Mamy 10 755 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Adaptacja strychu i przepisanie udziałów z niepełnym poparciem lokatorów

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 16.10.2019

Dokonałem adaptacji strychu, posiadam wszelkie odbiory i uchwały. Mam też uchwałę zobowiązującą zarządcę do dokonania przepisania udziałów z niepełnym poparciem 83%. Niestety jest jeden lokator, który wprawdzie podpisał wcześniejsze uchwały, ale nie ma zamiaru przyjść na zebranie z udziałem notariusza. Posiadam jednak uchwałę, która upoważnia zarząd do przeprowadzenia tej czynności z poparciem 83%. Czy można przeprowadzić przepis bez tych 17%?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Fot. Fotolia

Adaptacja strychu i przepisanie udziałów z niepełnym poparciem lokatorów

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną – obejmujące m.in. rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizację i większy remont, nadbudowę i przebudowę, podział nieruchomości i łączenie lokali, zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej albo ustanowienie lub zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną – wymagają, zasadniczo, zgody większości właścicieli lokali, rozumianej zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali (u.w.l.) lub zgody wszystkich właścicieli, jeżeli przepis szczególny tak stanowi, a w stosunkach zewnętrznych – ponadto pełnomocnictwa do zawarcia umowy danego rodzaju, sporządzonego w formie prawem przewidzianej. Przykładowe wyliczenie tych czynności zawiera ust. 3 art. 22 u.w.l. Z kolei art. 3 ust. 6 i 7 oraz art. 18 ust. 1 u.w.l. wskazują czynności, których podjęcie wymaga zgody i współdziałania wszystkich właścicieli.

 

Granice władztwa wspólnoty mieszkaniowej zakreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. (II CSK 600/08 LEX nr 500188), wypowiadając się następująco:

 

„Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty”.

 

Z treści art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wynika expressis verbis prawo do udzielenia w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że uchwałą większości – w trybie art. 23 ust. 2 bądź ust. 2a u.w.l. – może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nią rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Możliwe jest zatem, że objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć właścicielowi wyodrębnionego już lokalu w ten sposób, że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej. Wprawdzie do wniosku o wymaganej na zmianę wysokości udziałów prima facie może skłaniać teza postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10, LEX nr 73809), jednak analiza uzasadniania tego orzeczenia wskazuje, że zapadło ono w innym stanie faktycznym niż w niniejszej sprawie i nie dotyczyło uchwały wspólnoty podjętej na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.

 

Ustawa o własności lokali nie przewiduje wyjątków od zasady, że za uchwałą powinna się opowiedzieć większość właścicieli liczona albo według wielkości udziałów albo według liczby właścicieli. Uczestniczenie we wspólnocie mieszkaniowej tworzonej przez wszystkich właścicieli lokali związanych stosunkiem współwłasności o szczególnym reżimie prawnym, musi się z konieczności wiązać z ograniczeniem praw każdego z właścicieli lokali na rzecz interesu wspólnego. Inaczej sprzeciw jednego z właścicieli lokali mógłby prowadzić do dezorganizacji wspólnoty.

 

Korekta wielkości udziałów właścicieli poszczególnych lokali jest oczywistym następstwem ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy części wspólnej, a przy tym u.w.l. wprost zezwala na dokonanie w takim przypadku zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej w drodze głosowania większością głosów uprawnionych właścicieli. Dopuszczalność takiej zmiany na podstawie uchwały podjętej większością głosów nie pozostaje w sprzeczności z art. 3 u.w.l., a zwłaszcza z jego ust. 6 i 7. Konsekwencją ustalonego w art. 3 ust. 3 i 5 u.w.l. sposobu liczenia wielkości udziałów przez określenie stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali jest konieczność zmiany wielkości udziałów w razie każdej zmiany łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (co może być spowodowane powstaniem nowego samodzielnego lokalu w wyniku nadbudowy lub przebudowy). Zmiana liczby znajdującej się w liczniku ułamka na większą lub mniejszą, musi prowadzić do zmniejszenia lub zwiększenia wysokości istniejących udziałów.

 

Zgodnie z powyższym w mojej ocenie uchwały mogą zapaść większością głosów 83%.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII + zero =

»Podobne materiały

Dokumenty wspólnoty

Jestem pełnomocnikiem właściciela mieszkania upoważnionym do głosowania i w związku z tym prokurent wspólnoty mieszkaniowej (tak samo jak zarząd tej wspólnoty) odmawia mi wglądu do dokumentów wspólnoty. Czy to zgodne z prawem?

Obowiązek utrzymywania części wspólnych budynku

Mieszkam w budynku czterorodzinnym. Każdy właściciel ma wykupione mieszkanie. Nie mamy założonej prawnie wspólnoty, ale wyznaczyliśmy skarbnika, który zbiera pieniądze od lokatorów na fundusz remontowy, dzięki któremu udało nam się już m.in. ocieplić budynek. Niedawno jedna osoba stw

Ogródek przydomowy we wspólnocie

Mam zamiar kupić mieszkanie wraz z prawem wyłącznego korzystania do przynależnego do niego ogródka przydomowego (ogródek jest na mapie osiedla). Czy ogródek ten stanowi część wspólną terenu wspólnoty? Czy będę go mogła zagospodarować po swojemu?
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »