Nielegalna adaptacja strychu we wspólnocie mieszkaniowej – co można zrobić

Co w tej sprawie mogło zostać naruszone?

W opisanym stanie faktycznym trzeba oddzielić od siebie kilka różnych problemów: zgodę na adaptację części wspólnej, skuteczne przeniesienie praw do tej części, zmianę powierzchni lokalu, zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, wpisy w księgach wieczystych oraz późniejsze rozliczenia opłat.

Strych, jeżeli nie stanowi samodzielnego lokalu ani pomieszczenia przynależnego do konkretnego lokalu, jest co do zasady elementem nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zmiana przeznaczenia części wspólnej oraz zgoda na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej należą do czynności przekraczających zwykły zarząd na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 4 i pkt 5 tej ustawy.

Przy przebudowie części wspólnej trzeba sprawdzić, jak oceniana jest adaptacja strychu we wspólnocie mieszkaniowej i jakie zgody są potrzebne do przeprowadzenia planowanych prac. Jeżeli jednak adaptacja strychu prowadziła do trwałego powiększenia jednego lokalu kosztem części wspólnej, sama uchwała wspólnoty nie załatwiała całej sprawy. W takim układzie ingerowano bowiem nie tylko w sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, ale także w zakres praw poszczególnych właścicieli oraz w wysokość udziałów.

Po analizie treści księgi wieczystej Pani nieruchomości stwierdzić należy, że kluczowe będzie ustalenie, na jakiej podstawie prawnej i w jakiej dacie doszło do późniejszej zmiany udziałów, a także czy objęła ona wszystkich właścicieli. W praktyce w takich sprawach bardzo istotne są: uchwały wspólnoty, akty notarialne, inwentaryzacja powykonawcza, dokumentacja budowlana i stare rozliczenia opłat.

Jakie przepisy mają znaczenie przy adaptacji strychu?

Podstawowe znaczenie mają tu przepisy ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Według art. 3 ust. 3 tej ustawy udział odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Natomiast art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali stanowi, że jeżeli suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do właściciela niewyodrębnionych lokali, dokonuje się odpowiedniej korekty, a gdy konieczna jest zmiana udziałów związanych z odrębną własnością lokali, wymaga to zgody właścicieli lokali.

W odniesieniu do zarządu nieruchomością wspólną art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali przewiduje, że do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Z kolei art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 tej ustawy wskazuje wprost zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej i zmianę udziałów jako czynności przekraczające zwykły zarząd.

Jeżeli w budynku była mała wspólnota mieszkaniowa, to zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Wtedy znaczenie ma także art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli więc w 1995 r. doszło do trwałego „odjęcia” części strychu od nieruchomości wspólnej i przyłączenia jej do jednego lokalu, to w zależności od dokładnej konstrukcji prawnej sprawy mogła być potrzebna nie tylko uchwała, ale także zgoda wszystkich właścicieli oraz odpowiednia czynność notarialna. To właśnie ten element najczęściej okazuje się najsłabszym punktem starych adaptacji.

Czy wystarczyła uchwała wspólnoty?

Nie zawsze. Trzeba odróżnić uchwałę wyrażającą zgodę na określone prace lub na zmianę sposobu korzystania ze strychu od skutecznej zmiany praw rzeczowych do lokalu i udziałów.

Orzecznictwo przyjmuje, że przebudowanie lokalu przez przyłączenie do niego części wspólnych może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej albo do takiej zmiany lokalu, która wymaga ponownego uregulowania stanu prawnego. Nadal aktualna pozostaje uchwała Sądu Najwyższego z 25 listopada 2011 r., sygn. III CZP 65/11, zgodnie z którą sama zmiana wpisu w księdze wieczystej nie zastępuje prawidłowego ukształtowania prawa odrębnej własności lokalu.

Istotne są też późniejsze orzeczenia wskazujące, że wspólnota nie może w drodze uchwały większościowej ingerować w sferę prawa odrębnej własności lokali, jeżeli w rzeczywistości potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli. W praktyce oznacza to, że nawet jeżeli wspólnota podjęła uchwałę, nie musi to jeszcze oznaczać, że doszło do skutecznej i pełnej zmiany udziałów oraz praw do lokalu.

Jeżeli w Pani sprawie właściciel „rozliczył się tylko z gminą”, a nie ze wszystkimi współwłaścicielami, to może to wskazywać, że nie doszło do prawidłowego uregulowania nabycia części nieruchomości wspólnej. Sama okoliczność, że przez lata stan taki funkcjonował, nie usuwa automatycznie wady prawnej.

Co z zajęciem większej powierzchni niż przewidywano?

