Dzierżawa gruntu od miasta i garaż po zmarłym dzierżawcy

Garaż wybudowany na gruncie miasta - czy należy do spadkodawcy?

Jeżeli ojciec wybudował garaż na gruncie dzierżawionym od miasta, trzeba w pierwszej kolejności ustalić, czy garaż jest trwale związany z gruntem. W typowym przypadku budynek lub inny obiekt trwale połączony z gruntem jest częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że nie może być odrębnym przedmiotem własności, a właścicielem takiego obiektu jest właściciel gruntu, czyli w opisanej sytuacji miasto.

Wynika to z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, oraz z art. 48 K.c., który zalicza do części składowych gruntu w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Zasada ta nie działa jednak automatycznie przy każdym obiekcie na cudzym gruncie. Inaczej może być oceniony np. garaż blaszany, nietrwale posadowiony i możliwy do odłączenia bez uszkodzenia konstrukcji albo gruntu.

Dlatego w sprawie trzeba sprawdzić dokumenty: umowę dzierżawy, pozwolenie lub zgłoszenie budowy, sposób posadowienia garażu, ewentualne zgody miasta oraz zapisy dotyczące rozliczenia nakładów po zakończeniu dzierżawy. To umowa bardzo często rozstrzyga, czy dzierżawca może zabrać elementy obiektu, czy też przysługuje mu jedynie rozliczenie pieniężne.

Co wchodzi do spadku po dzierżawcy garażu?

Sam garaż, jeżeli jest częścią składową gruntu miasta, nie wchodzi do spadku jako własność zmarłego. Do spadku mogą natomiast wejść prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, w tym prawa wynikające z umowy dzierżawy oraz roszczenia o rozliczenie nakładów poniesionych na cudzy grunt. Podstawą jest art. 922 § 1 K.c., zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców.

Nie oznacza to jednak, że każda dzierżawa automatycznie będzie kontynuowana bez żadnych formalności. W przypadku umów zawieranych z gminą lub miastem trzeba sprawdzić treść umowy, uchwały lokalne i praktykę wydzierżawiającego. Umowa może przewidywać np. obowiązek zawiadomienia miasta o śmierci dzierżawcy, konieczność zawarcia aneksu, zasady wstąpienia spadkobierców albo możliwość wypowiedzenia umowy.

W podobnych sprawach znaczenie ma również to, czy chodzi o kontynuowanie korzystania z gruntu, czy o rozliczenie po zakończeniu umowy. Szerzej temat omawia materiał o tym, jak wygląda dzierżawa gminnej działki po śmierci dzierżawcy.

Czy spadkobiercy mogą kontynuować dzierżawę gruntu pod garażem?

Co do zasady prawa majątkowe z dzierżawy mogą przejść na spadkobierców, ale praktyczna możliwość dalszego korzystania z gruntu zależy od treści umowy i stanowiska miasta. Spadkobiercy powinni niezwłocznie zgłosić miastu śmierć dzierżawcy, przedstawić dokumenty potwierdzające krąg spadkobierców i zapytać o możliwość dalszego wykonywania umowy lub zawarcia aneksu.

Do czasu formalnego uregulowania sprawy warto opłacać należności, zachować potwierdzenia wpłat i nie dopuszczać do powstania zaległości. Zaległości czynszowe, brak kontaktu z miastem albo korzystanie z gruntu wbrew warunkom umowy mogą ułatwić wydzierżawiającemu wypowiedzenie dzierżawy.

Jeżeli miasto twierdzi, że umowa wygasła albo chce ją rozwiązać, trzeba przeanalizować podstawę prawną i zapisy umowne. Pomocny może być także tekst dotyczący tego, kiedy jest dopuszczalne wypowiedzenie dzierżawy po śmierci dzierżawcy.

Zwrot nakładów za garaż wybudowany na cudzym gruncie

Najważniejszym prawem majątkowym spadkobierców może być roszczenie o rozliczenie nakładów poniesionych przez zmarłego na dzierżawiony grunt. W odniesieniu do dzierżawy stosuje się odpowiednio część przepisów o najmie. Z art. 676 K.c. w związku z art. 694 K.c. wynika, że jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, wydzierżawiający - w braku odmiennej umowy - może według swego wyboru zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

W praktyce oznacza to, że nie zawsze można żądać od miasta natychmiastowej zapłaty wartości garażu. Jeżeli umowa nie reguluje sprawy inaczej, roszczenie o zapłatę za ulepszenia aktualizuje się zwykle przy zwrocie gruntu wydzierżawiającemu. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego, w tym wyrok z 7 maja 2008 r., sygn. II CSK 12/08, w którym wskazano, że dzierżawca może dochodzić zwrotu nakładów powodujących ulepszenie nieruchomości dopiero w razie jej zwrotu wydzierżawiającemu.

Trzeba też odróżnić nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowne oraz sprawdzić, czy miasto wyrażało zgodę na budowę. Jeżeli garaż powstał bez wymaganej zgody albo z naruszeniem umowy, wydzierżawiający może podnosić argumenty przeciwko zapłacie i żądać usunięcia obiektu lub przywrócenia poprzedniego stanu.

Warto gromadzić faktury, rachunki, decyzje administracyjne, pisemne zgody miasta, korespondencję oraz dokumentację zdjęciową. Przy sporze o wartość garażu często potrzebna jest wycena rzeczoznawcy. Pokrewnym zagadnieniem jest zwrot nakładów na cudzą nieruchomość, zwłaszcza gdy osoba finansowała budowę lub remont na gruncie, którego nie była właścicielem.

Termin przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów

Roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Wynika to z art. 677 K.c. w związku z art. 694 K.c. Termin ten jest krótki i w praktyce bardzo ważny.

Jeżeli więc dzierżawa zostanie zakończona, a grunt wróci do miasta, spadkobiercy powinni szybko zgłosić roszczenie o rozliczenie nakładów. Samo wysłanie pisma może nie wystarczyć do przerwania biegu przedawnienia. Jeżeli miasto odmawia zapłaty, trzeba rozważyć podjęcie czynności przed sądem lub inną czynność przewidzianą przepisami, która skutecznie przerwie albo zabezpieczy dochodzenie roszczenia.

Jaki wniosek złożyć po śmierci ojca?

Jeżeli spadkobiercy chcą wykazać swoje prawa wobec miasta, najczęściej potrzebne będzie stwierdzenie nabycia spadku w sądzie albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni i mogą stawić się u notariusza, notarialne poświadczenie dziedziczenia bywa szybsze. Jeśli jest spór, brak zgody, nieobecność któregoś ze spadkobierców albo istnieją wątpliwości co do testamentu, właściwa będzie droga sądowa.

Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku składa się do sądu spadku. Zgodnie z art. 628 Kodeksu postępowania cywilnego jest to sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a jeżeli takiego miejsca w Polsce nie da się ustalić - sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. W braku tych podstaw sądem spadku jest Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy.

Jeżeli ojciec nie pozostawił testamentu, a spadkobiercami ustawowymi są żona oraz dwoje dzieci, udziały wyniosą co do zasady po 1/3 dla każdego z nich. Wynika to z art. 931 § 1 K.c., zgodnie z którym dzieci spadkodawcy i jego małżonek dziedziczą w częściach równych, przy czym udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 całości spadku.

Co dołączyć do wniosku o stwierdzenie nabycia spadku?

Do wniosku należy zwykle dołączyć odpis aktu zgonu spadkodawcy, odpisy aktów urodzenia dzieci, odpis aktu małżeństwa małżonka, testament - jeżeli istnieje - oraz odpisy wniosku dla uczestników postępowania. Warto dołączyć także dokumenty dotyczące garażu i dzierżawy, jeżeli mają znaczenie dla wykazania interesu w sprawie lub dalszych rozmów z miastem.

Aktualna opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wynosi 100 zł. Dodatkowo sąd pobiera 5 zł za wpis postanowienia do Rejestru Spadkowego. W najprostszym wariancie trzeba więc przygotować łącznie 105 zł, przy czym dodatkowe koszty mogą pojawić się np. przy odpisach dokumentów, pełnomocnictwie albo dalszym dziale spadku.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 47, art. 48, art. 676, art. 677, art. 694, art. 922 i art. 931.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 628.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 49.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 7 maja 2008 r., sygn. II CSK 12/08.
• Informacja Krajowej Rady Notarialnej o opłacie 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego.