Zarząd w niepełnym składzie, czy wspólnota mieszkaniowa jest prawidłowo reprezentowana?

Podstawy prawne zarządu wspólnotą mieszkaniową

Art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) stanowi, że: Właściciele odrębnych lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Ilu członków, tyle głosów – obowiązek powołania zarządu

Z kolei art. 20 ust. 1 u.w.l. wskazuje, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Zgodnie z art. 21 tej samej ustawy, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (ust. 1). Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (ust. 2).

Dwóch do podpisu, czyli jak wspólnota składa oświadczenia woli

Ustawowe zasady reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej nie pozostawiają więc wątpliwości. Jeżeli nie podjęto innej uchwały, zgodnie z art. 21 ust. 2 u.w.l., do dokonania czynności prawnej przez wspólnotę konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez dwóch członków zarządu, o ile jest on wieloosobowy. Wspólnota może uchwałą zaostrzyć te wymagania, np. wprowadzając zasadę, że w zakresie reprezentacji konieczne jest łączne działanie wszystkich członków zarządu — ale w przedstawionej sprawie o takim rozwiązaniu nie wspomina Pan.

Reprezentacja wspólnoty to nie formalność – to podstawa legalności działań

Podobne zasady dotyczą prowadzenia spraw wspólnoty, w tym decyzji dotyczących zarządzania częścią wspólną nieruchomości. W takich przypadkach również można ustanowić zasadę łącznego działania wszystkich członków zarządu.

Brak spełnienia tych wymogów powoduje, że decyzje zarządu nie mają mocy prawnej z powodu braku formalnego. Skoro uchwałą powołano trzyosobowy zarząd, to – zgodnie z art. 21 ust. 2 u.w.l. – do ważnego złożenia oświadczenia woli w imieniu wspólnoty wymagane jest współdziałanie co najmniej dwóch jego członków. W konsekwencji jeden członek zarządu nie jest uprawniony do samodzielnego reprezentowania wspólnoty. Zawarcie przez niego jakiejkolwiek umowy bez potwierdzenia przez drugiego członka zarządu lub bez uchwały właścicieli jest nieskuteczne.

To wspólnota mieszkaniowa decyduje, czy powoła zarząd jednoosobowy, czy kilkuosobowy. Wola wspólnoty wyrażona w uchwale o powołaniu zarządu wieloosobowego nie może zostać zmieniona samymi rezygnacjami jego członków. Jeśli w praktyce w zarządzie pozostaje tylko jedna osoba, mimo że formalnie powołano zarząd wieloosobowy, oznacza to wadliwą reprezentację wspólnoty.

Kiedy zarząd jest niepełny, wspólnota traci głos

Zatem reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej, której jest Pan członkiem, jest oczywiście nieprawidłowa.

Źródła:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388