Brak ciepłej wody we wspólnocie przez długi sąsiadów – co robić?

Czy można odciąć ciepłą wodę całemu blokowi przez długi części mieszkańców?

Takie sytuacje niestety się zdarzają, ale trzeba rozróżnić dwie kwestie. Po pierwsze, wspólnota mieszkaniowa nie może dowolnie odcinać mediów tylko wybranym właścicielom lokali jako sankcji za zaległości. Po drugie, dostawca mediów może w określonych przypadkach wstrzymać dostawę całej wspólnocie, jeśli to wspólnota jest stroną umowy i sama zalega z płatnością.

Właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną oraz ponosić wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu – wynika to z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Jeżeli jednak część właścicieli nie płaci, nie daje to zarządowi prawa do stosowania pozaprawnych sankcji wobec konkretnych lokali. W orzecznictwie podkreślono, że wspólnota nie może samodzielnie ingerować we władztwo nad lokalem przez odcinanie mediów, skoro ustawa przewiduje inne środki prawne wobec dłużnika. Taki kierunek wynika m.in. z wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 16 czerwca 2020 r., sygn. I ACa 84/20.

Inaczej wygląda relacja z przedsiębiorstwem dostarczającym ciepło lub ciepłą wodę. Jeżeli kontrahentem dostawcy jest wspólnota, to dla dostawcy dłużnikiem jest właśnie wspólnota, a nie poszczególni właściciele. Wtedy ocena dopuszczalności wstrzymania dostaw zależy od treści umowy, ogólnych warunków umowy, taryfy oraz – zależnie od modelu dostawy – przepisów sektorowych. Jeżeli wskutek przerwy w dostawie powstała konkretna szkoda, osobno trzeba ocenić podstawę odpowiedzialności i wysokość roszczenia; szerzej omawiamy to przy odszkodowaniu za przerwę w dostawie wody.

Jakie obowiązki ma zarząd wspólnoty w takiej sytuacji?

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w relacjach z właścicielami lokali – tak stanowi art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jeżeli zarząd jest wieloosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę składa co najmniej dwóch jego członków, zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali.

To oznacza, że zarząd odpowiada za bieżące regulowanie zobowiązań wspólnoty, kontrolę sald, reagowanie na narastające zaległości oraz prowadzenie rozmów z dostawcą. Jeżeli większość mieszkańców płaciła terminowo, a mimo to doszło do odcięcia ciepłej wody, właściciele mają pełne prawo pytać:

• jaka jest dokładna wysokość zadłużenia wspólnoty wobec dostawcy,
• od kiedy dług narastał,
• czy zarząd wzywał dłużników do zapłaty,
• czy wszczęto postępowania sądowe o zaległości,
• czy we wspólnocie były środki, które wykorzystano na inne cele,
• czy dostawca wcześniej uprzedzał o zamiarze wstrzymania dostaw.

W praktyce problem często nie wynika wyłącznie z samych długów kilku właścicieli, ale z opóźnionej reakcji zarządu, braku windykacji albo niewłaściwego gospodarowania środkami wspólnoty. Warto więc sprawdzić także obowiązki wobec wspólnoty po stronie zarządu oraz podstawy jego odwołania.

Jakie prawa ma właściciel lokalu wobec zarządu?

Każdy właściciel ma prawo kontroli działalności zarządu. Wynika to wprost z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Z kolei zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd ma obowiązek prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek na pokrycie tych kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

W praktyce mogą więc Państwo żądać okazania lub udostępnienia do wglądu w szczególności:

• umowy z dostawcą ciepła lub ciepłej wody,
• wezwań do zapłaty kierowanych do wspólnoty przez dostawcę,
• rozliczeń i sald wspólnoty,
• zestawienia zaległości właścicieli,
• uchwał dotyczących finansów wspólnoty,
• informacji o działaniach windykacyjnych wobec dłużników.

Wniosek warto złożyć na piśmie albo e-mailem z potwierdzeniem doręczenia, wskazując termin odpowiedzi. Jeżeli zarząd unika udzielenia informacji, taki brak współpracy może być później argumentem przy ocenie absolutorium, odwołaniu zarządu albo sporze sądowym.

Co wspólnota może zrobić wobec właścicieli, którzy nie płacą?

Podstawowym narzędziem jest dochodzenie zaległych opłat na drodze sądowej. Wspólnota może pozwać właściciela o zapłatę zaległych zaliczek i po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia prowadzić egzekucję komorniczą.

W skrajnych przypadkach ustawodawca przewidział dalej idący środek. Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat albo rażąco narusza porządek domowy, wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji według przepisów Księgi drugiej, części trzeciej ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

To ważne: chodzi o sprzedaż lokalu w drodze licytacji, a nie o „eksmisję” w potocznym znaczeniu. W artykule 16 ustawy o własności lokali nie ma podstawy do prostego „wyrzucenia z mieszkania” uchwałą wspólnoty. Jest tylko możliwość dochodzenia przed sądem przymusowej sprzedaży lokalu po spełnieniu ustawowych przesłanek.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 7 czerwca 2016 r., sygn. I ACa 935/15, podkreślono, że odcinanie ciepłej wody zadłużonemu właścicielowi nie jest właściwym substytutem drogi sądowej, bo nie daje gwarancji skutecznego odzyskania należności.

Jeżeli problem zaległości dotyczy większej liczby osób lub zarząd działa biernie, warto też przeanalizować szersze obowiązki wobec wspólnoty oraz środki, jakie ustawa dopuszcza wobec właścicieli rażąco naruszających swoje obowiązki.

Czy dostawca może żądać zapłaty także od właścicieli lokali?

Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Przepis ten od lat budził spory interpretacyjne co do charakteru odpowiedzialności właścicieli, ale w praktyce oznacza on realne ryzyko, że zobowiązania wspólnoty mogą pośrednio obciążyć również właścicieli.

Ocena, czy w konkretnej sprawie wierzyciel może od razu kierować roszczenia przeciwko właścicielom, czy najpierw powinien dochodzić zapłaty od wspólnoty, bywa zależna od rodzaju zobowiązania, treści umowy oraz linii orzeczniczej w danej sprawie. Dlatego przy większym sporze z dostawcą warto przeanalizować dokumenty indywidualnie.

Warto przy tym sprawdzić, czy wspólnota prawidłowo rozliczała zaliczki i opłaty. Czasem problem wynika nie tylko z zadłużenia, ale także z błędów księgowych lub niewłaściwego rozliczenia wpływów, podobnie jak przy sprawach o nadpłata wspólnocie mieszkaniowej.

Co możecie zrobić od razu – praktyczny plan działania

W opisanej sytuacji najlepiej działać równolegle na kilku poziomach.

Jeżeli zarząd pozostaje bierny, właściciele mogą dążyć do jego zmiany. W praktyce znaczenie mają tu zasady reprezentacji wspólnoty oraz to, czy zarząd działa w pełnym i prawidłowym składzie. Pomocna może być analiza, czy wspólnota jest prawidłowo reprezentowana oraz jakie są obowiązki wobec wspólnoty po stronie członków zarządu.

Czy można odwołać zarząd albo nie udzielić mu absolutorium?

Tak. Właściciele lokali podejmują uchwały dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, a w praktyce mogą:

• nie udzielić zarządowi absolutorium,
• odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków,
• powołać nowy zarząd,
• zobowiązać zarząd do podjęcia konkretnych działań windykacyjnych,
• zlecić audyt rozliczeń wspólnoty.

Jeżeli zaległość powstała mimo regularnego uiszczania zaliczek przez większość mieszkańców, brak reakcji zarządu może być oceniany jako nienależyte wykonywanie obowiązków. Szczególnie istotne jest ustalenie, czy zarząd prawidłowo pobierał i wydatkował zaliczki, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Warto też sprawdzić tryb podwyżki czynszu i opłat, jeżeli zarząd tłumaczy brak środków niedoszacowaniem zaliczek.

Czy brak informacji od zarządu może być naruszeniem obowiązków?

Co do zasady tak, zwłaszcza gdy chodzi o poważny problem wpływający na możliwość normalnego korzystania z lokali. Ustawa o własności lokali nie zawiera jednego przepisu, który wprost nakazywałby zarządowi wysyłać komunikaty SMS lub e-maile w każdej sytuacji awaryjnej, ale z funkcji zarządu określonej w art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz z prawa kontroli właścicieli z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika obowiązek rzetelnego informowania o sprawach wspólnoty.

Jeżeli przez wiele dni nie przekazano żadnej oficjalnej informacji o przyczynach odcięcia ciepłej wody, o stanie zadłużenia i o planie przywrócenia dostaw, właściciele mogą potraktować to jako dodatkowy argument przemawiający za zmianą zarządu lub za odmową udzielenia absolutorium.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce mogą wyglądać działania właścicieli po odcięciu ciepłej wody we wspólnocie.

FAQ

Czy wspólnota może odciąć ciepłą wodę tylko zadłużonym lokalom?

Nie jako zwykłą sankcję za zaległości. Ustawa o własności lokali przewiduje wobec dłużnika dochodzenie zapłaty i – przy długotrwałych zaległościach – powództwo o sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Czy dostawca może odciąć wodę całemu budynkowi?

Może to być dopuszczalne, jeśli stroną umowy jest wspólnota i sama zalega z płatnościami, a umowa oraz właściwe przepisy przewidują możliwość wstrzymania dostawy. Trzeba sprawdzić konkretną umowę i korespondencję z dostawcą.

Jakie dokumenty mogę żądać od zarządu?

Przede wszystkim ewidencji kosztów i zaliczek, rozliczeń, umowy z dostawcą, wezwań do zapłaty, informacji o zadłużeniu oraz o działaniach wobec dłużników. Podstawą są art. 29 ust. 1 i ust. 3 ustawy o własności lokali.

Czy można odwołać zarząd za doprowadzenie do odcięcia mediów?

Tak, jeżeli właściciele uznają, że zarząd działał nienależycie. W praktyce możliwe jest nieudzielenie absolutorium, odwołanie zarządu uchwałą i powołanie nowego składu.

Czy płacący właściciele muszą ponosić skutki cudzych długów?

Niestety przejściowo tak, ponieważ dostawca rozlicza wspólnotę jako jednego kontrahenta. Nie oznacza to jednak, że dłużnicy pozostają bezkarni – wspólnota może dochodzić od nich należności w sądzie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – ISAP

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – ISAP

4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn. I ACa 84/20.

5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 7 czerwca 2016 r., sygn. I ACa 935/15.