Podział mieszkania na mikrokawalerki – legalność i ryzyka

Sama okoliczność, że lokal pozostanie wpisany w księdze wieczystej jako jedno mieszkanie, nie przesądza jeszcze o legalności podziału na trzy mikrokawalerki. W praktyce trzeba odróżnić:

• wewnętrzne wydzielenie pokoi do najmu w ramach jednego lokalu mieszkalnego,
• utworzenie kilku odrębnie funkcjonujących, samodzielnych lokali mieszkalnych w obrębie jednego lokalu.

To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie dla oceny zgodności z prawem budowlanym, ustawą o własności lokali oraz warunkami technicznymi.

Czy można z jednego mieszkania zrobić trzy mikrokawalerki?

Co do zasady jest to bardzo trudne, a w układzie opisanym przy mieszkaniu o powierzchni 60 m2 najczęściej okaże się nielegalne jako utworzenie trzech samodzielnych lokali mieszkalnych niespełniających wymagań ustawowych i technicznych.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie tych wymagań potwierdza starosta w formie zaświadczenia na podstawie art. 2 ust. 3 tej ustawy.

Jeżeli więc w praktyce każdy z wydzielonych segmentów miałby mieć własną łazienkę, własny aneks kuchenny i funkcjonować niezależnie, to organ może potraktować to jako próbę utworzenia kilku samodzielnych lokali w ramach jednego lokalu pierwotnego.

Dodatkowo zgodnie z § 94 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie może być mniejsza niż 25 m2. To oznacza, że trzy samodzielne mieszkania w lokalu o łącznej powierzchni 60 m2 co do zasady nie spełnią tego wymogu.

Jeżeli więc celem jest stworzenie trzech niezależnych mikrokawalerek z odrębnymi łazienkami i aneksami kuchennymi, najpoważniejszą przeszkodą jest właśnie minimalna powierzchnia każdego lokalu mieszkalnego.

Samodzielny lokal a najem pokoi – to nie jest to samo

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy właściciel nie tworzy samodzielnych lokali mieszkalnych, tylko wynajmuje pokoje w jednym mieszkaniu, nawet jeśli najemcy korzystają z wydzielonych stref. W takim wariancie nadal może istnieć jeden lokal mieszkalny, a nie trzy odrębne mieszkania.

Problem pojawia się wtedy, gdy układ i sposób korzystania faktycznie odpowiadają trzem osobnym lokalom: osobne wejścia wewnętrzne, osobne łazienki, osobne aneksy kuchenne, pełna niezależność funkcjonalna. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego może uznać, że doszło nie do zwykłej adaptacji mieszkania, ale do przebudowy połączonej ze zmianą sposobu użytkowania części lokalu albo do wykonania robót niezgodnych z przepisami.

Czy potrzebne jest zgłoszenie albo pozwolenie?

To zależy od zakresu prac.

Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie, z zastrzeżeniem przypadków wskazanych w ustawie. Z kolei zgodnie z art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego część robót wymaga zgłoszenia. Jeżeli prace obejmują przebudowę wewnątrz lokalu, ingerencję w instalacje, układ ścian, wentylację, piony albo inne elementy istotne dla bezpieczeństwa czy zgodności z projektem, ocena formalna wymaga analizy dokumentacji technicznej.

W szczególności trzeba sprawdzić, czy planowane prace stanowią przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego, czyli roboty budowlane powodujące zmianę parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów wskazanych w tym przepisie.

Jeżeli przebudowa wpływa na warunki higieniczno-sanitarne, bezpieczeństwo pożarowe, wentylację lub sposób korzystania z lokalu, sama poprawność wykonania przez elektryka czy hydraulika nie zastępuje wymaganych formalności administracyjnych.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

W wielu takich sprawach kluczowy jest art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń.

Jeżeli z jednego mieszkania tworzy się w praktyce trzy jednostki mieszkalne z odrębnymi sanitariatami i aneksami, może to oznaczać zmianę warunków higieniczno-sanitarnych, przeciwpożarowych, obciążenia instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i wentylacyjnej. Wtedy może być wymagane zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego.

Do zgłoszenia dołącza się dokumenty wymienione w art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego, m.in. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu, zwięzły opis techniczny, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a zależnie od sprawy także zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy.

Czy potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Nie ma przepisu, który w każdym przypadku wprost nakazywałby uzyskanie uchwały wspólnoty na każdą przebudowę wewnątrz lokalu. Nie można więc przyjąć automatycznie, że zgoda wspólnoty jest zawsze konieczna.

Jednak zgoda wspólnoty albo co najmniej brak skutecznego sprzeciwu może być potrzebny, gdy:

• prace ingerują w nieruchomość wspólną, np. piony, przewody wentylacyjne, stropy, ściany konstrukcyjne, elewację,
• konieczna jest przebudowa części wspólnych,
• sposób korzystania z lokalu narusza prawa innych właścicieli lub przeznaczenie nieruchomości.

Podstawą są tu m.in. art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1 i art. 22 ustawy o własności lokali. Właściciel lokalu ma prawo korzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, ale ma też obowiązek korzystać ze swojego lokalu w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz nie naruszający porządku domowego. Jeżeli zmiany zwiększają uciążliwość, obciążenie instalacji, rotację lokatorów albo wpływają na części wspólne, wspólnota może reagować.

W praktyce trzeba też sprawdzić regulamin wspólnoty, uchwały, projekt budynku oraz dokumentację techniczną.

Znaczenie umowy z deweloperem i dokumentacji budynku

To nadal bardzo ważny element. Sama umowa deweloperska, akt notarialny, regulamin osiedla albo dokumentacja techniczna mogą przewidywać określony sposób korzystania z lokalu. Ich naruszenie może nie tylko wywołać spór cywilny, ale także utrudnić dochodzenie roszczeń z rękojmi, jeśli przeróbki wpłynęły na stan techniczny lokalu.

Trzeba sprawdzić zwłaszcza:

• projekt budowlany i projekt techniczny lokalu,
• standard wykończenia i ograniczenia zmian instalacyjnych,
• warunki gwarancji i rękojmi,
• zasady ingerencji w wentylację, piony i ściany.

Jakie konsekwencje mogą grozić?

Jeżeli podział zostanie uznany za niezgodny z prawem, możliwe są przede wszystkim konsekwencje administracyjne, a nie tylko podatkowe.

W zakresie zmiany sposobu użytkowania sankcje przewiduje art. 71a Prawa budowlanego. Jeżeli organ stwierdzi zmianę sposobu użytkowania z naruszeniem art. 71 ust. 2, może wstrzymać użytkowanie obiektu lub jego części i nałożyć obowiązki legalizacyjne. Jeżeli nie zostaną spełnione, może zapaść decyzja nakazująca przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.

W zależności od zakresu nieprawidłowości mogą też znaleźć zastosowanie przepisy dotyczące samowoli budowlanej albo robót wykonywanych bez wymaganego zgłoszenia.

Czy opłacanie podatku i najem długoterminowy wystarczą?

Nie. Rozliczenie podatku dochodowego albo zawarcie umów najmu nie usuwa problemów budowlanych i lokalowych. Legalność najmu z perspektywy podatkowej to inna kwestia niż legalność przebudowy lokalu.

Obecnie przychody z najmu prywatnego są co do zasady opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Po uchwale NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, nie można automatycznie przyjmować, że wynajem kilku lokali zawsze oznacza działalność gospodarczą. Jednak o kwalifikacji podatkowej decydują konkretne okoliczności, w tym sposób zorganizowania najmu i powiązanie nieruchomości z działalnością gospodarczą.

To jednak nie zmienia faktu, że nawet prawidłowo rozliczony najem może być prowadzony w lokalu przebudowanym niezgodnie z przepisami budowlanymi.

Czy są orzeczenia w podobnych sprawach?

Tak, sądy administracyjne podkreślają, że ocena samodzielności lokalu nie odbywa się w oderwaniu od dokumentacji budowlanej i przeznaczenia obiektu. Znaczenie ma nie tylko faktyczny układ pomieszczeń, ale też zgodność z projektem, pozwoleniem na budowę, zgłoszeniem i dopuszczeniem do użytkowania.

W praktyce nadal aktualny jest kierunek orzeczniczy widoczny m.in. w wyroku WSA w Warszawie z 25 lutego 2022 r., sygn. VII SA/Wa 2690/21, gdzie sąd zaakcentował konieczność badania zgodności samodzielności lokalu z dokumentacją procesu budowlanego i ustaleniami planistycznymi.

Co warto zrobić przed rozpoczęciem lub zalegalizowaniem przeróbek?

Najbezpieczniej przeprowadzić sprawę etapami:

1. sprawdzić projekt budowlany, dokumentację techniczną i akt nabycia lokalu,
2. ustalić z projektantem z uprawnieniami, czy planowane prace są remontem, przebudową czy zmianą sposobu użytkowania,
3. zweryfikować, czy wydzielone części mają spełniać funkcję samodzielnych lokali mieszkalnych,
4. sprawdzić zgodność z § 94 ust. 2 warunków technicznych, czyli minimalną powierzchnię 25 m2 dla lokalu mieszkalnego,
5. ocenić, czy prace dotyczą części wspólnych i czy potrzebne będą działania wobec wspólnoty,
6. w razie potrzeby złożyć zgłoszenie robót lub zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.

Jeżeli przeróbki zostały już wykonane, warto jak najszybciej zlecić analizę dokumentacji i stanu faktycznego, zanim sprawa trafi do wspólnoty, dewelopera albo nadzoru budowlanego.

FAQ

Czy trzy pokoje z osobnymi łazienkami to już trzy mieszkania?

Nie zawsze. Ocenia się rzeczywistą samodzielność funkcjonalną, układ pomieszczeń, dokumentację budowlaną i zgodność z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jeżeli każda część działa jak osobne mieszkanie, ryzyko takiej kwalifikacji rośnie.

Czy minimalne 25 m2 dotyczy każdej mikrokawalerki?

Tak, jeśli ma to być samodzielny lokal mieszkalny. Wynika to z § 94 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Dla zwykłego pokoju wynajmowanego w ramach jednego mieszkania ten przepis nie działa w ten sam sposób.

Czy wspólnota może zablokować taki podział?

Może reagować, jeśli dochodzi do ingerencji w nieruchomość wspólną albo korzystanie z lokalu narusza prawa innych właścicieli. Nie w każdej sprawie potrzebna jest uchwała, ale konflikt ze wspólnotą jest realny.

Czy podatek od najmu legalizuje przeróbki?

Nie. Rozliczenie podatku dotyczy obowiązków wobec fiskusa, a nie zgodności robót z Prawem budowlanym i warunkami technicznymi.

Czy można zalegalizować już wykonane prace?

Czasem tak, ale zależy to od zakresu robót, zgodności z projektem, przepisami technicznymi i od tego, czy możliwe jest przeprowadzenie odpowiedniej procedury przed organem. W wielu sprawach najpierw trzeba ustalić, co dokładnie zostało wykonane.

Źródła

• art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 3 pkt 7a, art. 29, art. 30, art. 71 i art. 71a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• § 94 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
• art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1 i art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• uchwała NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21
• wyrok WSA w Warszawie z 25 lutego 2022 r., VII SA/Wa 2690/21
• art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne