Zakup mieszkania we Francji przez Polaka

Czy Polak może kupić mieszkanie we Francji?

Tak. Obywatel Polski może zasadniczo nabyć mieszkanie we Francji na takich samych zasadach jak inni nabywcy prywatni. Nie trzeba mieć francuskiego obywatelstwa ani stałego miejsca zamieszkania we Francji, aby kupić zwykły lokal mieszkalny.

Trzeba jednak pamiętać, że nieruchomość położona we Francji podlega prawu francuskiemu. To ono decyduje o formie umowy, roli notariusza, wpisie do rejestru, prawach pierwokupu, wymaganych dokumentach i opłatach. Polski kupujący nie przeprowadza więc transakcji według polskich zasad notarialnych, nawet jeśli pieniądze pochodzą z polskiego rachunku bankowego.

W typowej sprawie zakup mieszkania przez Polaka nie wymaga odrębnego pozwolenia administracyjnego. Wyjątki mogą pojawić się przy nieruchomościach rolnych, dużych gruntach, zakupach przez spółkę, inwestycjach o szczególnym charakterze albo tam, gdzie występują lokalne prawa pierwokupu. Dlatego przed podpisaniem dokumentów trzeba poprosić francuskiego notariusza o sprawdzenie, czy dana nieruchomość nie jest objęta szczególnymi ograniczeniami.

Czy można zapłacić za mieszkanie we Francji w dolarach?

Samo posiadanie rachunku dolarowego w Polsce nie blokuje zakupu mieszkania we Francji. W praktyce jednak transakcje nieruchomościowe we Francji są najczęściej rozliczane w euro, a pieniądze trafiają na rachunek notariusza, który zabezpiecza rozliczenie między stronami.

Jeżeli kupujący ma środki w dolarach, są trzy praktyczne warianty:

• bank w Polsce przewalutowuje USD na EUR i wykonuje przelew w euro, zwykle jako przelew SEPA,
• kupujący zleca przelew walutowy w USD, a przewalutowanie następuje po drodze albo po stronie banku odbiorcy,
• strony wyjątkowo umawiają cenę lub rozliczenie w USD, ale wymaga to wyraźnych zapisów w dokumentach i akceptacji notariusza.

Najbezpieczniejszy jest wariant, w którym francuski notariusz wskazuje rachunek do wpłaty i termin, a kupujący upewnia się w banku, ile wyniesie przewalutowanie, spread, opłaty korespondentów i czas księgowania. Przy płatności w USD trzeba szczególnie jasno ustalić kurs przeliczenia, dzień przeliczenia oraz to, kto ponosi ryzyko różnic kursowych.

Nie należy zakładać, że wystarczy wysłać przelew bezpośrednio na rachunek sprzedającego. Przy zakupie nieruchomości standardem jest rozliczenie za pośrednictwem notariusza lub zgodnie z jego instrukcją. Notariusz i banki mogą żądać dokumentów potwierdzających pochodzenie środków, np. umowy sprzedaży innej nieruchomości, historii oszczędności, dokumentów spadkowych, darowizny, umowy kredytowej albo zaświadczeń bankowych.

Jak wygląda procedura zakupu mieszkania we Francji?

Procedura jest zwykle dwuetapowa. Najpierw podpisuje się dokument wstępny, najczęściej promesse de vente albo compromis de vente. W polskim uproszczeniu można porównać go do umowy przedwstępnej, chociaż skutki prawne i szczegóły są regulowane prawem francuskim.

W dokumencie wstępnym określa się m.in. cenę, opis nieruchomości, termin podpisania aktu, warunki zawieszające, sposób finansowania, wysokość depozytu oraz dokumenty, które sprzedający ma przedstawić. Częsty depozyt wynosi orientacyjnie 5-10% ceny, ale jego wysokość i zasady zwrotu trzeba sprawdzić w konkretnym dokumencie.

Przy zakupie mieszkania przez osobę fizyczną, która nie działa zawodowo jako inwestor nieruchomościowy, francuskie prawo przewiduje 10-dniowy termin na odstąpienie od nabycia lokalu mieszkalnego. Termin jest liczony według zasad prawa francuskiego od doręczenia właściwego dokumentu. Jeżeli nie podpisano wcześniej umowy wstępnej, nabywca ma analogiczny okres refleksji przed podpisaniem aktu notarialnego.

Po etapie wstępnym notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości, dokumenty własności, dane stron, diagnostykę techniczną, ewentualne obciążenia, sytuację wspólnoty lub współwłasności, prawo pierwokupu i wymagane formalności podatkowe. Dopiero po wykonaniu tych czynności dochodzi do podpisania aktu autentycznego, czyli francuskiego aktu notarialnego, oraz do publikacji nabycia we właściwych rejestrach.

Jakie podatki i opłaty płaci kupujący we Francji?

We Francji kupujący powinien liczyć się z tzw. frais d’acquisition, często potocznie nazywanymi kosztami notarialnymi. To nie jest wyłącznie wynagrodzenie notariusza. W skład kosztów wchodzą przede wszystkim podatki i opłaty publiczne, koszty formalności oraz wynagrodzenie notariusza.

Przy nieruchomości istniejącej koszty nabycia są zwykle wyższe i w praktyce często wynoszą około 7-8% ceny, choć dokładna kwota zależy od departamentu, rodzaju nieruchomości i aktualnych stawek. Po zmianach wprowadzonych francuską ustawą budżetową na 2025 r. część departamentów może stosować wyższą stawkę praw transferowych dla nabywców innych niż niektórzy pierwsi nabywcy. Nie należy więc opierać decyzji na starym uproszczeniu, że całe koszty notarialne to 1-3% ceny.

Przy lokalu nowym albo zakupie w formule VEFA koszty rejestracyjne są z reguły niższe, ale cena zwykle obejmuje francuski VAT, najczęściej według stawki podstawowej. Dla kupującego ważne jest więc porównanie całkowitej ceny brutto, kosztów aktu i podatków, a nie tylko samej ceny ofertowej.

Po zakupie właściciel musi liczyć się również z podatkami lokalnymi. W szczególności może pojawić się taxe foncière, czyli francuski podatek od nieruchomości. Jeżeli lokal jest wykorzystywany jako drugi dom lub mieszkanie wakacyjne, może wystąpić także taxe d’habitation od rezydencji drugorzędnej. Przy majątku nieruchomym o dużej wartości trzeba sprawdzić również ewentualny IFI, czyli francuski podatek od majątku nieruchomego, którego próg wynosi 1,3 mln euro wartości netto majątku nieruchomego.

Czy w Polsce trzeba zapłacić podatek od zakupu mieszkania we Francji?

Sam zakup mieszkania położonego we Francji nie powoduje co do zasady obowiązku zapłaty w Polsce podatku od czynności cywilnoprawnych. Polska opłata PCC dotyczy przede wszystkim czynności objętych polską ustawą i polskim zakresem terytorialnym, a zakup francuskiej nieruchomości jest rozliczany według francuskich zasad podatkowych.

To nie oznacza jednak, że polskie skutki podatkowe nigdy nie wystąpią. Jeżeli kupujący jest polskim rezydentem podatkowym i będzie wynajmował lokal we Francji, osiągał dochód ze sprzedaży albo finansował zakup z majątku wspólnego, trzeba osobno przeanalizować skutki podatkowe w Polsce, we Francji oraz zasady unikania podwójnego opodatkowania. Znaczenie może mieć m.in. rezydencja podatkowa, przeznaczenie mieszkania, sposób finansowania, data sprzedaży i to, czy lokal będzie wykorzystywany prywatnie czy zarobkowo.

Na co uważać przed podpisaniem dokumentów?

Przed wpłatą depozytu i podpisaniem dokumentów warto sprawdzić kilka kwestii praktycznych. Po pierwsze, trzeba upewnić się, czy cena obejmuje prowizję pośrednika, jakie opłaty ponosi kupujący i czy szacunkowe koszty notarialne zostały podane jako kwota brutto. Po drugie, trzeba ustalić, czy przelew ma być wykonany w euro, czy z rachunku dolarowego, i czy bank zdąży zaksięgować środki przed terminem podpisania aktu.

Po trzecie, należy sprawdzić treść warunków zawieszających. Jeżeli kupujący korzysta z kredytu, dokument powinien jasno regulować, co stanie się w razie odmowy finansowania. Jeżeli kupujący nie zna języka francuskiego, powinien uzyskać tłumaczenie lub pomoc osoby, która wyjaśni skutki prawne podpisywanych dokumentów.

Po czwarte, przy mieszkaniu w budynku wielolokalowym trzeba przeanalizować dokumenty wspólnoty, wysokość opłat, planowane remonty, ewentualne zadłużenie oraz ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego. W wielu francuskich miastach krótkoterminowy najem turystyczny podlega dodatkowym regulacjom lokalnym.

FAQ

Czy Polak musi mieć zgodę na zakup mieszkania we Francji?

Przy zwykłym mieszkaniu zasadniczo nie. Obywatel Polski może kupić lokal we Francji bez specjalnego zezwolenia tylko z powodu obywatelstwa. Szczególnej analizy wymagają jednak nietypowe nieruchomości, np. grunty rolne, większe inwestycje albo zakup przez spółkę.

Czy trzeba mieszkać we Francji, aby kupić tam mieszkanie?

Nie. Można być nierezydentem i kupić mieszkanie we Francji. Należy jednak liczyć się z obowiązkami podatkowymi we Francji oraz z koniecznością przedstawienia dokumentów tożsamości, danych podatkowych i dokumentów dotyczących pochodzenia środków.

Czy cena może być zapłacona w dolarach?

Co do zasady środki z rachunku dolarowego mogą zostać użyte do zakupu, ale w praktyce francuska transakcja jest najczęściej rozliczana w euro. Jeżeli strony chcą rozliczać się w USD, trzeba to wyraźnie uzgodnić z notariuszem i precyzyjnie opisać kurs, termin oraz koszty przewalutowania.

Czy przelew powinien iść do sprzedającego?

Zwykle nie. Przy bezpiecznej transakcji nieruchomościowej pieniądze trafiają na rachunek wskazany przez notariusza albo są przekazywane zgodnie z jego instrukcją. Bezpośrednia płatność do sprzedającego bez potwierdzenia notariusza może być ryzykowna.

Ile wynoszą koszty notarialne we Francji?

Przy nieruchomości istniejącej często trzeba liczyć orientacyjnie około 7-8% ceny, choć stawka zależy od miejsca i rodzaju transakcji. Przy lokalu nowym koszty rejestracyjne są zwykle niższe, ale cena może obejmować VAT. Dokładne wyliczenie powinien przedstawić francuski notariusz.

Czy po zakupie mieszkania we Francji płaci się podatki co roku?

Tak, właściciel powinien liczyć się przede wszystkim z taxe foncière. Jeżeli lokal jest drugim domem lub mieszkaniem wakacyjnym, może wystąpić także taxe d’habitation od rezydencji drugorzędnej. Przy dużym majątku nieruchomym może dojść również IFI.

Czy zakup mieszkania we Francji trzeba zgłosić w Polsce?

Sam zakup nie oznacza automatycznie obowiązku zapłaty polskiego PCC. Inaczej trzeba oceniać późniejszy najem, sprzedaż, finansowanie zakupu lub rozliczenia między małżonkami. Wtedy znaczenie ma polska rezydencja podatkowa i konkretne źródło przychodu.

Podsumowanie

Zakup mieszkania we Francji przez obywatela Polski jest co do zasady możliwy i nie wymaga specjalnego zezwolenia dla zwykłego lokalu mieszkalnego. Najważniejsze jest prawidłowe przeprowadzenie francuskiej procedury: sprawdzenie dokumentów, podpisanie umowy wstępnej, zachowanie terminów, wpłata środków zgodnie z instrukcją notariusza i podpisanie aktu autentycznego.

Jeżeli środki są w dolarach, trzeba z wyprzedzeniem ustalić sposób przewalutowania i przelewu, bo transakcja najczęściej będzie rozliczana w euro. Kupujący powinien też znać realne koszty nabycia, które przy nieruchomościach istniejących mogą być znacznie wyższe niż samo wynagrodzenie notariusza. Wątpliwości warto wyjaśnić przed podpisaniem promesse de vente albo compromis de vente, ponieważ to wtedy powstają najważniejsze zobowiązania kupującego.

Źródła

• Notaires de France, zakup nieruchomości we Francji przez nierezydenta: notaires.fr
• Notaires de France, koszty nabycia nieruchomości: notaires.fr
• Impots.gouv.fr, stawki praw rejestracyjnych i taxe de publicité foncière aktualizowane dla 2026 r.: impots.gouv.fr
• Légifrance, art. L271-1 Code de la construction et de l’habitation, 10-dniowy termin odstąpienia lub refleksji: legifrance.gouv.fr
• Impots.gouv.fr, podatki lokalne nierezydentów posiadających nieruchomość we Francji: impots.gouv.fr
• Impots.gouv.fr, IFI i próg 1,3 mln euro: impots.gouv.fr
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny: ISAP
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: ISAP