Zakup mieszkania po nielegalnej przebudowie – jakie masz prawa?

Kupno mieszkania po przeróbkach – od czego zacząć?

W opisanej sytuacji nie chodzi o „podważenie aktu notarialnego” jako takiego, lecz przede wszystkim o ocenę, czy sprzedany lokal ma wady fizyczne lub prawne oraz czy sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi.

Podstawą jest art. 556 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. W przypadku mieszkania wada fizyczna może polegać nie tylko na uszkodzeniu lokalu, ale również na tym, że lokal nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na swoje przeznaczenie albo zapewnienia sprzedawcy.

Zgodnie z art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz jest wadliwa, jeżeli:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego,
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy,
• została wydana w stanie niezupełnym.

Jeżeli więc lokal został przerobiony w sposób sprzeczny z przepisami techniczno-budowlanymi albo stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowania, może to uzasadniać roszczenia wobec sprzedawcy.

Czy brak wentylacji i samowolna przebudowa to wada mieszkania?

Tak – bardzo często tak właśnie będzie. Jeżeli w wydzielonej kuchni lub łazience nie ma wymaganej wentylacji, a przebudowa została wykonana bez wymaganych zgód lub zgłoszeń, może to oznaczać zarówno niezgodność lokalu z przepisami techniczno-budowlanymi, jak i niezgodność z umową.

Znaczenie ma tu nie tylko sam fakt przeróbki, ale jej skutek: czy lokal może być bezpiecznie użytkowany oraz czy da się legalnie utrzymać istniejący układ pomieszczeń. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego i zwykle wymaga opinii osoby z uprawnieniami budowlanymi.

W praktyce trzeba sprawdzić dwa odrębne zagadnienia:

• czy przebudowa lokalu wymagała dopełnienia formalności na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
• czy po przebudowie lokal spełnia wymagania techniczne, w tym dotyczące wentylacji i bezpieczeństwa użytkowania.

Jeżeli przebudowa objęła roboty wykonane bez wymaganego zgłoszenia albo pozwolenia, nadzór budowlany może prowadzić postępowanie w sprawie samowoli budowlanej na podstawie przepisów rozdziału 5a Prawa budowlanego. To jednak nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy wobec kupującego z rękojmi.

Jakie uprawnienia daje rękojmia przy zakupie mieszkania?

Na podstawie art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Przy nieruchomościach usunięcie wady przez sprzedawcę w praktyce zdarza się rzadziej, ale jest prawnie możliwe.

Dodatkowo zgodnie z art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może żądać usunięcia wady. W przypadku mieszkania może to oznaczać np. doprowadzenie lokalu do stanu zgodnego z prawem i wymaganiami technicznymi, o ile jest to realne.

Najważniejsza różnica jest taka:

Zgodnie z art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Dlatego przy mieszkaniu kluczowe jest ustalenie, czy ujawnione nieprawidłowości faktycznie uniemożliwiają lub poważnie ograniczają bezpieczne i zgodne z prawem korzystanie z lokalu.

Zobacz również:

reklamacja usługi wykonanej niezgodnie z umową

Czy można unieważnić umowę sprzedaży mieszkania?

Najczęściej właściwą drogą nie jest unieważnienie aktu notarialnego, lecz skorzystanie z rękojmi. Akt notarialny dokumentuje zawarcie umowy, ale sam fakt istnienia wad mieszkania nie powoduje automatycznie nieważności umowy.

Nieważność umowy można rozważać tylko wyjątkowo, np. gdy wystąpiła wada oświadczenia woli albo sprzeczność czynności prawnej z ustawą, o czym stanowią odpowiednio art. 82–88 oraz art. 58 Kodeksu cywilnego. W typowej sytuacji wadliwego mieszkania właściwsze są roszczenia z rękojmi, ewentualnie odszkodowanie.

Jeżeli sprzedawca zapewniał, że lokal nie ma wad, a w akcie notarialnym złożył takie oświadczenie, może to wzmacniać Pana pozycję dowodową. Nie oznacza to jednak automatycznie wygranej – nadal trzeba wykazać, że wada istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, czyli co do zasady w chwili wydania lokalu.

Co z niezgodnością liczby pokoi z aktem notarialnym?

Jeżeli w akcie notarialnym wyraźnie wskazano, że przedmiotem sprzedaży jest lokal jednopokojowy, to samo wcześniejsze ogłoszenie albo ustne przedstawianie mieszkania jako dwupokojowego zwykle nie będzie najsilniejszą podstawą roszczeń. Treść aktu notarialnego ma tu bardzo duże znaczenie dowodowe.

Nie oznacza to jednak, że sprawa jest przegrana. Jeżeli sprzedawca przedstawiał lokal jako pełnowartościowe mieszkanie po legalnej przebudowie, a faktycznie wydzielone pomieszczenia nie spełniają wymagań technicznych lub prawnych, problemem pozostaje wada lokalu, a nie sama nazwa układu pomieszczeń.

Brak pozwolenia na użytkowanie części budynku – czy to wada kupionego lokalu?

To zależy od tego, czego dokładnie dotyczy brak formalności. Jeżeli problemy z pozwoleniem na użytkowanie dotyczą poddasza, piwnic albo innych części budynku, które nie są częścią kupionego lokalu ani jego pomieszczeń przynależnych, nie zawsze będzie to wada samego mieszkania.

Inaczej może być wtedy, gdy brak wymaganych decyzji dotyczy właśnie lokalu kupującego albo części budynku koniecznych do prawidłowego korzystania z mieszkania. Wtedy można rozważać wadę prawną lub fizyczną, zależnie od charakteru nieprawidłowości.

Warto więc sprawdzić:

• treść aktu notarialnego,
• wypis z kartoteki lokali i dokumentację wspólnoty lub spółdzielni,
• decyzje o pozwoleniu na użytkowanie lub inne rozstrzygnięcia organu nadzoru budowlanego,
• czy piwnica, strych lub inne pomieszczenia są pomieszczeniami przynależnymi do lokalu.

Zobacz również:

przeniesienie własności nieruchomości

Jak sprawdzić, czy przebudowa mieszkania była legalna?

Najpraktyczniej jest zgromadzić dokumenty jeszcze przed wysłaniem formalnego wezwania do sprzedawcy. W szczególności warto:

1. wystąpić do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej lub nadzoru budowlanego o informację, czy przebudowa lokalu była zgłoszona albo objęta decyzją administracyjną,
2. uzyskać dokumentację techniczną budynku lub lokalu, jeżeli jest dostępna,
3. zlecić oględziny rzeczoznawcy budowlanemu albo osobie z odpowiednimi uprawnieniami,
4. zebrać zdjęcia, korespondencję, ogłoszenie sprzedaży i treść aktu notarialnego.

W przypadku instalacji gazowej i wentylacji nie warto opierać się wyłącznie na własnej ocenie. Jeżeli opinia techniczna potwierdzi, że lokal nie spełnia wymagań bezpieczeństwa albo wymaga kosztownej legalizacji i przebudowy, będzie to ważny dowód zarówno w rozmowach ze sprzedawcą, jak i w sądzie.

Terminy dochodzenia roszczeń po zakupie nieruchomości

Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu.

Istotne jest też art. 568 § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli kupujący zażądał usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, bieg terminu do wykonania uprawnień określonych w art. 560 i 561 Kodeksu cywilnego może ulec odpowiedniemu ukształtowaniu. W praktyce nie warto jednak zwlekać – im szybciej zostaną podjęte działania, tym łatwiej zabezpieczyć dowody.

Jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił, kupujący jest w lepszej sytuacji procesowej. Zgodnie z art. 564 Kodeksu cywilnego w takim przypadku sprzedawca nie może powoływać się na to, że kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju.

Jak napisać do sprzedawcy i czego żądać?

Pismo do sprzedawcy powinno być konkretne. Najlepiej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i załączyć kopie najważniejszych dokumentów lub przynajmniej je opisać.

W piśmie warto:

• opisać ujawnione wady,
• wskazać, kiedy zostały stwierdzone,
• powołać art. 556 § 1, art. 556¹ § 1 oraz odpowiednio art. 560 § 1 albo art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego,
• jednoznacznie określić żądanie: obniżenie ceny, usunięcie wady lub odstąpienie od umowy,
• wyznaczyć rozsądny termin odpowiedzi.

Jeżeli wada jest poważna, ale nie ma Pan jeszcze opinii technicznej, można najpierw wezwać sprzedawcę do zajęcia stanowiska i równolegle zlecić ekspertyzę. W sprawach o większą wartość sporu taka opinia jest zwykle kluczowa.

Kiedy odstąpienie od umowy ma realne szanse?

Odstąpienie od umowy sprzedaży mieszkania ma największe szanse wtedy, gdy wada jest istotna, czyli obiektywnie poważna z punktu widzenia możliwości normalnego i bezpiecznego korzystania z lokalu albo kosztów doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem.

Za wadę istotną mogą przemawiać np.:

• zagrożenie dla zdrowia lub życia mieszkańców,
• wadliwa instalacja gazowa lub brak wymaganej wentylacji,
• samowolna przebudowa, której legalizacja jest niemożliwa albo skrajnie kosztowna,
• konieczność rozbiórki wykonanych przeróbek, aby przywrócić stan zgodny z prawem.

Jeżeli jednak wada jest usuwalna i koszt naprawy nie jest niewspółmierny do wartości mieszkania, sąd może uznać, że właściwsze jest obniżenie ceny niż rozwiązanie całej umowy. Dlatego wynik sprawy zależy od dokumentów i opinii technicznej.

FAQ

Czy kupujący może powołać się na rękojmię, jeśli widział mieszkanie przed zakupem?

Tak, jeżeli nie wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Zgodnie z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności tylko wtedy, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Samo obejrzenie lokalu nie oznacza jeszcze wiedzy o nielegalnej przebudowie lub ukrytych wadach instalacji.

Czy brak kratki wentylacyjnej wystarczy do odstąpienia od umowy?

Nie zawsze. Trzeba wykazać, że wada jest istotna w rozumieniu art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego. Zwykle potrzebna jest opinia techniczna potwierdzająca wpływ wady na bezpieczeństwo albo możliwość normalnego korzystania z mieszkania.

Ile czasu jest na dochodzenie roszczeń przy mieszkaniu?

Co do zasady 5 lat od wydania nieruchomości – art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie warto jednak czekać, bo z upływem czasu trudniej zabezpieczyć dowody i ustalić stan lokalu z chwili sprzedaży.

Czy trzeba najpierw iść do nadzoru budowlanego?

Nie jest to obowiązkowe do samego zgłoszenia roszczeń z rękojmi, ale w praktyce często bardzo pomocne. Informacja, że przebudowa nie była zalegalizowana albo narusza przepisy Prawa budowlanego, może mieć duże znaczenie dowodowe.

Czy można żądać zwrotu kosztów ekspertyzy?

W określonych sytuacjach tak, zwłaszcza gdy ekspertyza była potrzebna do ustalenia istnienia wady i zakresu roszczeń. Zależy to jednak od przebiegu sprawy, podstawy prawnej dochodzonego roszczenia oraz tego, czy sprawa kończy się polubownie czy w sądzie.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 58, art. 82–88, art. 556, art. 556¹, art. 557, art. 560, art. 561, art. 564, art. 568.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności przepisy dotyczące robót budowlanych, przebudowy oraz postępowania w sprawie samowoli budowlanej.
• Akty wykonawcze dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – w zakresie wymagań wentylacyjnych i bezpieczeństwa użytkowania lokali.