Jeżeli faktycznie zaadaptowano 80 m², mimo że zgoda dotyczyła 60 m², mamy do czynienia z dodatkowym problemem dowodowym i materialnym. Trzeba wtedy ustalić, czy większa powierzchnia została objęta jakąkolwiek zgodą właścicieli, czy znajduje odzwierciedlenie w dokumentacji budowlanej i czy znalazła odzwierciedlenie w zmianie lokalu oraz udziałów.

W praktyce różnica między powierzchnią „uzgodnioną” a powierzchnią faktycznie zajętą może prowadzić do wniosku, że właściciel korzysta z części wspólnej bez tytułu prawnego. W takiej sytuacji można rozważać:

• żądanie wydania bezprawnie zajętej części nieruchomości wspólnej, opierane co do zasady na ochronie własności i współwłasności, w szczególności art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego,
• żądanie zaniechania dalszych naruszeń na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli właściciel nadal korzysta ponad przysługujący mu zakres,
• roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy wspólnej, jeżeli da się wykazać zakres korzystania i podmiot uprawniony do dochodzenia roszczenia.

To, kto powinien wystąpić z takim roszczeniem – wspólnota czy poszczególni współwłaściciele – zależy od rodzaju roszczenia, sposobu zarządu nieruchomością i konkretnego stanu faktycznego.

Jakie znaczenie ma księga wieczysta i zmiana udziałów?

Jeżeli obecny wpis w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, podstawą działania jest art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia niezgodności.

Dodatkowo art. 31 ust. 2 tej ustawy przewiduje, że wpis potrzebny do usunięcia niezgodności może nastąpić, gdy niezgodność zostanie wykazana orzeczeniem sądu albo innymi odpowiednimi dokumentami. W praktyce, gdy strony nie są zgodne, najczęściej konieczne jest właśnie powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Takie powództwo może być potrzebne zwłaszcza wtedy, gdy:

• powierzchnia lokalu ujawniona w dokumentach nie odpowiada rzeczywistości,
• udziały w nieruchomości wspólnej zostały obliczone błędnie albo nie zostały skorygowane po adaptacji,
• późniejsza zmiana udziałów została dokonana bez udziału wszystkich osób, które powinny brać udział w czynności,
• brakuje dokumentu będącego podstawą wpisu.

Jeżeli problem dotyczy samej uchwały wspólnoty, trzeba też odróżnić powództwo o uchylenie uchwały z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali od powództwa wieczystoksięgowego. Termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów – art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. W sprawie dotyczącej zdarzeń sprzed wielu lat ten tryb zwykle nie rozwiąże całości problemu, ale może mieć znaczenie dla nowych uchwał podejmowanych obecnie.

Czy można domagać się zwrotu zawyżonych opłat?

Tak, ale to wymaga osobnej analizy. Jeżeli przez błędne udziały albo błędną powierzchnię lokalu właściciel przez lata płacił za dużo na koszty zarządu nieruchomością wspólną, można rozważać roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia na podstawie art. 410 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 405 Kodeksu cywilnego.

Nie w każdej sprawie odzyska się jednak całość historycznych nadpłat. Znaczenie mają tu przede wszystkim:

• to, jak były naliczane opłaty – według udziałów, metrażu czy innych zasad,
• czy nadpłata wynikała z błędnego wpisu, błędnego wyliczenia czy wadliwej uchwały,
• kto faktycznie wzbogacił się kosztem właściciela – wspólnota, gmina czy konkretny właściciel,
• zarzut przedawnienia.

Co do zasady roszczenia majątkowe przedawniają się według art. 118 Kodeksu cywilnego. Obecnie termin ogólny wynosi 6 lat, a dla świadczeń okresowych i roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. W starszych sprawach trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy przejściowe po nowelizacji terminów przedawnienia. Dlatego nie da się bez analizy dokumentów przesądzić, za jaki dokładnie okres można jeszcze skutecznie dochodzić zwrotu.

Co zrobić z ponownym zajęciem części strychu?

Jeżeli właściciel obecnie zajął kolejną część strychu, sytuacja jest prostsza dowodowo niż w odniesieniu do zdarzeń z lat 90. W pierwszej kolejności warto wystąpić do zarządu lub zarządcy wspólnoty o podjęcie działań dotyczących ochrony nieruchomości wspólnej. Zarząd ma obowiązek prowadzenia spraw wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W piśmie do zarządu warto zażądać:

• udostępnienia uchwał, protokołów, dokumentacji technicznej i podstaw wpisów,
• wezwania właściciela do zaprzestania korzystania z części wspólnej bez tytułu,
• zwołania zebrania właścicieli i podjęcia uchwały co do dalszych działań,
• rozważenia dochodzenia wydania części wspólnej i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Prawo kontroli dokumentów wspólnoty wywodzi się z uprawnień właścicielskich i z zasad zarządu nieruchomością wspólną. W praktyce warto domagać się kopii uchwał, rozliczeń i inwentaryzacji na piśmie. Jeżeli zarząd lub zarządca uchyla się od działania, można rozważyć także zmianę zarządu, zarządcy albo zobowiązanie do wykonania konkretnych czynności w drodze uchwały właścicieli.

