Naganne zachowanie lokatora we wspólnocie mieszkaniowej – co zrobić?

Od czego zacząć

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, kim dokładnie jest osoba sprawiająca problemy: właścicielem lokalu, najemcą, biorącym lokal do używania, członkiem rodziny właściciela czy inną osobą zajmującą lokal. Od tego zależy właściwa podstawa prawna.

Ma to znaczenie dlatego, że inne środki stosuje się wobec właściciela lokalu, a inne wobec osoby, która mieszka w nim na podstawie najmu, użyczenia albo innego tytułu prawnego. Definicję lokatora zawiera art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem lokatorem jest najemca lokalu albo osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Jeżeli nie ma Pan pewności, kto jest właścicielem lokalu, warto to sprawdzić w księdze wieczystej. To później ułatwia kierowanie pism do właściwej osoby i ocenę, czy problem dotyczy lokatora czy właściciela.

Gdy problem powoduje najemca albo inny lokator

Jeżeli osoba stale naruszająca porządek domowy nie jest właścicielem, lecz lokatorem, podstawowe znaczenie ma art. 13 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator albo właściciel innego lokalu może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

To oznacza, że w pewnych sytuacjach nie trzeba ograniczać się do skarg i upomnień. Możliwy jest pozew do sądu. Trzeba jednak wykazać, że zachowanie ma charakter rażący lub uporczywy oraz realnie utrudnia korzystanie z innych lokali. Jednorazowy incydent zwykle nie wystarczy.

W opisanym stanie faktycznym uporczywe otwieranie okna w piwnicy może być oceniane jako naruszanie porządku domowego, jeżeli powoduje wychładzanie budynku, zwiększone koszty ogrzewania, ryzyko uszkodzenia instalacji albo inne realne zagrożenia. Szczególnie ważne będą dowody, że zachowanie powtarza się mimo upomnień.

Jeżeli lokal jest zajmowany na podstawie najmu, warto też zawiadomić właściciela o naruszeniach. W praktyce właściciel może wypowiedzieć umowę najmu osobie, która używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub porządkiem domowym, ale to zależy od treści umowy, przebiegu naruszeń i spełnienia wymogów ustawowych. Sam temat relacji wynajmujący–najemca szerzej omawia materiał o najemcy naruszający porządek domowy.

Gdy problem powoduje właściciel lokalu

Jeżeli uciążliwe zachowanie dotyczy samego właściciela lokalu, zastosowanie może mieć art. 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać w procesie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel:

• długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat, albo
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo
• przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

To środek bardzo daleko idący i sądy podchodzą do niego restrykcyjnie. Dlatego musi chodzić o zachowania poważne, powtarzalne i dobrze udokumentowane. Sama irytacja sąsiedzka nie wystarczy.

Wspólnota nie może jednak zastosować tego środka „automatycznie”. Co do zasady potrzebna jest uchwała właścicieli lokali upoważniająca do wystąpienia na drogę sądową. W praktyce warto dopilnować, aby sprawa została formalnie wprowadzona do porządku obrad albo poddana pod indywidualne zbieranie głosów.

W kontekście relacji z zarządem i wspólnotą przydatne bywają też materiały o obowiązki wobec wspólnoty.

Jak wymusić reakcję wspólnoty mieszkaniowej

Jeżeli dotychczasowe rozmowy nic nie dały, warto przejść wyłącznie na formę pisemną. Proszę skierować do zarządu lub zarządcy wspólnoty pismo z opisem zdarzeń, wskazaniem dat, skutków oraz żądaniem podjęcia konkretnych działań. Najlepiej wysłać je listem poleconym albo e-mailem z potwierdzeniem doręczenia.

W piśmie warto zażądać w szczególności:

• podjęcia interwencji wobec właściciela lokalu,
• umieszczenia sprawy w porządku obrad zebrania właścicieli,
• podjęcia uchwały o dalszych krokach prawnych,
• zabezpieczenia nieruchomości wspólnej, jeżeli technicznie jest to możliwe i zgodne z prawem.

Jeżeli problem dotyczy części wspólnej, jak piwnica, okno, instalacje czy wentylacja, wspólnota ma obowiązek należytego zarządzania nieruchomością wspólną zgodnie z art. 13 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali. Jeżeli zarząd pozostaje całkowicie bierny, w określonych sytuacjach można rozważyć drogę z art. 26 ustawy o własności lokali, czyli żądanie ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego. To jednak środek wyjątkowy, stosowany przy poważnych nieprawidłowościach w zarządzaniu.

Czy można zgłosić sprawę do nadzoru budowlanego lub innych instytucji

Tak, ale tylko wtedy, gdy stan faktyczny rzeczywiście to uzasadnia. Nie każde uciążliwe zachowanie sąsiada jest sprawą dla organu administracyjnego. Jeżeli jednak uporczywe otwieranie okna w piwnicy powoduje ryzyko zamarznięcia instalacji, zawilgocenia, pogorszenia stanu technicznego budynku albo naruszenia wymagań technicznych, można rozważyć zawiadomienie właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Podstawą mogą być obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu wynikające z art. 61 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, zgodnie z którym obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym.

Jeżeli potrzebne jest wejście do lokalu w celu wykonania prac dotyczących nieruchomości wspólnej, czasem znaczenie ma też problem, jak zobowiązać właściciela udostępnienia mieszkania.

Zawiadomienie policji może być zasadne wtedy, gdy dochodzi do gróźb, znieważania, naruszenia nietykalności albo zakłócania spokoju. W zależności od zachowania w grę mogą wchodzić przepisy Kodeksu wykroczeń albo Kodeksu karnego.

Zniewagi, groźby i inne zachowania wobec sąsiada

Jeżeli zwracanie uwagi kończy się obelgami, groźbami albo nękaniem, obok środków mieszkaniowych można rozważyć ochronę cywilną lub karną.

W sferze cywilnej ochronę dóbr osobistych przewidują art. 23 i art. 24 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli doszło do naruszenia czci, godności, prywatności lub poczucia bezpieczeństwa, można żądać m.in. zaniechania naruszeń, przeprosin, a w odpowiednich przypadkach także zadośćuczynienia.

W sferze karnej znaczenie mogą mieć w szczególności:

• art. 190 § 1 Kodeksu karnego – groźba karalna,
• art. 190a § 1 Kodeksu karnego – uporczywe nękanie,
• art. 216 § 1 Kodeksu karnego – zniewaga.

Trzeba jednak pamiętać, że np. zniewaga z art. 216 § 1 Kodeksu karnego jest co do zasady ścigana z oskarżenia prywatnego. To oznacza konieczność wniesienia prywatnego aktu oskarżenia do sądu. Z kolei groźby karalne albo stalking są ścigane publicznie po zawiadomieniu organów ścigania.

Jakie dowody zebrać

W takich sprawach wynik bardzo często zależy od materiału dowodowego. Samo przekonanie, że ktoś zachowuje się nagannie, nie wystarczy. Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne, a zgodnie z art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Warto gromadzić zwłaszcza:

• pisemne zgłoszenia do zarządu i odpowiedzi wspólnoty,
• datowane zdjęcia lub nagrania pokazujące otwarte okno i skutki tego stanu,
• notatki z interwencji policji, straży miejskiej lub administracji,
• oświadczenia świadków – sąsiadów,
• dokumenty potwierdzające zwiększone koszty ogrzewania albo szkody,
• korespondencję z właścicielem lokalu.

Przy nagraniach warto zachować ostrożność i nie prowokować sytuacji. Najbezpieczniejsze są dowody dokumentujące stan części wspólnej i przebieg oficjalnych interwencji.

Praktyczna kolejność działania

Przykłady

Poniżej dwa typowe warianty pokazujące, jak w praktyce dobiera się środek prawny do statusu osoby zajmującej lokal i rodzaju naruszeń.

FAQ

Czy mogę sam zgłosić sprawę do sądu, jeśli lokator nie jest właścicielem?

Tak, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Inny lokator albo właściciel innego lokalu może sam wytoczyć powództwo, ale musi wykazać rażące albo uporczywe naruszanie porządku domowego.

Czy wspólnota może ukarać właściciela mandatem?

Nie, wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnienia do nakładania mandatów. Może jednak podejmować uchwały, kierować wezwania, dochodzić roszczeń cywilnych i w określonych przypadkach wystąpić z powództwem na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.

Czy obelgi ze strony sąsiada to już sprawa karna?

Czasem tak, ale zależy od treści i okoliczności. Zniewaga z art. 216 § 1 Kodeksu karnego jest co do zasady ścigana z oskarżenia prywatnego. Gdy pojawiają się groźby karalne lub uporczywe nękanie, sprawę można zgłosić policji lub prokuraturze.

Czy mogę żądać odszkodowania za wyższe rachunki za ogrzewanie?

Jest to możliwe tylko wtedy, gdy da się wykazać szkodę, jej wysokość oraz związek przyczynowy między zachowaniem sprawcy a wzrostem kosztów. Podstawą mogą być przepisy o odpowiedzialności odszkodowawczej, w szczególności art. 415 Kodeksu cywilnego, ale w praktyce takie roszczenia wymagają dobrych dowodów.

Czy wspólnota może wejść do lokalu bez zgody właściciela?

Co do zasady nie. Wyjątki zależą od konkretnej sytuacji, zwłaszcza od tego, czy istnieje awaria, zagrożenie dla mienia lub ludzi albo potrzeba wykonania prac dotyczących nieruchomości wspólnej. W razie sporu trzeba ocenić stan faktyczny indywidualnie.

Źródła

• art. 2 ust. 1 pkt 1, art. 13 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 13 ust. 1, art. 14, art. 16 ust. 1, art. 25, art. 26 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 6, art. 23, art. 24, art. 415 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 232 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 190 § 1, art. 190a § 1, art. 216 § 1 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny
• art. 61 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane