Odwołanie darowizny nieruchomości – kiedy jest możliwe?

Odwołanie darowizny – kiedy w ogóle jest możliwe?

W przypadku darowizny już wykonanej podstawowe znaczenie ma art. 898 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym darczyńca może odwołać darowiznę, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

To oznacza, że samo rozczarowanie wnukiem, pogorszenie relacji rodzinnych albo przekonanie, że darowizna była błędem, nie daje jeszcze podstaw do jej cofnięcia. Przepisy traktują odwołanie darowizny jako wyjątek.

Jeżeli więc babcia po przekazaniu udziału w domu uznała, że wnuk zachowuje się wobec niej nagannie, trzeba ustalić, czy chodzi o zachowania po dokonaniu darowizny, i czy były one na tyle poważne, by można je zakwalifikować jako rażącą niewdzięczność.

Co oznacza rażąca niewdzięczność obdarowanego?

Pojęcie to nie ma definicji ustawowej, ale jego rozumienie zostało wypracowane w orzecznictwie. Chodzi o zachowanie szczególnie naganne, świadome i skierowane przeciwko darczyńcy. Typowe przykłady to przemoc, poważne znieważanie, uporczywe poniżanie, celowe działanie na szkodę darczyńcy, porzucenie go bez koniecznej pomocy albo ciężkie naruszenie więzi rodzinnych.

Nie każdy konflikt rodzinny spełnia ten próg. Sądy co do zasady odróżniają zwykłe sprzeczki, wzajemne pretensje czy ochłodzenie relacji od zachowań naprawdę kwalifikowanych. Ocena zawsze zależy od konkretnych faktów, ich intensywności, powtarzalności i motywów działania obdarowanego.

W praktyce znaczenie mają m.in.:

• czy zachowanie było umyślne,
• czy było skierowane przeciwko darczyńcy,
• czy miało charakter jednorazowy czy długotrwały,
• czy darczyńca sam nie przyczynił się do konfliktu,
• czy darczyńca przebaczył obdarowanemu.

Zgodnie z art. 899 § 1 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Jeżeli jednak po przebaczeniu pojawiły się nowe, poważne zachowania, mogą one być oceniane odrębnie.

Termin na odwołanie darowizny

Termin jest krótki. Zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

W praktyce oznacza to, że:

• przy jednorazowym zdarzeniu termin biegnie od chwili, gdy darczyńca dowiedział się o tym zdarzeniu,
• przy zachowaniach ciągłych lub powtarzalnych ocena bywa bardziej złożona – termin może być liczony od ustania danego ciągu zachowań, ale zależy to od stanu faktycznego,
• każdy odrębny akt niewdzięczności może być oceniany osobno.

Przekroczenie rocznego terminu zwykle przekreśla możliwość skutecznego odwołania darowizny z tej podstawy.

Jak odwołać darowiznę w praktyce?

Art. 900 Kodeksu cywilnego stanowi, że odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. W takim piśmie warto:

• jednoznacznie wskazać, że darczyńca odwołuje darowiznę,
• opisać konkretne zachowania obdarowanego,
• podać daty i okoliczności,
• powołać podstawę prawną – art. 898 § 1 i art. 900 Kodeksu cywilnego,
• wezwać do złożenia oświadczenia potrzebnego do przeniesienia własności z powrotem na darczyńcę.

Jeżeli przedmiotem darowizny była nieruchomość lub udział w nieruchomości, a obdarowany nie współpracuje, samo odwołanie nie „cofa” automatycznie wpisu własności. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny następuje według zasad z art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego, a w razie sporu zwykle konieczne jest powództwo do sądu o zobowiązanie obdarowanego do złożenia odpowiedniego oświadczenia woli lub o ustalenie skutków odwołania – w zależności od konstrukcji żądania i stanu sprawy. Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy obdarowany zdążył przenieść lokal na kolejną osobę; osobno omawiamy odwołanie darowizny mieszkania, które ma już innego właściciela.

W sprawach dotyczących nieruchomości często potrzebna jest też późniejsza aktualizacja wpisu w księdze wieczystej.

Gdy problem dotyczy manipulacji przy podpisaniu aktu – to nie zawsze jest odwołanie darowizny

W opisanej sytuacji zasadniczy problem może dotyczyć nie tyle późniejszej niewdzięczności wnuka, ile tego, w jaki sposób doszło do zawarcia umowy darowizny. To ważna różnica.

Jeżeli babcia twierdzi, że została zmanipulowana, naciskana albo nie działała swobodnie przy podpisywaniu aktu notarialnego, trzeba badać, czy umowa była ważna, a nie tylko czy można ją odwołać.

W takiej sytuacji wchodzą w grę przede wszystkim przepisy o wadach oświadczenia woli albo nieważności czynności prawnej.

Brak świadomości lub swobody przy składaniu oświadczenia woli

Zgodnie z art. 82 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Przepis dotyczy w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.

W praktyce samo twierdzenie, że ktoś był pod wpływem namowy rodziny, zwykle nie wystarczy. Trzeba wykazać stan po stronie darczyńcy, który realnie wyłączał świadomość albo swobodę decyzji. Mogą o tym świadczyć np. ciężka choroba, zaawansowane zaburzenia poznawcze, otępienie, stan po lekach, silne uzależnienie albo inne okoliczności medyczne potwierdzone dokumentacją i opinią biegłego.

Jeżeli zatem babcia po prostu uległa perswazji wnuka i jego partnerki, to może być za mało do zastosowania art. 82 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak była w takim stanie psychicznym lub zdrowotnym, że nie mogła swobodnie podjąć decyzji, wtedy podważenie ważności aktu notarialnego może być realne.

Błąd i groźba jako podstawa uchylenia się od skutków umowy

W zależności od okoliczności znaczenie mogą mieć także:

• art. 84 Kodeksu cywilnego – błąd co do treści czynności prawnej,
• art. 86 Kodeksu cywilnego – podstęp,
• art. 87 Kodeksu cywilnego – groźba bezprawna.

Jeżeli darczyńca działał pod wpływem błędu lub groźby, może – po spełnieniu przesłanek ustawowych – uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli. W takim przypadku istotny jest art. 88 Kodeksu cywilnego, który przewiduje termin do złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych:

• w razie błędu – w ciągu roku od jego wykrycia,
• w razie groźby – w ciągu roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

To odrębna instytucja od odwołania darowizny. W praktyce trzeba więc najpierw ustalić, czy problem powstał przy zawieraniu umowy, czy dopiero później, już po jej wykonaniu.

Co zwykle nie wystarcza do cofnięcia darowizny?

Najczęściej niewystarczające są:

• sama zmiana zdania darczyńcy,
• poczucie, że obdarowany „nie zasłużył” na majątek,
• typowe nieporozumienia rodzinne,
• jednorazowa kłótnia bez szczególnej wagi,
• sam wpływ bliskich na decyzję, jeżeli darczyńca działał świadomie i swobodnie,
• brak wdzięczności w sensie potocznym, ale bez ciężkiego naruszenia obowiązków wobec darczyńcy.

Porozumienie stron – często najprostsze rozwiązanie

Jeżeli nie ma mocnych podstaw do odwołania darowizny albo do podważenia aktu notarialnego, praktycznym rozwiązaniem może być dobrowolne przeniesienie własności z powrotem na darczyńcę. W przypadku nieruchomości wymaga to co do zasady kolejnego aktu notarialnego.

Trzeba jednak pamiętać, że taka czynność może wywoływać skutki podatkowe, koszty notarialne i wieczystoksięgowe. Sposób „odwrócenia” darowizny warto więc dobrać do konkretnej sytuacji.

Tabela: odwołanie darowizny a podważenie umowy

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, kiedy odwołanie darowizny może być realne, a kiedy problem leży raczej w ważności samej umowy.

FAQ

Czy darczyńca może cofnąć darowiznę tylko dlatego, że się rozmyślił?

Nie. Sama zmiana zdania nie wystarcza. Przy darowiźnie wykonanej trzeba wykazać przesłanki ustawowe, najczęściej rażącą niewdzięczność z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy kłótnie rodzinne są rażącą niewdzięcznością?

Zwykle nie. Musi chodzić o zachowanie szczególnie poważne, świadome i wymierzone przeciwko darczyńcy. Ocena zawsze zależy od konkretnych okoliczności.

Ile czasu jest na odwołanie darowizny?

Co do zasady 1 rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego – tak stanowi art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czy przy nieruchomości wystarczy napisać pismo o odwołaniu darowizny?

Nie zawsze. Pismo jest wymagane przez art. 900 Kodeksu cywilnego, ale jeśli obdarowany nie zgodzi się na zwrot, zwykle potrzebna jest sprawa sądowa i późniejsza zmiana wpisu w księdze wieczystej.

Co jeśli darczyńca był pod presją przy podpisywaniu aktu notarialnego?

Wtedy trzeba zbadać, czy zachodziły podstawy z art. 82, 84, 86 lub 87 Kodeksu cywilnego. To inna podstawa niż odwołanie darowizny z powodu niewdzięczności.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 82, art. 84, art. 86, art. 87, art. 88, art. 898, art. 899 i art. 900.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 12.05.1998 r., II CKN 729/97.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 9.10.2014 r., I CSK 556/13.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 30.08.2012 r., I ACa 519/12.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29.01.2013 r., I ACa 697/12.