Kto ponosi odpowiedzialność za błędne rozliczenia wody w wspólnocie mieszkaniowej?• Data publikacji: 15-07-2025 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska |
|
Mam kawalerkę w niewielkim bloku, wybudowanym około piętnastu lat temu przez dewelopera. Kilka dni temu okazało się, że pod liczniki wody w moim mieszkaniu podpięta jest łazienka sąsiada. Przez cały okres, od kiedy jestem właścicielem, wspólnota zarządzająca nieruchomością naliczała mi spore kwoty jako niedopłaty do rozliczenia wody (od 2019 r. ponad 6 tys. zł, które musiałem uregulować) – oczywiście tak wysokie kwoty wynikały z tego, że była to także woda zużywana przez sąsiada, za którą on nie płacił. Zarządca nieruchomości z ramienia wspólnoty mieszkaniowej umywa ręce, pomimo że to on w tym okresie niepoprawnie naliczał opłaty za 2 mieszkania tylko na mój rachunek. Jego stanowisko jest takie, że kupiliśmy mieszkanie z wadą (wina dewelopera) i zarząd wspólnoty nie zamierza dokonać korekty zapłaconych rachunków na moją korzyść. Ja uważam, że to zarządca jest odpowiedzialny za poprawność wyliczeń opłat, którymi obciążani są właściciele mieszkań, i powinien dokonać korekty na moją korzyść, a następnie domagać się swoich należności od właścicieli mieszkania, które było podpięte pod moje liczniki wody. Jakie mam możliwości podjęcia kroków prawnych, aby odzyskać zapłacone pieniądze za zużycie wody przez sąsiadów? Załączam pismo do zarządcy bloku oraz treść maila, jaki uzyskałem w odpowiedzi na to pismo. |
.jpg)
|
Odpowiedzialność zarządcy – czy można „umyć ręce”?W mojej ocenie ma Pan podstawy do podjęcia kroków prawnych, aby odzyskać pieniądze za wodę zużytą przez sąsiada oraz uregulować sytuację związaną z błędnym rozliczeniem.
Zarządca twierdzi, że nie jest stroną sporu, ponieważ nieprawidłowe podłączenie dotyczy „wewnętrznych instalacji”, jednak to on dokonywał rozliczeń i naliczał opłaty, a więc brał odpowiedzialność za ich prawidłowość; miał możliwość i obowiązek sprawdzenia technicznego, skoro były zgłoszenia o nadmiernym zużyciu; zaniedbał obowiązek poinformowania Pana o ustaleniach dotyczących błędnego podłączenia, mimo że miał taką wiedzę (o czym sam przyznaje w piśmie).
Można więc argumentować, że zarządca działał nienależycie jako podmiot odpowiedzialny za prawidłowe naliczanie opłat, nie podejmując działań choćby zmierzających do minimalizacji negatywnych skutków finansowych dla Pana. Wada w części wspólnej czy prywatnej? Klucz do ustalenia winnegoNiestety, kluczowe jest ustalenie, czy faktycznie obciążenie Pana opłatami wynika z przyczyn, za które wspólnota ponosi odpowiedzialność, czy nie. Jeśli usterka tkwi w nieruchomości wspólnej – odpowiada wspólnota, jeśli zaś w nieruchomości właściciela lokalu – to roszczenia ma Pan wyłącznie wobec podmiotu, który sprzedał Panu mieszkanie z taką usterką.
Proszę więc uzyskać ekspertyzę techniczną co do tego, czy usterka tkwi w części wspólnej, czy nie. Zarządca twierdzi, że nie, ale niekoniecznie musi mieć rację. Generalna zasada dość powszechna jest taka, że wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości, zaś elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela.
Jeśli ustali Pan, na jakiej części instalacji doszło do usterki, będzie Pan wiedział, do kogo kierować roszczenia, czyli wezwanie do zapłaty kwoty ok. 7 tys. zł, argumentując, że została naliczona nienależnie i bezpodstawnie z powodu błędnego rozliczania wody na skutek błędu w instalacji stanowiącej odpowiednio część wspólną lub prywatną. Roszczenie do sprzedającego ulega jednak przedawnieniu w odniesieniu do nieruchomości z upływem lat 5 od dnia wydania lokalu, ale zgodnie z art. 568 § 4 Kodeksu cywilnego upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił (a zatem jeśli sam taki remont wykonywał lub zgodził się na niego i nie poinformował Pana o takim stanie faktycznym, można wtedy podjąć próbę forsowania, że podstępnie wadę zataił). Jak dochodzić zwrotu pieniędzy? Pierwsze kroki i ograniczeniaTrzeba wyjść od ustalenia, czy ów element instalacji, który wywołuje błędne naliczanie zużycia, jest częścią wspólną, czy nie. Jeśli jest, to odpowiedzialna jest wspólnota i do niej należy kierować roszczenia; jeśli nie – należy rozważyć, czy odpowiada deweloper, czy sąsiad (po ustaleniu, kto dokonał wadliwych prac wpływających na obciążenie Pana bezprawnie kosztami).
