Darowizna mieszkania bez księgi wieczystej dla małoletniego dziecka

Darowizna mieszkania bez księgi wieczystej – czy to w ogóle jest możliwe?

Tak, jest to możliwe. Jeżeli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, brak założonej księgi wieczystej nie uniemożliwia jego darowania. Trzeba jednak odróżnić odrębną własność lokalu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W opisanej sytuacji najczęściej chodzi właśnie o to drugie prawo.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Wynika to z art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz z przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Prawo to jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji – art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Oznacza to, że można je sprzedać, darować albo obciążyć, a księga wieczysta nie jest warunkiem samej ważności darowizny. Księgę wieczystą można założyć także później.

Czy darowiznę można zrobić bez notariusza?

W praktyce – nie. Sama umowa darowizny jest uregulowana w art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Co prawda ten sam przepis przewiduje, że darowizna dokonana bez zachowania tej formy może stać się ważna po spełnieniu świadczenia, ale tylko wtedy, gdy dla danego przedmiotu darowizny nie jest zastrzeżona forma szczególna.

W przypadku zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu forma aktu notarialnego jest wymagana wprost przez art. 17² ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten stanowi, że umowa zbycia tego prawa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W konsekwencji nie wystarczy zwykłe pisemne oświadczenie, prywatna umowa ani sam „akt woli” bez wizyty u notariusza.

Inaczej mówiąc: nie da się skutecznie przekazać dziecku takiego mieszkania samym pismem domowym.

Jak przekazać mieszkanie małoletniemu dziecku?

Jeżeli obdarowanym ma być dziecko, umowę zawiera się z uwzględnieniem przepisów o zdolności do czynności prawnych. Dziecko do 13. roku życia nie ma zdolności do czynności prawnych – art. 12 Kodeksu cywilnego. Małoletni, który ukończył 13 lat, ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych – art. 15 Kodeksu cywilnego.

W sprawach dotyczących majątku dziecka działają jego przedstawiciele ustawowi, co wynika z art. 98 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Jednocześnie trzeba pamiętać o art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na takie czynności dokonywane przez dziecko.

W praktyce przy czystej darowiźnie na rzecz małoletniego, czyli takiej, która nie nakłada na dziecko żadnych obowiązków i nie pogarsza jego sytuacji, przyjmuje się, że zgoda sądu opiekuńczego co do zasady nie jest potrzebna. Potwierdza to utrwalona linia wykładni, w tym uchwała Sądu Najwyższego z 30 kwietnia 1977 r., sygn. III CZP 73/76, zgodnie z którą rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabywać dla małoletniego nieruchomości na podstawie darowizny wolnej od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich.

Trzeba jednak zaznaczyć, że każdorazowo znaczenie ma konkretny stan faktyczny i treść aktu notarialnego. Jeżeli notariusz uzna, że umowa zawiera elementy obciążające dziecko, może oczekiwać uprzedniego zezwolenia sądu rodzinnego.

Kiedy zgoda sądu rodzinnego będzie potrzebna?

Zgoda sądu opiekuńczego może okazać się konieczna, jeżeli darowizna nie jest „czysta”, lecz wiąże się z dodatkowymi skutkami dla dziecka. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy:

• na rzecz darczyńcy ma być ustanowiona służebność osobista mieszkania lub użytkowanie, a notariusz uzna, że wpływa to na zakres czynności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem dziecka,
• darowizna jest połączona z poleceniem albo innym obowiązkiem po stronie dziecka, o którym mowa w art. 893 Kodeksu cywilnego,
• na lokalu ciążą zadłużenia, spory albo inne obciążenia, które mogą rodzić realne ryzyka majątkowe,
• w akcie mają się znaleźć niestandardowe postanowienia wymagające dodatkowej ochrony interesu małoletniego.

Wniosek o zezwolenie składa się do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego dla miejsca zamieszkania dziecka. Podstawą proceduralną jest art. 568 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego oraz art. 583 Kodeksu postępowania cywilnego w sprawach dotyczących zarządu majątkiem dziecka.

Jakie dokumenty są zwykle potrzebne u notariusza?

Zakres dokumentów zależy od konkretnej sprawy i wymagań kancelarii, ale przy darowiźnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej najczęściej potrzebne są:

• dokument, z którego wynika, że darczyńcy przysługuje prawo do lokalu, np. wcześniejszy akt notarialny, przydział, umowa ustanowienia prawa albo prawomocne postanowienie spadkowe,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jaki jest adres i oznaczenie lokalu oraz czy dla prawa nie ma księgi wieczystej,
• podstawa nabycia lokalu przez darczyńcę, jeżeli nie wynika wprost z jednego dokumentu,
• dokumenty tożsamości stron,
• odpis aktu urodzenia dziecka, a czasem także dokumenty potwierdzające przedstawicielstwo ustawowe,
• jeżeli ma to znaczenie – postanowienie sądu rodzinnego zezwalające na dokonanie czynności.

Notariusz może też zażądać dodatkowych dokumentów, np. zaświadczenia o braku osób zameldowanych, danych dotyczących podstawy opodatkowania albo numeru PESEL dziecka.

Czy po darowiźnie trzeba zakładać księgę wieczystą?

Nie ma obowiązku, aby księga wieczysta istniała już przed darowizną. Po zawarciu aktu notarialnego można jednak rozważyć jej założenie. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga wieczysta nie jest obowiązkowa, ale bywa bardzo praktyczna, bo ułatwia późniejsze rozporządzanie prawem, zabezpieczenie kredytu i potwierdzanie stanu prawnego.

Podstawę do prowadzenia księgi wieczystej dla tego prawa przewiduje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli strony chcą, notariusz może objąć aktem także wniosek wieczystoksięgowy.

Podatek od darowizny dla dziecka

Darowizna na rzecz córki lub syna co do zasady korzysta ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Wynika to z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Dzieci należą do tzw. grupy zerowej.

Jeżeli darowizna jest dokonana w formie aktu notarialnego, obowiązek zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego co do zasady realizowany jest w praktyce przez notariusza jako płatnika albo zgłoszenie nie jest potrzebne w zwykłym trybie formularza SD-Z2, ponieważ czynność jest udokumentowana notarialnie. To jedna z praktycznych zalet aktu notarialnego.

Jeżeli jednak w danej sprawie występują dodatkowe elementy majątkowe albo nietypowy stan faktyczny, warto upewnić się u notariusza, czy potrzebne są jeszcze jakieś formalności podatkowe.

Czy są inne sposoby przekazania mieszkania dziecku?

Tak, ale każdy z nich daje inny skutek prawny.

Jeżeli celem jest przekazanie prawa już teraz i bez odpłatności, darowizna jest najprostszym rozwiązaniem. Testament nie zastępuje darowizny, bo wywołuje skutki dopiero po śmierci testatora.

Co w praktyce warto zrobić krok po kroku?

1. Ustalić dokładnie, jakie prawo przysługuje do lokalu – czy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
2. Zebrać dokument nabycia prawa oraz aktualne zaświadczenie ze spółdzielni.
3. Ustalić, czy darowizna ma być „czysta”, czy ma zawierać np. służebność albo inne zastrzeżenia.
4. Jeżeli są dodatkowe obciążenia lub wątpliwości – ocenić, czy potrzebne będzie zezwolenie sądu rodzinnego na podstawie art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
5. Umówić akt notarialny.
6. Po podpisaniu aktu rozważyć założenie księgi wieczystej dla tego prawa.

Przykłady

Poniżej dwa typowe warianty, które pokazują, kiedy procedura jest prosta, a kiedy wymaga dodatkowych działań.

FAQ

Czy brak księgi wieczystej uniemożliwia darowiznę?

Nie. Jeżeli darczyńcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i potrafi to udokumentować, darowizna jest możliwa także bez księgi wieczystej.

Czy wystarczy napisać oświadczenie, że przekazuję mieszkanie córce?

Nie. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czy każde przekazanie mieszkania małoletniemu wymaga zgody sądu rodzinnego?

Nie zawsze. Przy czystej darowiźnie, bez obciążeń i zobowiązań po stronie dziecka, zgoda sądu zwykle nie jest wymagana. Potrzeba jej zależy jednak od treści planowanej czynności.

Czy dziecko po darowiźnie od razu staje się właścicielem?

Jeżeli przedmiotem umowy jest odrębna własność lokalu – staje się właścicielem. Jeżeli przedmiotem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – dziecko staje się uprawnionym z tego prawa. To nie jest to samo co pełna własność lokalu.

Czy darowiznę można odwołać?

Co do zasady odwołanie darowizny wykonanej jest możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie, zwłaszcza z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego – art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego. Przy małoletnim dziecku takie sytuacje mają jednak zwykle zupełnie inny praktyczny wymiar.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

3. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27

4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

6. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 r., sygn. III CZP 73/76