Umowa darowizny nieruchomości z odroczonym terminem – czy jest ważna?

Darowizna nieruchomości z odroczonym terminem – czy to w ogóle jest możliwe?

Tak, ale trzeba rozróżnić dwie różne sytuacje:

• zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy darowizny – najczęściej w formie umowy przedwstępnej,
• od razu zawartą umowę darowizny z określeniem późniejszego terminu wykonania – co w praktyce przy nieruchomościach wymaga bardzo precyzyjnej konstrukcji aktu notarialnego.

Co do zasady darowizna jest uregulowana w art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, do przeniesienia własności konieczny jest akt notarialny – wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że nie wystarczy zwykłe pisemne przyrzeczenie, jeśli strony chcą skutecznie doprowadzić do późniejszego przeniesienia własności gruntu. Zwykła forma pisemna może mieć znaczenie dowodowe, ale nie zastąpi aktu notarialnego tam, gdzie ustawa wymaga tej formy dla ważności czynności rozporządzającej.

Umowa przedwstępna darowizny nieruchomości

Polskie prawo dopuszcza zawarcie umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to taka, przez którą jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Taka konstrukcja może dotyczyć także przyszłej darowizny nieruchomości.

Najważniejsze skutki określa art. 390 Kodeksu cywilnego:

• art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego – jeżeli strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej,
• art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego – jeżeli umowa przedwstępna odpowiada wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, można dochodzić zawarcia tej umowy.

W przypadku nieruchomości oznacza to bardzo konkretną różnicę:

Jeżeli więc właściciel gruntu zobowiąże się wobec rodzeństwa, że za 5 lat przekaże im określoną działkę, to najbezpieczniejszą formą jest umowa przedwstępna zawarta notarialnie i bardzo dokładnie opisująca nieruchomość oraz strony.

Czy darczyńca może przez te 5 lat sprzedać działkę komuś innemu?

Tu pojawia się najważniejsze ryzyko praktyczne. Samo zobowiązanie do przyszłej darowizny nie „zamraża” automatycznie nieruchomości w sensie faktycznym. Właściciel nadal może próbować nią rozporządzić. Jeżeli jednak wcześniej zobowiązał się skutecznie do zawarcia umowy przyrzeczonej, może narazić się na odpowiedzialność cywilną, a przy odpowiedniej formie umowy także na przymusowe doprowadzenie do zawarcia umowy.

Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana osobie trzeciej, ocena skutków zależy od konkretnego stanu faktycznego, w tym od treści aktu, momentu wpisów w księdze wieczystej i ewentualnego ujawnienia roszczenia. W praktyce przy umowach dotyczących nieruchomości warto rozważyć nie tylko sam akt notarialny, ale również analizę możliwości ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej, jeżeli konstrukcja czynności na to pozwala.

To ważne zwłaszcza wtedy, gdy przedmiotem umowy jest jedna konkretna działka oznaczona numerem ewidencyjnym i strony chcą realnie zabezpieczyć przyszłego obdarowanego.

Zobacz również:

• kiedy można odwołać darowiznę nieruchomości
• jak odwrócić darowiznę lub przeniesienie udziału

Czy można po prostu podpisać zobowiązanie „za 5 lat dam działkę”?

Technicznie strony mogą podpisać nawet zwykłe pisemne oświadczenie, ale jego skuteczność będzie ograniczona. W odniesieniu do nieruchomości zasadnicze znaczenie ma art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, a także dla umowy przenoszącej własność.

Dlatego przy nieruchomości bezpieczną i zgodną z praktyką formą jest akt notarialny. Sam dokument prywatny może nie dać oczekiwanego rezultatu, jeśli celem jest późniejsze skuteczne dochodzenie przeniesienia własności.

Jeżeli strony chcą przewidzieć odroczony termin zawarcia końcowej umowy, notariusz powinien przygotować konstrukcję odpowiadającą temu celowi. Szczególnie ważne są:

• dokładne oznaczenie nieruchomości,
• wskazanie stron i udziałów, jeśli obdarowanych ma być kilku,
• oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej,
• ustalenie, czy zobowiązanie jest jednostronne czy wzajemne,
• ewentualne dodatkowe zabezpieczenia.

Czy obdarowany może oddać nieruchomość z powrotem darczyńcy?

Tak. Jeżeli darowizna została już wykonana i obdarowany stał się właścicielem nieruchomości, może co do zasady rozporządzać nią jak właściciel, w granicach ustawy i zasad współżycia społecznego. Uprawnienie właściciela do rozporządzania rzeczą wynika z art. 140 Kodeksu cywilnego.

To oznacza, że syn, który otrzymał od ojca grunt, może następnie przekazać ten grunt z powrotem ojcu – również w drodze nowej umowy darowizny. Nie ma przepisu, który nakazywałby odczekanie miesiąca, roku czy innego minimalnego okresu. Liczy się to, czy syn faktycznie jest już właścicielem oraz czy czynność zostanie dokonana w prawidłowej formie.

Przy nieruchomości ponowna darowizna także wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czego nie należy mylić ze „zwrotną darowizną”?

W praktyce często miesza się trzy różne instytucje:

• ponowną darowiznę – czyli nową umowę, na mocy której obecny właściciel przenosi własność z powrotem,
• odwołanie darowizny niewykonanej – uregulowane w art. 896 Kodeksu cywilnego, gdy po zawarciu umowy stan majątkowy darczyńcy tak się zmienił, że wykonanie darowizny zagraża jego własnemu utrzymaniu albo obowiązkom alimentacyjnym,
• odwołanie darowizny wykonanej z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego – art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli nieruchomość została już skutecznie przeniesiona, to najprostszy i najczystszy prawnie model „oddania” jej darczyńcy to zawarcie nowej umowy darowizny. Samo zgodne oświadczenie stron o „rozwiązaniu dawnej darowizny” nie zawsze będzie wystarczające do ponownego przeniesienia własności nieruchomości.

Skutki podatkowe i rodzinne, o których warto pamiętać

W pytaniu najważniejszy jest skutek cywilny, ale przy darowiznach rodzinnych trzeba dodatkowo sprawdzić dwa obszary.

Po pierwsze – podatek od spadków i darowizn. Zasady zwolnienia dla najbliższej rodziny wynikają z art. 4a ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. W wielu sytuacjach darowizna między najbliższymi jest zwolniona z podatku, ale warunki zwolnienia zależą od tego, kto komu daruje i czy trzeba dokonać zgłoszenia. Przy nieruchomościach notariusz co do zasady obsługuje formalności podatkowe związane z aktem, ale zawsze warto sprawdzić konkretną sytuację.

Po drugie – zachowek. Darowizny dokonane za życia mogą mieć znaczenie przy przyszłych rozliczeniach spadkowych. Jeżeli celem planowanej operacji majątkowej jest „wyrównanie” między rodzeństwem, warto równolegle przeanalizować wpływ darowizny na późniejsze roszczenia spadkowe. W tym kontekście pomocne mogą być materiały o prawie spadkowym.

Jakie rozwiązanie jest najbezpieczniejsze w opisanej sytuacji?

Jeżeli właściciel gruntu chce dziś zagwarantować rodzeństwu, że za 5 lat otrzymają konkretną działkę, to najczęściej warto rozważyć:

1. sporządzenie aktu notarialnego,
2. precyzyjne opisanie nieruchomości i stron,
3. określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej,
4. przeanalizowanie, czy potrzebne jest dodatkowe zabezpieczenie roszczenia,
5. sprawdzenie skutków podatkowych i spadkowych.

Jeżeli natomiast syn już otrzymał nieruchomość od ojca i chce ją zwrócić, najczęściej robi się to przez nową umowę darowizny w formie aktu notarialnego. Sam krótki czas, który upłynął od pierwszej darowizny, nie blokuje takiej czynności.

Zobacz również:

• przelew pieniędzy w rodzinie a darowizna – kiedy nie ma podatku
• darowizna, testament czy spadek przy przekazaniu nieruchomości dziecku

FAQ

Czy można obiecać darowiznę nieruchomości za kilka lat?

Tak. Najczęściej robi się to przez umowę przedwstępną. Jeżeli chodzi o nieruchomość, dla realnej ochrony przyszłego obdarowanego kluczowa jest forma aktu notarialnego.

Czy zwykła kartka z podpisem wystarczy?

Nie daje pełnego bezpieczeństwa. Przy nieruchomości przeniesienie własności wymaga aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy można dochodzić przed sądem zawarcia obiecanej darowizny?

Tak, ale co do zasady wtedy, gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania formy właściwe dla umowy przyrzeczonej, czyli przy nieruchomości została zawarta notarialnie – art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy syn może oddać ojcu darowaną działkę po miesiącu?

Tak. Jeżeli syn jest już właścicielem, może ponownie darować nieruchomość ojcu. Potrzebna jest nowa umowa w formie aktu notarialnego.

Czy taka zwrotna darowizna może mieć znaczenie podatkowe lub spadkowe?

Tak. Trzeba oddzielnie ocenić skutki na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn oraz możliwy wpływ na późniejszy zachowek i rozliczenia między spadkobiercami.

Źródła

• art. 140, art. 158, art. 389 § 1, art. 390 § 1–2, art. 888 § 1, art. 896, art. 898 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 4a ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn