokalach. W takiej sytuacji realne jest raczej dochodzenie uregulowania sposobu korzystania, a nie wydzielenia własności.

Czy podział quoad usum musi być u notariusza?

Nie zawsze, ale forma pisemna z dokładnym załącznikiem graficznym jest bardzo wskazana. Jeżeli rozwiązanie ma być trwałe i niebudzące wątpliwości, warto rozważyć formę notarialną albo co najmniej uchwałę wspólnoty z mapą stanowiącą załącznik.

Czy jeśli nikt wcześniej nie protestował, to mam już prawo wyłączne?

Nie. Brak sprzeciwu może potwierdzać dotychczasowy sposób korzystania, ale sam w sobie nie tworzy prawa własności ani trwałego prawa wyłącznego korzystania.

Czy mogę postawić furtkę albo ogrodzenie po uzgodnieniu samego korzystania?

Niekoniecznie. Trwałe zmiany na nieruchomości wspólnej zwykle wymagają odrębnej zgody, ponieważ mogą być uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Czy udział 30,5% oznacza, że mogę żądać dokładnie 30,5% działki do wyłącznego używania?

Nie automatycznie. Przy podziale do korzystania ważne są nie tylko udziały, ale też funkcjonalność terenu, dostęp do lokali, instalacji i zgodność z interesem pozostałych właścicieli.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 195, art. 199, art. 200, art. 201, art. 202, art. 206, art. 210 § 1 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3 ust. 1–3, art. 19, art. 20 ust. 1 – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 8 czerwca 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 2076/17.