Rozliczenie wody w TBS według powierzchni mieszkania

Na czym polega spór o rozliczenie wody w TBS?

W budynku wielolokalowym zwykle występują dwa poziomy pomiaru: wodomierz główny, według którego przedsiębiorstwo wodociągowe rozlicza właściciela albo zarządcę budynku, oraz wodomierze lokalowe, które pokazują zużycie w poszczególnych mieszkaniach. Problem pojawia się wtedy, gdy wskazanie wodomierza głównego jest wyższe niż suma wskazań wodomierzy w lokalach.

Taka różnica bywa określana jako niedobór wody, woda gospodarcza albo różnica bilansowa. Nie oznacza automatycznie, że administrator działa bezprawnie. Oznacza jednak, że powinien umieć wyjaśnić, z czego wynika różnica oraz według jakich zasad rozdziela jej koszt między najemców.

W przypadku TBS lokatorzy są najczęściej najemcami, a nie właścicielami lokali. Dlatego podstawowe znaczenie mają: umowa najmu, regulamin rozliczeń, przepisy o ochronie praw lokatorów oraz przepisy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę.

Wodomierz główny a wodomierze w mieszkaniach

Art. 27 ust. 1 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków stanowi, że ilość wody dostarczonej do nieruchomości ustala się na podstawie wskazania wodomierza głównego, a w przypadku jego braku w oparciu o przeciętne normy zużycia wody. Ten przepis reguluje przede wszystkim relację między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług, którym w budynku TBS jest najczęściej TBS, właściciel albo zarządca.

Oznacza to, że przedsiębiorstwo wodociągowe może wystawić fakturę według wodomierza głównego. Następnie TBS rozlicza ten koszt na najemców zgodnie z umową, regulaminem oraz zasadami wynikającymi z ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Czy TBS może rozliczać wodę według powierzchni mieszkania?

Trzeba odróżnić dwie sytuacje. Inaczej ocenia się rozliczanie indywidualnego zużycia wody w mieszkaniu, a inaczej rozliczanie różnicy między wodomierzem głównym a sumą wodomierzy lokalowych.

Jeżeli w lokalu znajduje się sprawny, zalegalizowany wodomierz, a regulamin przewiduje rozliczenie zużycia lokalowego według jego wskazań, to co do zasady najemca powinien płacić za zużycie wynikające z tego wodomierza. Rozliczanie całego zużycia wody wyłącznie według metrażu, mimo istnienia sprawnych liczników lokalowych i bez jasnej podstawy w umowie lub regulaminie, może być kwestionowane jako nieprzejrzyste.

Inaczej wygląda rozliczenie samej różnicy bilansowej. Ustawa nie wskazuje wprost jednego obowiązkowego sposobu podziału takiej różnicy między najemców TBS. W praktyce spotyka się rozliczanie według liczby osób, według liczby lokali, według zużycia z liczników lokalowych albo według powierzchni lokalu. Klucz według powierzchni może być dopuszczalny, jeżeli dotyczy kosztu wspólnego budynku, został jasno zapisany w regulaminie lub umowie i nie prowadzi do obciążania najemców kosztami, które wynikają z zaniedbań TBS.

Podstawą pobierania opłat za media od najemcy jest art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, który zalicza do opłat niezależnych od właściciela m.in. opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Zgodnie z art. 9 ust. 5 tej ustawy właściciel może pobierać od lokatora opłaty niezależne od właściciela tylko w wypadkach, gdy lokator nie ma zawartej bezpośrednio umowy z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

W praktyce oznacza to, że TBS nie powinien traktować opłat za wodę jako dodatkowego źródła przychodu. Powinien rozliczać rzeczywiste koszty, możliwe do wykazania fakturami i dokumentami rozliczeniowymi.

Kiedy rozliczenie według metrażu można kwestionować?

Rozliczenie według powierzchni mieszkania nie jest automatycznie nieważne tylko dlatego, że metraż sam nie zużywa wody. Może być jednak problematyczne, jeżeli TBS próbuje według metrażu rozliczyć nie tylko różnicę bilansową, lecz całe zużycie wody, mimo że lokale mają sprawne wodomierze i regulamin przewiduje rozliczenia licznikowe.

Podstawy do kwestionowania rozliczenia mogą wystąpić zwłaszcza wtedy, gdy:

• regulamin rozliczeń nie został najemcom udostępniony albo nie wynika z umowy najmu,
• TBS nie pokazuje faktur od przedsiębiorstwa wodociągowego ani zbiorczego zestawienia kosztów,
• różnica bilansowa jest znacznie wyższa niż typowe odchylenia techniczne i powtarza się w kolejnych okresach,
• wodomierze lokalowe albo wodomierz główny nie mają ważnej legalizacji,
• odczyty wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych nie są wykonywane w tym samym dniu albo w zbliżonym czasie,
• występują awarie, przecieki, nieopomiarowane punkty poboru lub podejrzenie nielegalnego poboru wody,
• administrator nie podejmuje kontroli instalacji mimo sygnałów o nadmiernych różnicach.

Jeżeli TBS jest przedsiębiorcą, a najemca zawarł umowę jako konsument, znaczenie może mieć także art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem niedozwolone są postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, kształtują prawa i obowiązki konsumenta sprzecznie z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Ocena takiego postanowienia zależy jednak od konkretnej treści umowy, regulaminu i sposobu stosowania rozliczeń.

Skąd bierze się niedobór wody w budynku?

Różnica między wodomierzem głównym a wodomierzami lokalowymi może wynikać zarówno z przyczyn technicznych, jak i organizacyjnych. Najczęstsze przyczyny to:

• zużycie wody do sprzątania części wspólnych, podlewania zieleni, prac konserwacyjnych albo płukania instalacji,
• nieszczelności instalacji w częściach wspólnych budynku,
• przeciekające spłuczki, zawory lub baterie w lokalach,
• odczyty wykonywane w różnych terminach,
• błędy przy odczycie lub zaokrągleniach,
• brak legalizacji albo zużycie techniczne wodomierzy,
• nieprawidłowy montaż wodomierzy,
• celowe oddziaływanie na wodomierze albo nielegalny pobór wody,
• różnice wynikające z dopuszczalnych błędów metrologicznych urządzeń pomiarowych.

Nie każda różnica jest więc dowodem nieprawidłowości. Jeżeli jednak różnica jest duża, nieproporcjonalna albo z roku na rok rośnie, TBS powinien sprawdzić instalację, sposób odczytów i stan urządzeń pomiarowych. Obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem wynika z art. 6a ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Obowiązki najemcy w zakresie utrzymania lokalu i znajdujących się w nim elementów wyposażenia wynikają natomiast z art. 6b tej ustawy.

Legalizacja wodomierzy i znaczenie dokumentów pomiarowych

Wodomierze stosowane do rozliczeń podlegają prawnej kontroli metrologicznej. Podstawowe zasady wynikają z ustawy z 11 maja 2001 r. Prawo o miarach oraz z rozporządzenia Ministra Przedsiębiorczości i Technologii z 22 marca 2019 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych. W praktyce legalizacja ponowna wodomierzy jest ważna co do zasady 5 lat.

Jeżeli wodomierze lokalowe nie mają ważnej legalizacji, TBS może mieć problem z wykazaniem prawidłowości rozliczenia. Nie oznacza to automatycznie, że najemca nie musi płacić za wodę, ale daje podstawę do żądania korekty, wyjaśnień i przedstawienia dokumentów potwierdzających rzetelność pomiarów.

Najemca powinien poprosić o:

• datę legalizacji wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych,
• protokoły odczytów za sporny okres,
• informację, czy odczyty były wykonywane jednocześnie,
• faktury od przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego,
• zestawienie sumy wskazań wodomierzy lokalowych,
• wyliczenie różnicy bilansowej i klucza jej podziału,
• protokół kontroli instalacji, jeżeli niedobór jest wysoki.

Jak napisać reklamację rozliczenia wody do TBS?

Reklamacja powinna być konkretna i oparta na dokumentach. Warto złożyć ją pisemnie albo e-mailem z potwierdzeniem doręczenia. W piśmie należy wskazać sporny okres, kwotę dopłaty, sposób rozliczenia, którego dotyczy zastrzeżenie, oraz żądania wobec TBS.

W piśmie można zażądać w szczególności:

• podania podstawy prawnej, umownej i regulaminowej rozliczenia według powierzchni,
• wyjaśnienia, czy według metrażu rozliczono całe zużycie wody, czy tylko różnicę bilansową,
• udostępnienia faktur od przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego,
• udostępnienia protokołów odczytów wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych,
• wskazania dat legalizacji wodomierzy,
• wyliczenia różnicy bilansowej w metrach sześciennych i w złotych,
• przeprowadzenia kontroli szczelności instalacji i punktów poboru w częściach wspólnych,
• korekty rozliczenia, jeżeli metoda albo dane wejściowe były błędne.

Jeżeli TBS nie odpowiada albo odpowiedź jest ogólnikowa, dalsze działania zależą od wartości sporu i treści dokumentów. Możliwe jest ponowne wezwanie do korekty, skorzystanie z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów, a w ostateczności dochodzenie roszczeń albo obrona przed zapłatą w sądzie cywilnym.

Czy można odmówić zapłaty za niedobór wody?

Całkowita odmowa zapłaty jest ryzykowna, zwłaszcza gdy TBS wykazał fakturę, regulamin i prawidłowe wyliczenie. Bezpieczniejsze jest złożenie reklamacji i zapłata bezspornej części należności, z jednoczesnym zakwestionowaniem części spornej. W piśmie warto wyraźnie zaznaczyć, że zapłata nie oznacza uznania nieprawidłowego rozliczenia, jeżeli najemca decyduje się zapłacić pod zastrzeżeniem zwrotu.

Jeżeli TBS nalicza odsetki albo grozi wypowiedzeniem umowy najmu, trzeba sprawdzić, czy zaległość rzeczywiście istnieje, czy została prawidłowo wyliczona i czy spełniono wymogi z ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie z powodu zaległości czynszowych i innych opłat wymaga zachowania warunków określonych w art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy, w tym uprzedzenia lokatora na piśmie i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

FAQ

Podsumowanie

Rozliczenie różnicy wody w TBS według powierzchni mieszkania może być dopuszczalne, jeżeli dotyczy rzeczywistej różnicy bilansowej, wynika z umowy lub regulaminu i jest oparte na rzetelnych danych. Nie oznacza to jednak, że najemca musi akceptować każde naliczenie. TBS powinien wykazać faktury, odczyty, legalizację wodomierzy i sposób podziału kosztów.

Jeżeli niedobór jest wysoki, powtarzalny albo niewyjaśniony, najemca powinien złożyć reklamację i żądać kontroli instalacji oraz dokumentów rozliczeniowych. Dopiero po analizie regulaminu, umowy najmu i danych pomiarowych można ocenić, czy konkretne rozliczenie jest prawidłowe.

Źródła

• Art. 27 ust. 1 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
• Art. 2 ust. 1 pkt 8, art. 6a ust. 1, art. 6b, art. 9 ust. 5 oraz art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 659 § 1 oraz art. 385¹ § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Ustawa z 11 maja 2001 r. Prawo o miarach.
• Rozporządzenie Ministra Przedsiębiorczości i Technologii z 22 marca 2019 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych.
• Ustawa z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.