Nowy regulamin rozliczania kosztów ciepła w wspólnocie mieszkaniowej

Uchwała nie może pozbawiać członka wspólnoty mieszkaniowej praw słusznie nabytych

Z przedmiotowym problemem spotkałem się w swojej praktyce zawodowej. Orzecznictwo sądowe także nie wypracowało jednolitej linii orzeczniczej. Przyjmuje się, że uchwała nie może pozbawiać członka wspólnoty mieszkaniowej praw słusznie nabytych – taki pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 5 czerwca 2008 roku (sygn. akt I ACa 118/08, niepubl.) Zakaz uchylania lub zmiany wcześniej podjętych uchwał stanowiących źródło indywidualnych praw członków nie ma wprawdzie charakteru bezwzględnego i nie dotyczy sytuacji, gdy zachodziły podstawy prawne uzasadniające jej zmianę (np. bezwzględna nieważność poprzedniej uchwały) – zastrzegł przy tym Sąd w uzasadnieniu.

Poza  koniecznością ochrony słusznego interesu osób trzecich, uregulowanie stosunków wstecz może być również wykluczone z innych przyczyn – np. gdy wynika to z ich właściwości.

W wyroku z dnia 5 listopada 2009 roku, sygn. akt I ACa 609/09, katowicki Sąd Apelacyjny uznał za niedopuszczalne przyjęcie, że powierzenie funkcji zarządu może nastąpić wstecz, gdyż po myśli przepisów art. 20 ust. 1 i 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd z istoty swej nie może zostać wybrany z datą wsteczną.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Ustawodawca w art. 12 ust. 2 tej ustawy wskazał, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepis art. 12 ust 3. dozwala na to, by w drodze uchwały właścicieli można było ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jednakże zawiera jednocześnie wymaganie, by uzasadniał to sposób korzystania z tych lokali. Nadto zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może nastąpić w razie, gdy uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, bądź gdy narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Celem powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali jest wyeliminowanie uchwał wspólnoty, który – w zakresie objętym przewidzianymi tym przepisem przesłankami – naruszają szeroko rozumiany porządek prawny.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej wchodzi w życie z dniem jej podjęcia

Co do zasady prawo nie działa wstecz. Dotyczy to wszystkich aktów stanowiących przepisy prawa i powinno odnosić się także do uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej jako aktu, na podstawie którego mają być nałożone obowiązki na jej członków. Jednakże należy wyjątkowo dopuścić możliwość takiej regulacji zawartej w uchwale wspólnoty, która jednak musi być uzasadniona istotnymi z punktu jej interesów względami. Ich ocena jest możliwa jedynie wówczas, gdy wspólnota zaprezentuje merytoryczne, poparte dowodami argumenty, przemawiające za przyjętym rozwiązaniem. W sprawie zachodzi pewna rozbieżność – uchwała wchodzi w życie z dniem jej podjęcia (czyli de facto z dniem oddania ostatniego głosu) a jednocześnie ma zastosowanie już do stanu faktycznego wykonanego (wpłacone zaliczki mają być rozliczone według nowych przepisów). Już ten sam fakt stanowić może podstawę zaskarżenia uchwały. 

Natomiast kwestia zmian rozliczenia w trakcie okresu grzewczego nie jest prawnie zabroniona, ale wspólnota musi uzasadnić swoją decyzję interesem wspólnoty (członków wspólnoty).

Mam wątpliwości co do proporcji podziału kosztów stałych i zmiennych (procentowy udział). W jaki sposób uzasadniono taki podział? Co do zasady procentowy podział musi mieć uzasadnienie w oparciu o treść przepisów prawa energetycznego. Na jakiej podstawie wspólnota dokonała takiego podziału?

Właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek określenia metody rozliczenia kosztów ciepła

W myśl art. 45a ust. 9 prawa energetycznego właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek określenia metody rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku. Wybór odpowiedniego sposobu rozliczeń musi nastąpić , spośród metod wymienionych w art. 45a ust 8 prawa energetycznego, na podstawie ustawowo przewidzianych przesłanek. Dobór konkretnej metody, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikających z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, określonych w odrębnych przepisach, powinien stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewnić ustalenie opłat za ciepło, pobieranych od mieszkańców i użytkowników lokali w tym budynku w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne - Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 5 czerwca 2008 roku sygn. akt I ACa 118/08
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 5 listopada 2009 roku, sygn. akt I ACa 609/09