Naganne zachowanie lokatora we wspólnocie mieszkaniowej, co zrobić?

Najemca lokalu mieszkalnego

Zacznijmy od zawartego w art. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów… ustawowego określenia lokatora; chodzi o najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Uregulowany w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz w części ustawy o ochronie praw lokatorów… stosunek najmu przyznaje najemcy prawo najmu, które jest jednym z tytułów prawnych do korzystania z rzeczy cudzej; lokale są udostępniane innym osobom nie tylko na podstawie umowy najmu – tytułem przykładu chodzi o: umowę użyczenia (art. 710 i następne K.c.), służebność mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.) lub o inną służebność osobistą (art. 296 i następne K.c.), czasem o użytkowanie (art. 252 i następne K.c.).

Na ustawowe określenie lokatora zwracam uwagę z paru względów. Dość często – zwłaszcza w ujęciu dziennikarskim lub odnośnie do wspólnot mieszkaniowych, których sprawami zajmują się spółdzielnie mieszkaniowe – używa się określenia „lokator” również odnośnie do właścicieli (lub współwłaścicieli) lokali; szczególnie w przypadku osób mieszkających w budynku. Wskazane przez Pana zamieszkiwanie „w budynku wspólnoty mieszkaniowej” jest niejednoznaczne; a prawu właściwa jest precyzja, więc zwłaszcza w przypadku decydowania się na drogę sądową przyda się sprawdzenie (np. przy pomocy ksiąg wieczystych, które są jawne) statusu nazwanej przez Pana „lokatorem” osoby”.

Naganne zachowania lokatora mieszkania albo właściciela

Proszę zwrócić uwagę na artykuł 13 ustawy o ochronie praw lokatorów…, który stanowi:

„1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. (…).”

Jak widać, ustawodawca w tymże artykule 13 uregulował powództwo związane z nagannymi zachowaniami lokatora. W przypadku nagannych zachowań właściciela (niekiedy współwłaściciela) lokalu w grę może wchodzić skorzystanie z artykułu 16 ustawy o własności lokali, który brzmi:

„1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.”

Decyzje wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały

Przed wytoczeniem takiego powództwa należy sprawę poddać głosowaniu właścicieli lokali – do czego mogłoby dojść nie tylko podczas zebrania właścicieli lokali (niekiedy w grę wchodzi głosowanie podczas zebrania właścicieli lokali oraz przez zbieranie podpisów). Informacje (zwłaszcza dotyczące „poziomu wspólnoty mieszkaniowej” oraz „poleceń i nakazów administracyjnych) są syntetyczne. Proszę sprawdzić, np. w dotyczącej tej trudnej sytuacji korespondencji, czy dana wspólnota mieszkaniowa coś (a jeśli tak, to co) zrobiła w związku tą sytuacją. Być może realnym działaniem (zwłaszcza podczas mrozów) okazałoby się faktyczne zablokowania możności otwarcia tego okna (a może nawet wszystkich okiem w piwnicy). Uchwałę wspólnoty mieszkaniowej wolno zaskarżyć do sądu, wytaczając powództwo – przewidziano to w art. 25 ustawy o własności lokali…; nie przewidziano możności zaskarżenia nieuchwalenia czegoś (nawet bardzo zasadnego). Za to niewłaściwe zarządzanie nieruchomością wspólną może uzasadniać zawnioskowanie do sądu o ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej – przewidziano to w art. 26 ustawy o własności lokali (będącym odpowiednikiem art. 203 K.c.). Zaskarżanie uchwał wspólnot mieszkaniowych oraz wnioskowanie o ustanowienie zarządy nieruchomości wspólnej wiąże się ze sporymi wyzwaniami w przypadku wspólnot mieszkaniowych z wieloma właścicielami lokali (pisma do sądu trzeba kierować w sporej liczbie egzemplarzy).

Roszczenia związane z ochroną dóbr osobistych

Wspomniał Pan również o niewłaściwych zachowaniach tamtej osoby w związku ze zwracaniem uwagi na otwieranie przez nią okna w piwnicy. W związku z tym trzeba rozważać aspekty cywilistyczne oraz z zakresu prawa karnego. Naruszenie prawnie chronionych dóbr osobistych (art. 23 K.c.) może skutkować orzeczeniem sankcji prawnych; podstawowe rodzaje roszczeń z tytułu naruszenia dóbr osobistych przewidziano w art. 24 K.c.; niekiedy w grę mogą wchodzić także roszczenia odszkodowawcze (art. 415 i następne K.c.), w tym roszczenia z tytułu szkód na osobie (art. 444 i następne K.c.), np. za spowodowanie choroby (chociażby przez wywołanie wyziębienia). Zniewaga zagrożona jest karą – art. 216 Kodeksu karnego (K.k.); przestępstwem również jest zniesławienie (art. 212 i następne K.k.). Są to przestępstwa ścigane z oskarżenia prywatnego (przestępstwa prywatnoskargowe); taki tryb ścigania jest podobny do sposobu dochodzenia roszczeń cywilnych – oskarżyciel prywatny, na ogół pokrzywdzony przestępstwem, powinien samodzielnie albo z pomocą prawnika: przygotować (prywatny) akt oskarżenia, skierować do sądu akt oskarżenia, popierać przed sądem akt oskarżenia.

Powiadomienie dostawców mediów o stratach ciepła

Aktualne dokuczliwe mrozy przemawiają za powiadomieniem o odnośnej sytuacji różnych instytucji: dostawców „mediów” (których instalacje mogą być zagrożone otwieraniem okna piwnicznego), „nadzór budowlany” (z uwagi na zagrożenie dla funkcjonowania budynku, i to budynku mieszkalnego, z wieloma mieszkańcami), SANEPID (przeziębienie mieszkańców może okazać się poważnym problemem, także w związku z oficjalnym stanem epidemii), a może również prokuraturę (w związku z możliwym powodowaniem zagrożenia publicznego lub wywołaniem zagrożenia katastrofą budowlaną).

Zebranie dowodów

Wprawdzie z rejestrowaniem zdarzeń (np. z nagrywaniem) wiąże się ryzyko prawne (zdarzają się zaskakujące wyroki), ale niekiedy jedynie dowody obiektywne (np. z: dokumentu, nagrań, zdjęć) pozwalają udowodnić rzeczywisty przebieg zdarzeń – szczególnie umożliwiają rozstrzygnąć spór o cechach „słowo przeciw słowu”. Dokumenty (lub akta) z różnych postępowań (np. w „nadzorze budowlanym”) lub związane z interwencjami dostawców „mediów” mogłyby (zwłaszcza na wniosek) stanowić dowód z dokumentu – art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego, art. 74 K.c.). To mogłoby pomóc w wywiązaniu się z prawnego obowiązku wykazania faktów, z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Wykazywanie swego stanowiska oraz odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.) są przejawami rzeczywistego korzystania z prawa do sądu.