Darowizna działki kupionej od KOWR – czy KOWR ma prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu KOWR przy działce kupionej od KOWR

Jeżeli nieruchomość rolna została kupiona od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, trzeba najpierw odróżnić dwa różne mechanizmy ustawowe:

• prawo pierwokupu przy sprzedaży – wynikające z art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
• prawo nabycia przy umowie innej niż sprzedaż – wynikające z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa KOWR przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od dnia jej nabycia od KOWR. Ten przepis dotyczy więc sprzedaży, a nie każdej formy rozporządzenia nieruchomością. Prawo pierwokupu może jednak przysługiwać różnym podmiotom na różnych podstawach; osobno omawiamy prawo pierwokupu gminy przy gruntach rolnych, leśnych i użytkach kopalnych.

To oznacza, że sam zapis w akcie notarialnym o prawie pierwokupu w ciągu 5 lat należy czytać łącznie z ustawą: chodzi o sytuację, w której dochodzi do odsprzedaży, czyli umowy sprzedaży.

Czy darowizna uruchamia prawo pierwokupu KOWR?

Nie. Darowizna nie jest umową sprzedaży, więc nie uruchamia prawa pierwokupu z art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Prawo pierwokupu działa dopiero wtedy, gdy strony zawierają warunkową umowę sprzedaży.

darowizna działki kupionej od KOWR trzeba ocenić również przez pryzmat warunków nabycia od KOWR oraz ewentualnego okresu, w którym rozporządzanie nieruchomością jest ograniczone. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda darowizna działki rolnej jest całkowicie obojętna dla KOWR. Trzeba jeszcze sprawdzić art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który dotyczy nabycia nieruchomości rolnej na podstawie umowy innej niż sprzedaż.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą jej równowartości pieniężnej, gdy przeniesienie własności następuje w wyniku umowy innej niż sprzedaż. Jednak zgodnie z art. 4 ust. 4 pkt 1 tej ustawy uprawnienie to nie przysługuje, jeżeli nabycie następuje na rzecz osoby bliskiej zbywcy.

Definicję osoby bliskiej zawiera art. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Obejmuje ona m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierba.

W praktyce oznacza to, że darowizna udziału w działce rolnej na rzecz syna co do zasady nie daje KOWR prawa nabycia z art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zobacz również:

zakup działki rolnej przez nie-rolnika

Czy umowa dożywocia uruchamia prawo KOWR?

Również umowa dożywocia nie jest umową sprzedaży w rozumieniu art. 535 Kodeksu cywilnego, więc nie uruchamia prawa pierwokupu z art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Tak samo jak przy darowiźnie trzeba jednak ocenić, czy KOWR mógłby skorzystać z prawa nabycia z art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli nabywcą jest osoba bliska, to – na podstawie art. 4 ust. 4 pkt 1 tej ustawy – to uprawnienie KOWR jest wyłączone.

W opisanym stanie faktycznym pasierb należy do kręgu osób bliskich wprost na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dlatego przeniesienie udziału w nieruchomości na pasierba w drodze dożywocia co do zasady nie powinno uruchomić uprawnienia KOWR do nabycia.

Czy trzeba zawiadamiać KOWR o darowiźnie albo dożywociu?

Przy klasycznej sprzedaży objętej prawem pierwokupu KOWR notariusz sporządza umowę warunkową i uruchamia procedurę związaną z wykonaniem prawa pierwokupu. Natomiast przy darowiźnie lub dożywociu na rzecz osoby bliskiej co do zasady nie ma ustawowego obowiązku zawiadamiania KOWR po to, aby umożliwić mu wykonanie prawa pierwokupu, bo to prawo w tej sytuacji nie działa.

W praktyce notarialnej notariusz bada podstawę prawną wyłączenia uprawnienia KOWR. Jeżeli nabywca jest osobą bliską, zwykle wynika to z treści aktu i dokumentów stanu cywilnego lub oświadczeń stron.

Jednocześnie trzeba zachować ostrożność: jeżeli w umowie nabycia od KOWR znalazły się dodatkowe zobowiązania kontraktowe, np. obowiązek zawiadomienia o określonych zdarzeniach albo zakaz zbywania pod rygorem sankcji, należy je osobno przeanalizować. Sama ustawa nie zawsze wyczerpuje wszystkie obowiązki kupującego wobec KOWR.

Czy powierzchnia 0,20 ha ma znaczenie?

W wielu sprawach dotyczących gruntów rolnych znaczenie ma to, czy nieruchomość rolna ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha. Przykładowo art. 1a pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącza stosowanie tej ustawy do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Jeżeli więc cała nieruchomość ma 0,20 ha, w praktyce często i tak odpada znaczna część ograniczeń z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Mimo to w sprawach dotyczących gruntów nabytych od KOWR nadal trzeba odrębnie badać treść art. 29 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz treść samego aktu notarialnego.

Innymi słowy: mała powierzchnia może dodatkowo wzmacniać argumentację, ale nie zwalnia z analizy, czy nabycie od KOWR nie było obciążone odrębnymi warunkami.

Wniosek dla opisanej sytuacji

W opisanym stanie faktycznym odpowiedź jest zasadniczo korzystna:

• darowizna udziału na rzecz syna nie powinna uruchamiać prawa pierwokupu KOWR, bo nie jest sprzedażą,
• dożywocie udziału na rzecz pasierba także nie powinno uruchamiać prawa pierwokupu KOWR, bo również nie jest sprzedażą,
• w obu przypadkach nabywca jest osobą bliską w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, więc KOWR co do zasady nie ma też prawa nabycia z art. 4 ust. 1 tej ustawy.

To jednak wniosek oparty na typowym stanie faktycznym. Ostateczna ocena powinna uwzględniać:

• pełną treść aktu notarialnego nabycia od KOWR,
• dokładne oznaczenie nieruchomości w ewidencji i księdze wieczystej,
• powierzchnię całej nieruchomości,
• ewentualne dodatkowe zobowiązania umowne wobec KOWR.

Zobacz również:

zakup ziemi w rodzinie
dziedziczenie siedliska i lasu
sprzedaż działki rolnej przed 5 lat od nabycia

FAQ

Czy KOWR ma prawo pierwokupu przy darowiźnie?

Nie. Prawo pierwokupu z art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa dotyczy sprzedaży, a nie darowizny.

Czy KOWR może przejąć nieruchomość przy dożywociu?

Co do zasady trzeba badać art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ale gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy, uprawnienie KOWR jest wyłączone na podstawie art. 4 ust. 4 pkt 1 tej ustawy.

Czy pasierb jest osobą bliską według ustawy?

Tak. Wynika to wprost z art. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Czy trzeba zgłaszać KOWR darowiznę na rzecz syna?

Co do zasady nie ma takiej procedury jak przy sprzedaży objętej pierwokupem. Trzeba jednak sprawdzić, czy akt notarialny nabycia od KOWR nie przewiduje dodatkowych obowiązków umownych.

Czy rozdzielność majątkowa ma tu znaczenie?

Ma znaczenie dla ustalenia, czyje udziały są przenoszone i kto jest stroną czynności. Nie zmienia jednak samej zasady, że darowizna i dożywocie na rzecz osoby bliskiej co do zasady wyłączają uprawnienia KOWR opisane wyżej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa – tekst aktu.

2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – w szczególności art. 1a pkt 1, art. 2 pkt 6, art. 4 ust. 1 i art. 4 ust. 4 pkt 1.

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności przepisy o sprzedaży, darowiźnie i dożywociu.