Regulamin parkingu we wspólnocie mieszkaniowej – co wolno?

Czy wspólnota może uchwalić regulamin parkingu?

Tak. Wspólnota mieszkaniowa może przyjmować zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym z parkingu stanowiącego część nieruchomości wspólnej. Podstawą jest art. 13 ust. 1 oraz art. 14 i art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Właściciel lokalu ma obowiązek korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli, a wspólnota może podejmować uchwały dotyczące sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Jeżeli więc parking jest częścią nieruchomości wspólnej, wspólnota może ustalić m.in. zasady identyfikatorów, sposób korzystania z miejsc, organizację ruchu na terenie wewnętrznym czy procedurę zgłaszania naruszeń. Nie oznacza to jednak pełnej swobody.

Granice tych uprawnień wyznacza przede wszystkim art. 12 ust. 1 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz utrwalone orzecznictwo, zgodnie z którym wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, ale nie może dowolnie ograniczać prawa własności poszczególnych właścicieli ani tworzyć sankcji bez podstawy ustawowej. W praktyce istotny pozostaje także wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r., sygn. II CSK 601/08, podkreślający, że wspólnota nie może wykraczać poza zarząd nieruchomością wspólną.

Czego wspólnota nie może wpisać do regulaminu?

Wspólnota nie może skutecznie postanowić, że sama „nałoży mandat”, „ukarze mandatem” albo „obciąży karą pieniężną” osobę parkującą niezgodnie z regulaminem, jeżeli brak do tego wyraźnej podstawy ustawowej. Mandat karny może nałożyć wyłącznie uprawniony organ i tylko za czyn będący wykroczeniem albo innym deliktem przewidzianym przez ustawę.

Oznacza to, że zapis typu: „wspólnota kieruje wniosek o ukaranie mandatem” można potraktować co najwyżej jako zapowiedź zawiadomienia odpowiednich służb. Nie oznacza on jednak, że policja albo straż miejska ma obowiązek ukarać kierowcę. O tym decyduje organ na podstawie przepisów ustawy i konkretnej sytuacji.

Nieprawidłowy będzie również zapis przewidujący automatyczne „odholowanie na koszt osoby nieuprawnionej” tylko dlatego, że regulamin tak stanowi. Usunięcie pojazdu z drogi następuje wyłącznie w przypadkach wskazanych w art. 130a ust. 1 ustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. – Prawo o ruchu drogowym, np. gdy pojazd pozostawiono w miejscu, gdzie jest to zabronione i utrudnia ruch albo zagraża bezpieczeństwu, albo gdy pojazd został pozostawiony na miejscu przeznaczonym dla osoby niepełnosprawnej przez osobę nieuprawnioną.

Kiedy policja lub straż miejska mogą interweniować?

Kluczowe jest to, czy na terenie parkingu obowiązują przepisy ustawy – Prawo o ruchu drogowym. Zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy stosuje się ją do ruchu na drogach publicznych, w strefach zamieszkania oraz w strefach ruchu. Dodatkowo niektóre przepisy stosuje się także poza tymi miejscami, jeżeli jest to konieczne dla uniknięcia zagrożenia bezpieczeństwa osób.

W praktyce oznacza to:

Na terenie strefy zamieszkania postój jest dozwolony tylko w miejscach wyznaczonych, co wynika z art. 49 ust. 2 pkt 4 ustawy – Prawo o ruchu drogowym. W takiej sytuacji parkowanie poza miejscem wyznaczonym może uzasadniać interwencję.

Natomiast samo zajęcie „czyjegoś” miejsca bez zgody uprawnionego nie zawsze będzie naruszeniem przepisów ruchu drogowego. Jeżeli kierowca stoi prawidłowo w sensie drogowym, ale narusza jedynie wewnętrzny podział miejsc przyjęty przez wspólnotę, organ nie musi mieć podstaw do ukarania mandatem.

Czy zapis o odholowaniu pojazdu jest legalny?

Sam zapis informacyjny, że w określonych przypadkach może dojść do wezwania uprawnionych służb i usunięcia pojazdu zgodnie z ustawą, jest dopuszczalny. Nie może on jednak sugerować, że wspólnota samodzielnie decyduje o odholowaniu albo że każde parkowanie przez osobę „nieuprawnioną” automatycznie kończy się usunięciem auta.

Podstawę odholowania daje art. 130a ust. 1 ustawy – Prawo o ruchu drogowym. Przepis ten wymienia zamknięty katalog przypadków usunięcia pojazdu na koszt właściciela. Wspólnota nie może tego katalogu rozszerzyć regulaminem.

Jeżeli więc regulamin przewiduje odholowanie, bezpieczna prawnie forma powinna odwoływać się do przepisów ustawy i wskazywać, że wspólnota może zawiadomić uprawnione organy, które ocenią, czy zachodzą przesłanki z art. 130a ustawy – Prawo o ruchu drogowym.

Czy wspólnota może przypisać miejsca postojowe do lokali?

To zależy od stanu prawnego miejsc postojowych. Jeżeli są one częścią nieruchomości wspólnej, wspólnota może w uchwale przyjąć zasady korzystania z nich, np. przypisać określone miejsca do lokali do wyłącznego korzystania w ramach podziału quoad usum. Takie rozwiązanie musi jednak respektować prawa współwłaścicieli i wynikać z prawidłowo podjętej uchwały albo z umowy współwłaścicieli.

Jeżeli natomiast miejsca stanowią odrębne nieruchomości, są elementem lokalu użytkowego albo przysługują na podstawie innych tytułów prawnych, ocena będzie inna. W takim przypadku sam regulamin wspólnoty może nie wystarczyć do ingerencji w sposób korzystania z tych miejsc.

W praktyce warto najpierw ustalić, czy mówimy o:

• nieruchomości wspólnej,
• miejscach do wyłącznego korzystania na podstawie uchwały lub umowy,
• miejscach będących częścią odrębnego prawa własności.

Jak ocenić wskazany zapis regulaminu?

Przytoczony zapis: „przeciwko osobom nieposiadającym uprawnień do parkowania (...) mogą być kierowane wnioski do policji o ukaranie mandatem karnym oraz odholowanie pojazdu na koszt osoby nieuprawnionej” jest zbyt szeroki i w tej formie może wprowadzać w błąd.

Dlaczego?

• wspólnota może zawiadomić policję lub straż miejską, ale nie decyduje o mandacie;
• mandat wymaga podstawy w przepisach o wykroczeniach lub ruchu drogowym, a nie tylko naruszenia regulaminu;
• odholowanie wymaga spełnienia przesłanek z art. 130a ustawy – Prawo o ruchu drogowym;
• sam brak „uprawnienia wspólnotowego” do postoju nie zawsze oznacza naruszenie przepisów ruchu drogowego.

Bardziej poprawny byłby zapis informacyjny, np. że w razie naruszenia zasad parkowania zarząd lub administrator może zawiadomić właściwe służby, które podejmą działania zgodnie z obowiązującymi przepisami, w szczególności ustawą – Prawo o ruchu drogowym.

Co wspólnota może zrobić legalnie i skutecznie?

Zamiast wpisywać do regulaminu wątpliwe „kary”, wspólnota powinna skupić się na rozwiązaniach organizacyjnych i prawnych, które rzeczywiście działają:

• podjąć prawidłową uchwałę regulującą zasady korzystania z parkingu;
• precyzyjnie ustalić, które miejsca należą do nieruchomości wspólnej i na jakiej podstawie są używane;
• zadbać o prawidłowe oznakowanie terenu, jeżeli ma to uzasadnienie praktyczne i formalne;
• wprowadzić identyfikatory, piloty, szlabany, słupki lub blokady, o ile są zgodne z prawem i uchwałami wspólnoty;
• dokumentować naruszenia i zgłaszać je właściwym organom tylko wtedy, gdy istnieją realne podstawy prawne do interwencji.

W sporach z mieszkańcem lub osobą trzecią możliwe są też środki cywilnoprawne, ale ich zasadność zależy od konkretnego stanu faktycznego, tytułu prawnego do miejsca i tego, czy naruszenie ma charakter jednorazowy czy uporczywy.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, kiedy regulamin wspólnoty może pomóc, a kiedy sam zapis uchwały nie wystarczy.

FAQ

Czy wspólnota może sama wystawić mandat za złe parkowanie?

Nie. Mandat może nałożyć wyłącznie uprawniony organ i tylko wtedy, gdy zachowanie kierowcy narusza konkretny przepis ustawy, a nie sam regulamin wspólnoty.

Czy policja sprawdzi, kto ma prawo do miejsca postojowego?

Niekoniecznie. Policja lub straż miejska oceniają przede wszystkim, czy doszło do naruszenia przepisów ruchu drogowego. Spór o to, komu „należy się” miejsce, bywa często sprawą cywilną albo wewnętrzną sprawą wspólnoty.

Czy można wpisać w regulaminie, że auto będzie odholowane?

Można zamieścić informację o możliwości wezwania uprawnionych służb, ale samo odholowanie musi mieć podstawę w art. 130a ustawy – Prawo o ruchu drogowym. Regulamin nie może sam tworzyć takiej sankcji.

Czy wspólnota może zakazać parkowania osobom spoza osiedla?

Może ustalić zasady korzystania z parkingu należącego do nieruchomości wspólnej, ale skuteczność egzekwowania zakazu zależy od statusu prawnego terenu, oznakowania i dostępnych środków organizacyjnych, np. szlabanu czy identyfikatorów.

Czy uchwałę o regulaminie parkingu można zaskarżyć?

Tak. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli jest ona niezgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interes właściciela.

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa może regulować sposób korzystania z parkingu jako części nieruchomości wspólnej, ale nie może sama kreować sankcji takich jak mandat czy automatyczne odholowanie. Tego rodzaju działania są dopuszczalne tylko wtedy, gdy wynikają z konkretnych przepisów, zwłaszcza z ustawy – Prawo o ruchu drogowym, i gdy pozwala na to rzeczywisty stan faktyczny.

Jeżeli więc regulamin ma zawierać zapis o policji, straży miejskiej lub odholowaniu, powinien być sformułowany ostrożnie i zgodnie z ustawą. W przeciwnym razie będzie miał głównie charakter odstraszający, ale niekoniecznie skuteczny prawnie.

Źródła

• art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1, art. 14, art. 22 i art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 1 ust. 1, art. 49 ust. 2 pkt 4 oraz art. 130a ust. 1 ustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. – Prawo o ruchu drogowym
• wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r., II CSK 601/08