Adaptacja strychu we wspólnocie a zmiana udziałów

Czy 83% głosów wystarczy do przepisania udziałów po adaptacji strychu?

Jeżeli adaptacja strychu została przeprowadzona jako przebudowa części nieruchomości wspólnej, a wspólnota podjęła uchwałę większością głosów liczoną według udziałów, to w typowym przypadku 83% głosów może wystarczyć do dalszego przeprowadzenia sprawy. Nie chodzi bowiem o zgodę każdego właściciela na samo pojawienie się u notariusza, lecz o to, czy wspólnota podjęła prawidłową uchwałę i czy zarząd otrzymał umocowanie do zawarcia aktu notarialnego.

Podstawą jest art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali. Przepis ten obejmuje zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy, rozporządzenie tym lokalem oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania takiego lokalu. W obecnym stanie prawnym istotny jest również art. 21 ust. 3 ustawy, zgodnie z którym zarząd, działając na podstawie pełnomocnictwa z art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał m.in. z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a ze skutkiem wobec właścicieli wszystkich lokali.

Granice władztwa wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną. Nie może natomiast uchwałą dowolnie ingerować w prawo odrębnej własności lokali. To rozróżnienie ma w sprawach adaptacji strychu zasadnicze znaczenie. Jeżeli strych był częścią wspólną, a w wyniku legalnej przebudowy powstaje nowy lokal albo powiększa się lokal właściciela, wspólnota może podjąć uchwałę w sprawie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Jeżeli jednak uchwała miałaby zmieniać prawa właścicieli do ich istniejących lokali, np. zmniejszać powierzchnię lokalu albo pozbawiać ich części przynależnej, sama większość głosów może nie wystarczyć.

Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08, podkreślił, że właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał ingerujących w prawa odrębnej własności lokali. Oznacza to, że uchwała wspólnoty jest właściwym instrumentem w sprawach nieruchomości wspólnej, ale nie może zastępować zgody właściciela na zmianę zakresu jego prawa własności.

Uchwała, pełnomocnictwo i akt notarialny

W praktyce notarialnej kluczowe jest to, czy uchwała została sformułowana wystarczająco precyzyjnie. Uchwała powinna wskazywać, na jaką czynność wspólnota wyraża zgodę, czego dotyczy przebudowa albo adaptacja, jaki lokal ma powstać lub zostać powiększony, jak mają zmienić się udziały oraz czy zarząd otrzymuje pełnomocnictwo do zawarcia umowy w odpowiedniej formie.

Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że wspólnota zgadza się na uporządkowanie udziałów. Jeżeli czynność wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo dla zarządu również musi odpowiadać wymaganej formie. Notariusz będzie badał treść uchwały, sposób jej podjęcia, zakres pełnomocnictwa, dokumenty techniczne i geodezyjne, zaświadczenie o samodzielności lokalu, podstawę wpisu do księgi wieczystej oraz zgodność czynności z ustawą o własności lokali.

Jeżeli właściciel reprezentujący 17% udziałów nie chce przyjść na zebranie z udziałem notariusza, ale uchwała została podjęta prawidłowo i obejmuje skuteczne pełnomocnictwo dla zarządu, brak jego osobistej obecności nie powinien sam przez się blokować czynności. Problem może powstać dopiero wtedy, gdy uchwała wykracza poza kompetencje wspólnoty albo gdy dokumenty nie pozwalają na jednoznaczne ustalenie skutków prawnych zmiany.

Kiedy potrzebna może być zgoda wszystkich właścicieli?

Ostrożność jest konieczna wtedy, gdy zmiana udziałów nie jest wyłącznie konsekwencją powstania nowego lokalu z części wspólnej, lecz wynika z przeliczenia, inwentaryzacji lub zmiany powierzchni istniejących lokali. W postanowieniu z 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10, Sąd Najwyższy wskazał, że zmiana udziałów, która wpływa na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako zwykła korekta możliwa do przeprowadzenia samą większością. W takim układzie może być potrzebny udział wszystkich właścicieli lokali.

Dlatego w sprawach adaptacji strychu trzeba odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to legalna przebudowa części wspólnej i utworzenie albo powiększenie lokalu, przy której ustawa wprost przewiduje uchwałę wspólnoty. Druga to zmiana zakresu praw do już istniejących lokali, która dotyka prawa własności konkretnych osób. W tej drugiej sytuacji brak zgody jednego właściciela może mieć poważniejsze znaczenie.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed próbą dokonania wpisów i podpisania aktu warto zweryfikować kilka elementów. Po pierwsze, czy uchwała została podjęta zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, a więc większością głosów właścicieli liczoną według udziałów, chyba że prawidłowo zastosowano zasadę jeden właściciel jeden głos. Po drugie, czy wszyscy właściciele zostali prawidłowo zawiadomieni o uchwale, zwłaszcza gdy głosy zbierano indywidualnie. Po trzecie, czy uchwała zawiera zgodę na konkretną czynność i pełnomocnictwo dla zarządu.

Po czwarte, należy ustalić, czy adaptacja strychu ma pełną podstawę budowlaną i lokalową: pozwolenie albo skuteczne zgłoszenie, wymagane odbiory, zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz dokumenty potrzebne do wpisu w księgach wieczystych. Po piąte, trzeba sprawdzić, czy żaden z właścicieli nie zaskarżył uchwały albo czy sąd nie wstrzymał jej wykonania. Samo zaskarżenie uchwały nie powoduje automatycznie jej niewykonalności, ale wstrzymanie wykonania przez sąd zmienia sytuację praktyczną.

Zaskarżenie uchwały przez właściciela

Właściciel, który nie zgadza się z uchwałą, może ją zaskarżyć do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Podstawą zaskarżenia może być niezgodność uchwały z prawem, z umową właścicieli, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesów właściciela.

Jeżeli termin na zaskarżenie upłynął i sąd nie wstrzymał wykonania uchwały, notariusz może uznać uchwałę za wystarczającą podstawę działania zarządu. Nie oznacza to jednak, że każda uchwała większościowa będzie skuteczna. Decyduje jej przedmiot, treść, forma pełnomocnictwa i wpływ na prawa właścicieli lokali.

FAQ

Podsumowanie

Przy adaptacji strychu i zmianie udziałów decydujące znaczenie ma nie sama obecność wszystkich właścicieli u notariusza, lecz prawidłowa uchwała wspólnoty, właściwe pełnomocnictwo dla zarządu oraz brak ingerencji w prawo odrębnej własności innych lokali. Jeżeli uchwała mieści się w art. 22 ust. 3 pkt 5 lub 5a ustawy o własności lokali, 83% głosów liczonych udziałami może być wystarczające do wykonania czynności przez zarząd. Jeżeli jednak zmiana udziałów wpływa na powierzchnię lub zakres praw istniejących lokali, sprawa wymaga szczególnej analizy i może wymagać zgody wszystkich właścicieli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 232 - tekst ustawy
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08 - orzeczenie SN
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10 - orzeczenie SN