Miejsca parkingowe we wspólnocie – czy można wykluczyć najemców?

Parking na nieruchomości wspólnej – kto ma do niego prawo?

Jeżeli miejsca postojowe zostały urządzone na nieruchomości wspólnej, to punktem wyjścia jest art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przepis ten stosuje się do nieruchomości wspólnej z uwzględnieniem zasad wynikających z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Jeżeli więc parking nie jest wyodrębnioną własnością konkretnego właściciela ani nie został skutecznie oddany do wyłącznego korzystania określonym osobom, pozostaje częścią wspólną.

To oznacza, że prawo do korzystania z parkingu przysługuje właścicielowi lokalu, a właściciel może wykonywać swoje uprawnienia także przez osoby, którym oddał lokal do używania, w szczególności przez najemcę. Sam fakt, że z miejsca korzysta najemca, nie oznacza jeszcze, że doszło do bezprawnego zajęcia części wspólnej.

Czy zarząd może wydać klucze tylko właścicielom?

Samo techniczne wydanie kluczy lub pilotów tylko właścicielom nie zawsze będzie bezprawne, jeżeli właściciel może następnie udostępnić taki klucz lub pilot swojemu najemcy. Problem pojawia się wtedy, gdy przyjęte rozwiązanie faktycznie uniemożliwia korzystanie z parkingu właścicielom wynajmującym lokale albo prowadzi do uprzywilejowania jednych współwłaścicieli kosztem innych.

Zarząd wspólnoty wykonuje czynności zwykłego zarządu na podstawie art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, ale nie może samodzielnie ingerować w treść prawa współwłasności ponad to, co jest konieczne dla bieżącego administrowania nieruchomością. Jeżeli więc decyzja zarządu realnie ogranicza sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, najbezpieczniej powinna ona wynikać z uchwały właścicieli lokali podjętej zgodnie z art. 22 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali.

W praktyce wspólnota może ustalić zasady organizacyjne, na przykład liczbę wydawanych pilotów, sposób otwierania blokad, zakaz parkowania pojazdów niesprawnych czy zasady bezpieczeństwa. Nie może jednak przyjąć reguły, która w istocie brzmi: „właściciel wynajmujący lokal traci możliwość korzystania z parkingu, bo z miejsca korzysta jego najemca”. Taka konstrukcja byłaby trudna do pogodzenia z art. 206 Kodeksu cywilnego oraz z celem prawa własności lokalu.

Czy TBS lub inny właściciel wynajmujący lokale może domagać się dostępu dla najemców?

Co do zasady tak. Właściciel lokalu, także TBS, pozostaje współwłaścicielem nieruchomości wspólnej i może żądać poszanowania swoich uprawnień wynikających z art. 206 Kodeksu cywilnego. To, że lokal został oddany w najem, nie pozbawia właściciela prawa do korzystania z części wspólnej zgodnie z przeznaczeniem lokalu.

W relacji najmu znaczenie ma także art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania. Zwykle korzystanie z lokalu obejmuje również korzystanie z tych części wspólnych, które są normalnie związane z używaniem mieszkania. Jeżeli parking jest częścią wspólną i nie ma ważnie ustanowionego wyłącznego podziału miejsc, właściciel może chcieć, by najemca wykonywał jego uprawnienie do współkorzystania z parkingu.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy w umowie najmu właściciel w ogóle nie przewidział prawa do korzystania z miejsca, a jednocześnie sam chce zachować możliwość korzystania z parkingu. Wtedy spór może dotyczyć relacji właściciel–najemca, a nie tylko wspólnoty. Jednak nawet w takim wariancie wspólnota nie zyskuje automatycznie prawa do całkowitego wykluczenia najemców jako kategorii użytkowników.

Zobacz również:

regulamin parkingu we wspólnocie mieszkaniowej – co wolno

Kiedy wspólnota może ograniczyć sposób korzystania z parkingu?

Wspólnota może wprowadzać rozsądne zasady porządkowe, ale nie może naruszać istoty współwłasności. Dopuszczalne mogą być zwłaszcza takie rozwiązania, które służą pogodzeniu praw wszystkich właścicieli, na przykład:

• zasada „jedno miejsce użytkowane jednocześnie przez jeden lokal”, jeżeli nie dochodzi do trwałego wykluczenia części właścicieli,
• system rotacyjny,
• wydawanie ograniczonej liczby identyfikatorów lub pilotów z możliwością przekazania ich osobie korzystającej z lokalu,
• regulamin przeciwdziałający zastawianiu przejazdów i korzystaniu z miejsc przez osoby obce.

Niedopuszczalne lub bardzo ryzykowne prawnie są natomiast rozwiązania, które bez odpowiedniej podstawy przyznają części współwłaścicieli trwały przywilej wyłącznego korzystania z określonych miejsc i jednocześnie odbierają to uprawnienie innym. W orzecznictwie przyjmuje się, że sposób korzystania z nieruchomości wspólnej nie może pozostawać w sprzeczności z prawem własności lokali ani zasadami prawidłowego zarządzania.

Jeżeli wspólnota chce uregulować sprawę trwale, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest umowa właścicieli o podział do korzystania (quoad usum). Taki podział nie przenosi własności, ale ustala, która część wspólna jest używana przez konkretnego właściciela. W zależności od stanu faktycznego i treści ksiąg wieczystych warto sprawdzić, czy dla skuteczności rozwiązania nie będzie potrzebna jednomyślność albo odpowiednia forma dokumentu.

Uchwała, regulamin czy umowa quoad usum – co jest najbezpieczniejsze?

Jakie roszczenia ma właściciel, którego odsunięto od korzystania z parkingu?

Jeżeli właściciel został bezprawnie pozbawiony możliwości korzystania z części wspólnej, może rozważyć kilka środków prawnych.

Po pierwsze, jeżeli ograniczenie wynika z uchwały wspólnoty, właściciel może ją zaskarżyć na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo gdy uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Po drugie, właściciel może powołać się na ochronę własności. Art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przewiduje roszczenie windykacyjne, a art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie negatoryjne przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób niż przez pozbawienie władztwa nad rzeczą. W sprawach dotyczących części wspólnych częściej praktyczne znaczenie ma właśnie roszczenie negatoryjne, gdy chodzi o usunięcie przeszkód albo zakazanie dalszych naruszeń.

Po trzecie, właściciel może żądać udostępnienia dokumentów wspólnoty i podstaw podjętej decyzji, jeżeli chce ocenić legalność działań zarządu. Warto wtedy zabezpieczyć regulamin, uchwałę, korespondencję i protokoły zebrań.

Zobacz również:

odmowa wglądu w dokumenty wspólnoty pełnomocnikowi właściciela

Czy zasada „1 właściciel – 1 kluczyk” jest zgodna z prawem?

Sama taka zasada nie przesądza jeszcze o bezprawności. Może być dopuszczalna jako techniczne rozwiązanie, jeżeli:

• nie prowadzi do faktycznego wyłączenia właściciela z korzystania z parkingu,
• właściciel może przekazać klucz lub pilot najemcy,
• zasada dotyczy wszystkich jednakowo i ma racjonalne uzasadnienie organizacyjne,
• nie służy obejściu zakazu dyskryminowania części współwłaścicieli.

Jeżeli jednak zarząd interpretuje tę zasadę tak, że pilot ma pozostać wyłącznie „w ręku właściciela”, a najemca nie może z niego korzystać, wówczas dochodzi do realnego ograniczenia wykonywania prawa współwłaściciela. W takim ujęciu argument TBS oparty na art. 206 Kodeksu cywilnego jest co do zasady poważny.

Jak zgodnie z prawem uporządkować konflikt we wspólnocie?

W praktyce najrozsądniejsze są następujące kroki:

1. ustalić, czy miejsca postojowe są częścią nieruchomości wspólnej, czy zostały już wcześniej przypisane do lokali,
2. sprawdzić, czy istnieje uchwała, regulamin albo umowa quoad usum,
3. ocenić, czy właściciel lokalu może przekazać pilot najemcy,
4. jeżeli zasad brak – podjąć uchwałę porządkującą korzystanie z parkingu, bez wykluczania właścicieli wynajmujących lokale,
5. w razie potrzeby przygotować projekt umowy o podział do korzystania.

Na etapie wspólnoty często lepiej działa rozwiązanie kompromisowe niż spór sądowy. Można wprowadzić zasadę, że uprawnienie parkingowe jest przypisane do lokalu albo właściciela, ale korzystać z niego może osoba faktycznie używająca lokalu: właściciel, domownik albo najemca. Taki model zwykle lepiej odpowiada realiom i zmniejsza liczbę konfliktów.

W podobnych sporach znaczenie mają także obowiązki wobec wspólnoty, bo właściciel powinien wykonywać swoje prawa tak, aby nie naruszać uprawnień innych współwłaścicieli ani zasad współżycia we wspólnocie.

Podsumowanie

Jeżeli parking jest częścią nieruchomości wspólnej, wspólnota nie powinna wprowadzać reguł, które faktycznie wyłączają z korzystania właścicieli wynajmujących lokale albo uniemożliwiają im wykonywanie prawa przez najemców. Podstawą jest art. 206 Kodeksu cywilnego w związku z przepisami ustawy o własności lokali.

Dopuszczalne są zasady organizacyjne, ale nie takie, które naruszają istotę współwłasności. Jeżeli wspólnota chce trwale uporządkować korzystanie z miejsc, najbezpieczniejsze jest precyzyjne uregulowanie tego w uchwale zgodnej z prawem albo w umowie quoad usum.

FAQ

Czy wspólnota może zakazać parkowania najemcom jako grupie?

Co do zasady nie, jeśli prowadzi to do ograniczenia praw właściciela lokalu do korzystania z nieruchomości wspólnej. Samo używanie miejsca przez najemcę nie odbiera właścicielowi uprawnień z art. 206 Kodeksu cywilnego.

Czy wystarczy decyzja zarządu bez uchwały?

Do bieżącej organizacji czasem tak, ale jeśli decyzja realnie ogranicza sposób korzystania z części wspólnej, bezpieczniej wymaga ona uchwały właścicieli. Nawet uchwała nie może jednak naruszać prawa ani interesu właściciela.

Czy można przypisać konkretne miejsce do konkretnego lokalu?

Tak, najczęściej przez umowę o podział do korzystania (quoad usum), a w niektórych przypadkach także przez odpowiednie rozwiązania przyjęte wcześniej w dokumentacji nieruchomości. Warto to przygotować precyzyjnie, bo błędy formalne powodują późniejsze spory.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Czy brak wzmianki o parkingu w umowie najmu kończy sprawę?

Nie zawsze. Trzeba ocenić całą sytuację: status parkingu, treść regulaminu wspólnoty, sposób korzystania z lokalu i to, czy właściciel wykonuje swoje uprawnienie do części wspólnej przez najemcę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 45, art. 206, art. 222 § 1 i 2 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3 ust. 2, art. 21, art. 22, art. 25 – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2010 r., sygn. akt IV CSK 118/10
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., sygn. akt III CKN 21/99