Ładowanie auta elektrycznego w garażu wspólnoty – czy trzeba mieć zgodę?

Punkt ładowania a zwykłe gniazdko – to nie zawsze to samo

Najpierw trzeba odróżnić dwa pojęcia: korzystanie ze zwykłego gniazda 230 V oraz instalację punktu ładowania w rozumieniu ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 17 tej ustawy przez punkt ładowania rozumie się urządzenie umożliwiające ładowanie pojedynczego pojazdu elektrycznego, hybrydy plug-in albo autobusu zeroemisyjnego, wraz z oprogramowaniem i przewodami, a w określonych przypadkach także złączem pojazd-infrastruktura. W praktyce chodzi więc o wyodrębnione urządzenie lub rozwiązanie przeznaczone do ładowania pojazdu, a nie o każde zwykłe gniazdko elektryczne użyte okazjonalnie lub stale do zasilania ładowarki przenośnej.

Jeżeli więc w garażu ma Pan jedynie standardowe gniazdo wykonane jako element instalacji lokalu albo miejsca postojowego, z odrębnym podlicznikiem i bez montażu dedykowanej stacji lub wallboxa, to można bronić stanowiska, że nie doszło do instalacji punktu ładowania objętego procedurą z art. 12b. Ocena zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego: sposobu wykonania instalacji, jej przeznaczenia w projekcie budowlanym, parametrów technicznych oraz regulaminów obowiązujących w nieruchomości.

Kiedy trzeba uzyskać zgodę wspólnoty lub zarządcy?

Art. 12b ust. 1 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych stanowi, że w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż 3, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty, spółdzielni albo osoby sprawującej zarząd nad nieruchomością.

Przepis ten dotyczy więc sytuacji, gdy właściciel lub inny uprawniony chce zainstalować i eksploatować punkt ładowania. Typowy przykład to montaż wallboxa przy miejscu postojowym.

Jeżeli jednak nie montuje Pan nowego urządzenia, lecz korzysta z istniejącego gniazda wykonanego wcześniej przez dewelopera w ramach zmian lokatorskich, to administrator powinien najpierw wykazać, że w rzeczywistości mamy do czynienia z punktem ładowania objętym art. 12b, a nie tylko z poborem energii z istniejącej instalacji.

Ma to znaczenie praktyczne, bo ustawa o elektromobilności nie wprowadza generalnego zakazu ładowania samochodu z każdego gniazdka bez uprzedniej zgody wspólnoty. Reguluje natomiast formalną procedurę dla punktów ładowania w budynkach wielorodzinnych.

Jak działa procedura z art. 12b ustawy o elektromobilności?

Jeżeli planowana instalacja rzeczywiście jest punktem ładowania, zastosowanie ma art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych.

Zgodnie z art. 12b ust. 2 do wniosku dołącza się:

• oświadczenie o zobowiązaniu do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym kosztów zakupu i montażu,
• oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu,
• zgodę właściciela lokalu na instalację punktu ładowania, gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu,
• zgodę konserwatorską – jeżeli wymaga tego art. 12b ust. 2 pkt 4 tej ustawy w odniesieniu do zabytku.

Z kolei art. 12b ust. 3 przewiduje, że w terminie 30 dni od złożenia wniosku zarządca lub wspólnota zleca sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania i po jej otrzymaniu udostępnia ją wnioskodawcy.

Ważny wyjątek wynika z art. 12b ust. 4: ekspertyza nie jest wymagana, jeżeli w budynku została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. Wtedy przy instalacji należy uwzględnić przyjęte rozwiązania techniczne i zastosowane zabezpieczenia.

Czy zgoda zarządu wystarczy, czy potrzebna jest uchwała właścicieli?

Zgodnie z art. 12b ust. 1 zdanie drugie ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. Oznacza to, że co do zasady decyzję może podjąć zarząd wspólnoty, bez podejmowania odrębnej uchwały właścicieli.

Przy większej mocy albo gdy zakres prac ingeruje istotnie w nieruchomość wspólną, sprawa może wykraczać poza zwykły zarząd. Wówczas znaczenie ma także ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zwłaszcza art. 22 ust. 2 i ust. 3, które rozróżniają czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd wymagające uchwały właścicieli lokali.

Nie można jednak automatycznie przyjąć, że „co najmniej połowa mieszkańców” zawsze musi wyrazić zgodę. We wspólnocie decydują co do zasady właściciele lokali, a zasady głosowania wynikają z art. 23 ustawy o własności lokali. Zwykle uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że w konkretnej wspólnocie zastosowano dopuszczalny ustawowo inny sposób głosowania.

Czy administrator może zakazać ładowania ze zwykłego gniazda?

Sam administrator lub zarządca nie powinien wydawać zakazu wyłącznie dlatego, że ładowanie samochodu elektrycznego budzi obawy. Musi wskazać konkretną podstawę: prawną, techniczną albo wynikającą z zasad bezpieczeństwa budynku.

Jeżeli gniazdo zostało wykonane przez dewelopera legalnie, w ramach projektu lub dopuszczalnych zmian lokatorskich, a energia jest rozliczana przez podlicznik, to wspólnota powinna wykazać przynajmniej jedną z poniższych okoliczności:

• instalacja została wykonana niezgodnie z projektem lub bez wymaganych odbiorów,
• sposób korzystania stwarza zagrożenie pożarowe lub przeciążeniowe,
• dochodzi do bezprawnego korzystania z nieruchomości wspólnej albo z energii opłacanej przez innych właścicieli,
• regulamin garażu lub uchwała wspólnoty wprowadza określone zasady korzystania z instalacji i mają one podstawę w obowiązujących przepisach.

Znaczenie mogą mieć tu także obowiązki właściciela i zarządcy dotyczące utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i bezpiecznego użytkowania, wynikające z art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Co ma znaczenie w Pana sytuacji?

W opisanym stanie faktycznym istotne są zwłaszcza następujące okoliczności:

Jeżeli budynek miał przygotowaną infrastrukturę pod takie rozwiązania, można dodatkowo argumentować, że nawet gdyby przyjąć istnienie punktu ładowania, to ekspertyza z art. 12b ust. 4 mogłaby nie być wymagana.

Jak odpowiedzieć na pismo administratora?

Najrozsądniej odpowiedzieć pisemnie i rzeczowo. W odpowiedzi warto:

• wskazać, że korzysta Pan z istniejącego gniazda wykonanego przez dewelopera na etapie budowy,
• zażądać wskazania dokładnej podstawy prawnej i technicznej żądania zaprzestania ładowania,
• poprosić o informację, czy administrator uznaje istniejące rozwiązanie za punkt ładowania w rozumieniu art. 2 pkt 17 oraz art. 12b ustawy o elektromobilności i z jakich powodów,
• zażądać kopii ekspertyzy, opinii technicznej, projektu albo regulaminu, na które się powołuje,
• podkreślić, że energia jest rozliczana odrębnie przez podlicznik i nie dochodzi do obciążania innych właścicieli,
• zadeklarować gotowość do przedstawienia dokumentacji deweloperskiej lub odbiorowej oraz do technicznej weryfikacji instalacji, jeśli jest to rzeczywiście potrzebne.

Jeżeli administrator nie wskaże konkretów, samo ogólne powołanie się na ustawę o elektromobilności może być niewystarczające.

Kiedy warto złożyć formalny wniosek mimo wątpliwości?

Z praktycznego punktu widzenia czasem opłaca się złożyć formalny wniosek do wspólnoty nawet wtedy, gdy uważa Pan, że już korzysta z legalnego zwykłego gniazda. Dlaczego? Bo pozwala to uporządkować sytuację na przyszłość i ograniczyć ryzyko kolejnych sporów.

Takie rozwiązanie jest szczególnie warte rozważenia, gdy:

• planuje Pan montaż wallboxa albo zwiększenie mocy,
• dokumentacja od dewelopera jest niepełna,
• wspólnota kwestionuje bezpieczeństwo instalacji,
• miejsce postojowe albo obwód zasilania jest częściowo związany z nieruchomością wspólną.

Jakie przepisy poza ustawą o elektromobilności mogą mieć znaczenie?

Poza ustawą o elektromobilności warto pamiętać o innych przepisach:

• art. 12 i art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – właściciel może korzystać z lokalu i nieruchomości wspólnej zgodnie z ich przeznaczeniem, ale nie może utrudniać korzystania innym współwłaścicielom,
• art. 22 i art. 23 ustawy o własności lokali – określają, kiedy potrzebna jest uchwała wspólnoty i jak zapadają decyzje właścicieli,
• art. 61 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane – nakłada obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i bezpiecznego użytkowania,
• art. 5 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane – obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym.

W praktyce spór najczęściej nie dotyczy samej idei ładowania auta, lecz tego, czy konkretna instalacja jest bezpieczna, zgodna z dokumentacją i czy ingeruje w część wspólną budynku.

Podsumowanie

Jeżeli korzysta Pan wyłącznie ze zwykłego gniazdka legalnie wykonanego przez dewelopera i rozliczanego osobnym podlicznikiem, nie jest oczywiste, że musi Pan przechodzić procedurę z art. 12b ustawy o elektromobilności. Ta procedura dotyczy instalacji i eksploatacji punktu ładowania, a nie każdego użycia instalacji elektrycznej do ładowania auta.

Z drugiej strony wspólnota lub administrator mogą badać bezpieczeństwo techniczne rozwiązania, zwłaszcza gdy instalacja przebiega przez część wspólną albo budzi wątpliwości co do obciążenia i zabezpieczeń. Dlatego przed definitywnym sporem warto ustalić, na czym dokładnie opiera się stanowisko administratora: na przepisie, ekspertyzie czy jedynie ostrożnościowym założeniu.

FAQ

Czy zwykłe gniazdko w garażu jest stacją ładowania?

Nie. Co do zasady zwykłe gniazdko samo w sobie nie jest „stacją ładowania”. Spór dotyczy raczej tego, czy w danych okolicznościach tworzy ono element punktu ładowania w rozumieniu art. 2 pkt 17 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych.

Czy wspólnota może całkowicie zakazać ładowania auta elektrycznego?

Nie powinna robić tego arbitralnie. Musi oprzeć swoje stanowisko na konkretnych podstawach, np. bezpieczeństwie instalacji, ingerencji w nieruchomość wspólną albo braku wymaganej zgody przy instalacji punktu ładowania.

Kiedy potrzebna jest ekspertyza techniczna?

Zgodnie z art. 12b ust. 3 ustawy o elektromobilności ekspertyza jest co do zasady zlecana po złożeniu wniosku o instalację punktu ładowania. Nie jest wymagana, jeżeli budynek ma już zaprojektowaną i wykonaną instalację przeznaczoną do zasilania punktów ładowania – art. 12b ust. 4.

Czy zgoda zarządu wystarczy przy ładowarce do 11 kW?

Tak, zasadniczo tak. Art. 12b ust. 1 ustawy o elektromobilności wskazuje, że we wspólnocie zgoda na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW jest czynnością zwykłego zarządu.

Co zrobić po otrzymaniu pisma od administratora?

Najlepiej odpowiedzieć pisemnie, poprosić o dokładną podstawę prawną i techniczną, wskazać że gniazdo zostało wykonane przez dewelopera, oraz zażądać dokumentów, na których administrator opiera swoje żądanie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych – Dz.U. 2018 poz. 317, w szczególności art. 2 pkt 17 oraz art. 12b.

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12, art. 13, art. 22 i art. 23.

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 5 ust. 2 oraz art. 61 pkt 1.