PrzykładyZaskoczenie po sprzedaży mieszkania Pani Elżbieta sprzedała swoje mieszkanie w bloku z 2012 roku. Nowy właściciel po kilku miesiącach zadzwonił z pytaniem, czy przypadkiem wcześniej nie dochodziło do nadmiernych opłat za wodę. Okazało się, że jego licznik rejestrował również zużycie z sąsiedniego mieszkania – remont przeprowadzony 8 lat wcześniej niezgodnie podłączył łazienkę sąsiada pod jego pion. Pani Elżbieta przypomniała sobie, że przez lata miała wysokie rachunki, ale myślała, że to wina przeciekającej spłuczki.
Pan Tomasz od kilku lat dostawał pisma od zarządcy o niedopłatach w wysokości 1000-1500 zł rocznie za wodę. Przez lata wymienił wszystkie baterie, sprawdził szczelność rur, nawet przestał używać wanny – bez efektu. Dopiero gdy sąsiad z góry wyjechał na rok, zużycie… nie spadło. Wezwany hydraulik odkrył, że pion kanalizacyjny i doprowadzenie zimnej wody były błędnie połączone między dwoma mieszkaniami. Zarządca początkowo odmówił korekty rozliczeń, wskazując na „problemy instalacyjne” sprzed lat.
Młoda para – Marta i Kuba – kupili od dewelopera mieszkanie w stanie deweloperskim. Po zamieszkaniu dziwili się, że już po pierwszym miesiącu przyszło im zapłacić 800 zł za wodę. Myśleli, że to może błąd odczytu, ale po kolejnych miesiącach sytuacja się powtarzała. Sprawa wyszła na jaw, gdy sąsiad z naprzeciwka przyznał, że przez przypadek korzystał z ich licznika – jego łazienka została błędnie podłączona do ich pionu. Deweloper przerzucił winę na wykonawcę, a wspólnota odmówiła korekty, twierdząc, że „wodę zużyto, więc trzeba zapłacić”. PodsumowanieBłędne rozliczenia wody w budynkach wielorodzinnych mogą prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych dla właścicieli lokali, nawet jeśli to nie oni są winni usterce. Kluczowe jest szybkie ustalenie źródła problemu i odpowiedzialności – czy leży po stronie wspólnoty, sąsiada czy dewelopera – oraz podjęcie odpowiednich kroków prawnych w celu odzyskania niesłusznie naliczonych opłat. Oferta porad prawnychPotrzebujesz pomocy w odzyskaniu pieniędzy za błędnie naliczoną wodę lub chcesz sporządzić skuteczne pismo do zarządcy, wspólnoty czy dewelopera? Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie indywidualnych pism. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe. |
.jpg "Ujawnienie tajemnicy przedsiębiorstwa po latach, czy nadal można ponieść konsekwencje?")
.jpg "Jak uregulować prawa do działki ROD po śmierci współwłaściciela, praktyczne kroki po czasie")
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Zarząd w niepełnym składzie, czy wspólnota mieszkaniowa jest prawidłowo reprezentowana?
Prawo do części wspólnych w budynku mieszkalnym, jak chronić swoje udziały
Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dowolnie decydować o miejscach postojowych?
Ograniczenia prawne regulaminu parkingowego wspólnoty
Kto ponosi odpowiedzialność za błędne rozliczenia wody w wspólnocie mieszkaniowej?
Nielegalna adaptacja strychu we wspólnocie mieszkaniowej, jak dochodzić swoich praw?
Zaniedbania zarządcy nieruchomości i zawyżony czynsz, co zrobić?
Spór o miejsca parkingowe we wspólnocie mieszkaniowej, prawa właścicieli a roszczenia najemców
Brak ciepłej wody w bloku przez zadłużenie części mieszkańców, co zrobić?
Reprezentacja lokali stanowiących odrębną własność w procesie podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową
