Kto jest właścicielem mieszkania kupionego na kredyt hipoteczny?

Czy bank jest właścicielem mieszkania kupionego na kredyt?

Nie. Jeżeli kupił Pan mieszkanie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, to właścicielem mieszkania jest Pan, a nie bank. Przy sprzedaży nieruchomości własność przechodzi na nabywcę na podstawie umowy zobowiązująco-rozporządzającej, o czym stanowią art. 155 § 1 oraz art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga dla umowy przenoszącej własność nieruchomości formy aktu notarialnego.

W praktyce najłatwiej sprawdzić to w księdze wieczystej. Dział II księgi wieczystej wskazuje właściciela albo użytkownika wieczystego. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli więc w dziale II księgi wieczystej widnieje Pan jako właściciel, to bank nie jest właścicielem lokalu.

Czym jest hipoteka i jakie prawa ma bank?

Hipoteka nie jest prawem własności. Jest ograniczonym prawem rzeczowym, co wynika z art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego. Jej ustawową definicję zawiera art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Oznacza to, że bank jako wierzyciel hipoteczny może dochodzić spłaty z nieruchomości, jeżeli kredyt nie będzie regulowany, ale samo ustanowienie hipoteki nie odbiera właścicielowi prawa do rozporządzania mieszkaniem. Hipotekę ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej, natomiast właściciela ujawnia się w dziale II.

Do powstania hipoteki potrzebny jest wpis w księdze wieczystej. Wynika to z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Tak, mieszkanie obciążone hipoteką można sprzedać. Art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wyraźnie zakłada, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Skoro hipoteka podąża za nieruchomością, sama zmiana właściciela nie powoduje jej wygaśnięcia.

Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: przeniesienie własności mieszkania oraz przejęcie długu kredytowego. Sprzedaż mieszkania albo wniesienie go do spółki nie powoduje automatycznie, że spółka przejmie Pana zobowiązanie wobec banku. Do przejęcia długu potrzebna jest zgoda wierzyciela, czyli banku, zgodnie z art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Z kolei art. 522 Kodeksu cywilnego wymaga dla umowy przejęcia długu formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W praktyce banki często zastrzegają w umowie kredytu obowiązek poinformowania banku o zbyciu nieruchomości albo uzyskania zgody banku na określone czynności dotyczące zabezpieczenia. Taki obowiązek wynika wtedy z konkretnej umowy kredytowej, a nie z samej konstrukcji hipoteki. Naruszenie postanowień umowy może skutkować konsekwencjami przewidzianymi w umowie, na przykład postawieniem kredytu w stan wymagalności, ale co do zasady nie oznacza automatycznie nieważności aktu notarialnego przenoszącego własność.

Jeżeli rozważana jest sprzedaż połowy z hipoteką, zasada jest podobna: hipoteka nadal obciąża nieruchomość albo udział, a szczegóły zależą od treści księgi wieczystej, umowy kredytu i stanowiska banku.

Aport mieszkania do spółki z o.o.

Mieszkanie można wnieść do spółki z o.o. jako wkład niepieniężny, czyli aport. Ponieważ przedmiotem aportu jest nieruchomość, przeniesienie własności wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli aport wiąże się z podwyższeniem kapitału zakładowego, należy dodatkowo stosować przepisy Kodeksu spółek handlowych dotyczące zmiany umowy spółki i objęcia udziałów.

Zgodnie z art. 255 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych zmiana umowy spółki wymaga uchwały wspólników i wpisu do rejestru. Art. 255 § 3 Kodeksu spółek handlowych wymaga, aby uchwała o zmianie umowy spółki była umieszczona w protokole sporządzonym przez notariusza. Jeżeli aport ma pokryć nowe udziały, konieczne jest także prawidłowe oznaczenie przedmiotu aportu, jego wartości oraz udziałów obejmowanych w zamian za wkład.

Jeżeli zawiera Pan umowę ze spółką, w której jest Pan członkiem zarządu, trzeba pamiętać o zasadach reprezentacji. Art. 210 § 1 Kodeksu spółek handlowych stanowi, że w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza albo pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. Jeżeli natomiast jedyny wspólnik jest zarazem jedynym członkiem zarządu, art. 210 § 2 Kodeksu spółek handlowych wymaga formy aktu notarialnego dla czynności prawnej między tym wspólnikiem a reprezentowaną przez niego spółką.

Dodatkowo art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych przewiduje, że nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego albo udziału w nieruchomości wymaga uchwały wspólników, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. W spółkach młodych znaczenie może mieć także art. 229 Kodeksu spółek handlowych: umowa o nabycie dla spółki nieruchomości za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak niż 50 000 zł, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że była przewidziana w umowie spółki.

Sprzedaż mieszkania spółce czy aport — co wybrać?

Najczęściej rozważa się dwa warianty: sprzedaż lokalu spółce albo wniesienie lokalu aportem. Obie czynności przenoszą własność mieszkania na spółkę, ale różnią się skutkami prawnymi, księgowymi i podatkowymi.

Jeżeli celem jest jedynie korzystanie przez spółkę z mieszkania, czasem prostsze od przeniesienia własności może być zawarcie umowy najmu albo użyczenia. Jeżeli natomiast lokal ma wejść do majątku spółki, trzeba mieć świadomość, że od tej chwili będzie to składnik majątku spółki, a nie majątek prywatny wspólnika. W razie problemów finansowych spółki lokal może stać się przedmiotem egzekucji przeciwko spółce.

Warto też pamiętać o rozdzieleniu majątku wspólnika i spółki. Co do zasady wierzyciel osobisty wspólnika nie może prowadzić egzekucji z nieruchomości należącej do spółki tylko dlatego, że wspólnik ma długi. Może jednak kierować egzekucję do udziałów wspólnika albo innych praw majątkowych. Podobny problem omawia zagadnienie: zajęcie konta za długi wspólnika.

Czy darowizna mieszkania obciążonego kredytem jest możliwa?

Darowizna mieszkania obciążonego hipoteką jest prawnie możliwa, ponieważ właściciel może rozporządzać nieruchomością. Umowa darowizny nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że hipoteka nadal obciąża lokal, a zobowiązanie kredytowe nie przejdzie na obdarowanego bez zgody banku na przejęcie długu zgodnie z art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego.

W relacjach rodzinnych podobne wątpliwości pojawiają się przy czynnościach takich jak darowizna obciążonego kredytem. Mechanizm jest zbliżony: własność można przenieść, ale zabezpieczenie hipoteczne i dług wobec banku trzeba przeanalizować osobno.

Podatki przy przeniesieniu mieszkania do spółki

Podatki zależą od konkretnego stanu faktycznego. Inne skutki wystąpią, gdy osoba fizyczna sprzedaje prywatne mieszkanie po wielu latach, inne gdy lokal był używany w działalności gospodarczej, a jeszcze inne gdy wnoszony jest aport do spółki z o.o.

Przy sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną znaczenie ma art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, może powstać przychód podlegający PIT. Stawka podatku od dochodu z takiego zbycia wynosi 19% na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W określonych przypadkach można skorzystać z ulgi mieszkaniowej z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Przy sprzedaży nieruchomości spółce należy też zbadać podatek od czynności cywilnoprawnych. Art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje stawkę 2% przy umowie sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 4 pkt 1 tej ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym, czyli w tym wariancie na spółce. Jeżeli transakcja podlega VAT albo jest z VAT zwolniona, trzeba dodatkowo przeanalizować wyłączenia z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Aport nieruchomości do spółki z o.o. może powodować przychód podatkowy po stronie wspólnika. Dla osoby fizycznej podstawę należy badać w szczególności na gruncie art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który dotyczy przychodów z wkładów niepieniężnych wnoszonych do spółki. Koszty uzyskania przychodu ustala się według zasad właściwych dla rodzaju wkładu, w szczególności z uwzględnieniem art. 22 ust. 1e tej ustawy.

Podatek VAT wymaga osobnej oceny. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług VAT obejmuje odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 tej ustawy definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Aport nieruchomości może być uznany za dostawę towarów, ale tylko wtedy, gdy wnoszący działa jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Przy mieszkaniach używanych znaczenie mogą mieć zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Przy podwyższeniu kapitału zakładowego spółki z o.o. aportem trzeba także pamiętać o PCC od zmiany umowy spółki. Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. k oraz art. 1 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmują umowę spółki i jej zmianę. Stawka wynosi 0,5% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

Podobne problemy podatkowe i dokumentacyjne mogą wystąpić również przy innych składnikach majątku finansowanych kredytem, czego przykładem jest darowizna auta z kredytu. Zawsze trzeba oddzielić własność rzeczy od zobowiązania wobec finansującego.

Jak odzyskać mieszkanie ze spółki?

Jeżeli mieszkanie zostanie przeniesione na spółkę, jego późniejsze odzyskanie wymaga kolejnej czynności prawnej. Najprostszy wariant to sprzedaż mieszkania przez spółkę na rzecz wspólnika. Taka umowa wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Należy również zachować zasady reprezentacji z art. 210 Kodeksu spółek handlowych, jeżeli kupującym jest członek zarządu albo jedyny wspólnik będący jedynym członkiem zarządu.

Możliwe są także inne rozwiązania, takie jak wypłata dywidendy rzeczowej, przeniesienie składnika majątku w związku z umorzeniem udziałów albo podział majątku po likwidacji spółki. Każdy z tych wariantów ma odrębne skutki podatkowe i korporacyjne. Przy przeniesieniach między wspólnikiem a jego spółką należy także pamiętać o zasadzie rynkowości rozliczeń między podmiotami powiązanymi, wynikającej w szczególności z art. 11c ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz art. 23o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli spółka ma zapłacić cenę później albo przeniesienie ma być elementem szerszej transakcji, warto zadbać o zabezpieczenia. W praktyce stosuje się między innymi zadatek, warunki zapłaty w akcie notarialnym, oświadczenie o poddaniu się egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego oraz odpowiednie wpisy w księdze wieczystej. Pomocne może być też omówienie zagadnienia: zabezpieczenie umowy sprzedaży działki, bo wiele mechanizmów zabezpieczających stosuje się podobnie przy lokalach.

Co z hipoteką po spłacie kredytu?

Sama spłata kredytu nie zawsze powoduje automatyczne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Natomiast art. 100 tej ustawy nakłada na wierzyciela obowiązek dokonania czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki, gdy hipoteka wygasła.

W praktyce po spłacie kredytu bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, często nazywaną listem mazalnym. Następnie właściciel składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej.

FAQ

Źródła

• Art. 155 § 1, art. 158, art. 244 § 1, art. 519 § 2 pkt 2, art. 522 i art. 890 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 3 ust. 1, art. 65 ust. 1, art. 67, art. 94 i art. 100 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 210 § 1 i § 2, art. 228 pkt 4, art. 229 oraz art. 255 § 1 i § 3 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych.
• Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 17 ust. 1 pkt 9, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22 ust. 1e, art. 23o i art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 11c ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. k, art. 1 ust. 3 pkt 2, art. 2 pkt 4, art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 7 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 15 ust. 1 i 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Art. 777 § 1 pkt 4 i pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.