Przy analizie bieżących działań właściciela pomocne mogą być również materiały dotyczące tego, jakie są obowiązki wobec wspólnoty przy ingerencji w nieruchomość wspólną.

Jakie działania warto podjąć po kolei?

Jak wygląda postępowanie sądowe i koszty?

Jeżeli nie da się uzyskać porozumienia i poprawnych dokumentów od wszystkich zainteresowanych, najczęściej konieczne jest wniesienie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W takim procesie trzeba wykazać, jaki jest rzeczywisty stan prawny i dlaczego wpis w księdze jest nieprawidłowy.

Podstawą wpisu po wyroku może być następnie art. 31 ust. 2 tej ustawy. W zależności od sprawy uczestnikami lub pozwanymi mogą być osoby, których prawa są ujawnione w księdze albo których praw dotyczy rozstrzygnięcie.

Jeżeli chodzi o opłaty sądowe, trzeba stosować aktualne przepisy ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w tym art. 13c pkt 1 tej ustawy. W sprawach o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przy wartości przedmiotu sporu ponad 40 000 zł pobiera się opłatę stałą 2000 zł. Przy niższej wartości przedmiotu sporu stosuje się stawki przewidziane dla praw majątkowych według aktualnych progów ustawowych. Przed wniesieniem pozwu warto więc prawidłowo ustalić wartość przedmiotu sporu, bo wpływa ona na opłatę.

Trzeba też pamiętać, że w zależności od żądań sprawa może wymagać opinii biegłego z zakresu geodezji, budownictwa albo inwentaryzacji lokali, co zwiększa koszty postępowania.

Wnioski praktyczne

W opisanej sprawie nie ma podstaw, aby przyjąć, że wszystko zostało skutecznie uregulowane tylko dlatego, że lokal od lat funkcjonuje w powiększonym kształcie. Jeżeli część strychu została przyłączona do lokalu bez pełnego i prawidłowego uregulowania praw wszystkich właścicieli, można podważać skuteczność takiego stanu oraz żądać korekty udziałów i wpisów.

Jeżeli obecnie właściciel zajmuje kolejną część strychu, można żądać natychmiastowego przerwania naruszeń i ochrony nieruchomości wspólnej. Równolegle warto rozdzielić trzy tory działania: ustalenie prawidłowego stanu księgi wieczystej, ocenę roszczeń finansowych dotyczących nadpłat oraz działania przeciwko aktualnemu bezprawnemu zajęciu części wspólnej.

FAQ

Czy wspólnota większością głosów może sama zmienić udziały w nieruchomości wspólnej?

Nie zawsze. Jeżeli zmiana udziałów jest związana z ingerencją w prawa odrębnej własności lokali, w praktyce często potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli oraz odpowiednia czynność prawna, a nie tylko uchwała większościowa.

Czy po latach można jeszcze podważać skutki dawnej adaptacji strychu?

Tak, ale zwykle nie przez zwykłe zaskarżenie starej uchwały. Częściej chodzi o ustalenie rzeczywistego stanu prawnego, korektę wpisów w księdze wieczystej oraz ewentualne roszczenia o wydanie części wspólnej albo o zwrot nadpłat.

Czy można odzyskać pieniądze za zawyżone opłaty do wspólnoty?

Jest to możliwe, najczęściej w oparciu o przepisy o nienależnym świadczeniu, ale trzeba zbadać sposób naliczania opłat, okres nadpłat i przedawnienie. Bez rozliczeń i dokumentów nie da się określić kwoty ani okresu dochodzenia roszczenia.

Co zrobić, gdy zarząd wspólnoty nic nie robi?

Warto złożyć pisemne wezwanie do podjęcia działań, żądać dokumentów, wnioskować o zebranie właścicieli i uchwałę w sprawie dalszych kroków. W zależności od sytuacji można też rozważyć zmianę zarządu lub samodzielne wystąpienie z odpowiednim roszczeniem.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398

5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt III CZP 65/11
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 października 2012 r., sygn. akt I ACa 1357/11
7. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 stycznia 2013 r., sygn. akt VI ACa 968/12
8. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12
9. Postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 27 marca 2018 r., sygn. akt II Ca 1200/17
10. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2021 r., sygn. akt IV CSKP 112/21
11. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2020 r., sygn. akt IV CSK 585/18