Sprzedaż wydzielonych działek rolnych przed upływem 5 lat

Czy można sprzedać wydzielone działki przed upływem 5 lat?

W opisanej sytuacji odpowiedź nie powinna być już tak kategoryczna, jak wynikało z dawniejszej praktyki KOWR. Aktualnie trzeba rozdzielić dwie kwestie: zakaz zbycia wynikający z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz wyłączenie stosowania ustawy do bardzo małych nieruchomości rolnych.

Zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. W przypadku osoby fizycznej chodzi o osobiste prowadzenie gospodarstwa.

Jednocześnie art. 1a pkt 1 lit. b UKUR przewiduje, że przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Oznacza to, że przy działkach wydzielonych po ok. 1000 m2 kluczowe jest ustalenie, czy każda sprzedawana nieruchomość rzeczywiście mieści się poniżej tego progu i jak jest oznaczona w ewidencji gruntów.

Podział na działki poniżej 0,3 ha a zgoda KOWR

Najważniejszą zmianą praktyczną jest uchwała Sądu Najwyższego z 17 października 2023 r., sygn. III CZP 113/22. Sąd Najwyższy uznał, że do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, stosuje się wyłączenie przedmiotowe z UKUR.

W praktyce oznacza to, że jeżeli przedmiotem sprzedaży ma być już wydzielona działka, która ma mniej niż 0,3 ha użytków rolnych, to istnieje mocny argument, że sprzedaż takiej działki nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR tylko dlatego, że od pierwotnego nabycia większej nieruchomości nie minęło jeszcze 5 lat.

Nie należy jednak opierać transakcji wyłącznie na rozmowie telefonicznej z infolinią. Notariusz, sąd wieczystoksięgowy i ewentualnie KOWR będą patrzeć na dokumenty: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, decyzję podziałową, oznaczenie użytków, powierzchnię każdej działki, księgę wieczystą oraz treść planu miejscowego, jeżeli taki plan istnieje.

Kiedy zgoda KOWR nadal może być potrzebna?

Zgoda KOWR będzie zasadniczo potrzebna, gdy sprzedawana nieruchomość rolna nadal podlega UKUR, nie mieści się w żadnym ustawowym wyjątku i nie upłynęło 5 lat od jej nabycia. Dotyczy to zwłaszcza działek, w których powierzchnia użytków rolnych wynosi co najmniej 0,3 ha, oraz sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży nie jest odrębnie oceniana mała działka, lecz większa nieruchomość rolna.

sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat może wymagać wcześniejszej zgody właściwego organu lub sądu, zależnie od podstawy nabycia i ograniczeń wynikających z ustawy rolnej. Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić zgodę w drodze decyzji administracyjnej na zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie przed upływem 5 lat, jeżeli przemawia za tym ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej lub interes publiczny. We wniosku trzeba wykazać konkretne okoliczności, np. trwałą zmianę sytuacji życiowej, zdrowotnej lub ekonomicznej, a nie tylko to, że sprzedaż jest korzystna finansowo.

Do wniosku dołącza się m.in. wypis z ewidencji gruntów i budynków, odpis księgi wieczystej albo informację o jej numerze, dokument będący podstawą nabycia nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające okoliczności uzasadniające zgodę.

Zniesienie współwłasności, darowizna i rozszerzenie wspólności małżeńskiej

W opisanym stanie faktycznym mąż najpierw otrzymał udział w nieruchomości od ojca, a następnie w 2020 r. w wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności stał się właścicielem całej działki. To ważne, ponieważ dla UKUR nabyciem jest nie tylko klasyczna sprzedaż, lecz także nabycie własności w wyniku orzeczenia sądu, czynności prawnej albo innego zdarzenia prawnego.

Co do części nabytej pierwotnie od ojca mogą wchodzić w grę inne argumenty niż co do części nabytej później w wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności. Samo zniesienie współwłasności może być traktowane jako odrębne nabycie w zakresie, w jakim właściciel uzyskał ponad dotychczasowy udział.

Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej również wymaga ostrożnej oceny. Na gruncie podatku dochodowego przyjmuje się zasadniczo, że samo włączenie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków nie jest nowym nabyciem dla drugiego małżonka. Natomiast na gruncie UKUR trzeba sprawdzić, czy zastosowanie znajdzie któryś z wyjątków z art. 2b ust. 4, w szczególności dotyczący nabycia od małżonka w trakcie trwania małżeństwa.

Warunki zabudowy i plan miejscowy

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy ułatwia planowanie inwestycji, ale nie jest równoznaczne z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla UKUR istotne jest m.in. to, czy nieruchomość jest położona na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie na cele inne niż rolne.

Jeżeli po nabyciu nieruchomości uchwalono miejscowy plan, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne, art. 2b ust. 4 pkt 9 UKUR przewiduje wyłączenie ograniczeń z art. 2b ust. 1 i 2. Sama decyzja WZ nie daje jednak takiego samego skutku jak plan miejscowy.

Podatkowy termin 5 lat to osobna sprawa

Termin 5 lat z UKUR nie jest tym samym co podatkowy termin 5 lat z ustawy o PIT. W podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą podlega co do zasady rozliczeniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia albo wybudowania.

Jeżeli więc dana część nieruchomości została nabyta w 2020 r., to podatkowy pięcioletni termin liczony od końca 2020 r. upływa z końcem 2025 r. Sprzedaż od 1 stycznia 2026 r. co do zasady nie powinna powodować obowiązku złożenia PIT-39 z tego tytułu, o ile sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej.

Przy sprzedaży wielu wydzielonych działek trzeba dodatkowo uważać na ryzyko uznania działań sprzedającego za zorganizowaną aktywność handlową, zwłaszcza gdy właściciel intensywnie uzbraja teren, prowadzi działania marketingowe, wytycza drogi, przygotowuje infrastrukturę i sprzedaje działki w sposób podobny do przedsiębiorcy. To wymaga osobnej analizy podatkowej, w tym pod kątem PIT i VAT.

Co sprawdzić przed sprzedażą działek?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto przygotować i przeanalizować przede wszystkim:

• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków dla każdej wydzielonej działki,
• powierzchnię użytków rolnych w każdej sprzedawanej działce,
• decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości,
• akt nabycia udziału, dokumenty dotyczące zniesienia współwłasności i rozszerzenia wspólności majątkowej,
• księgę wieczystą i ewentualne obciążenia, w tym dzierżawy lub służebności,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo brak planu,
• decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana,
• liczbę planowanych transakcji i sposób przygotowania gruntu do sprzedaży pod kątem podatkowym.

FAQ

Czy działkę rolną poniżej 0,3 ha można sprzedać przed upływem 5 lat?

Co do zasady tak, jeżeli sprzedawana nieruchomość spełnia warunek wyłączenia z art. 1a pkt 1 lit. b UKUR, czyli powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Uchwała SN III CZP 113/22 potwierdza, że może to dotyczyć także działki powstałej po podziale geodezyjnym większej nieruchomości rolnej.

Czy 0,3 ha oznacza, że działka może mieć dokładnie 3000 m2?

Nie. Ustawa mówi o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Bezpiecznie w tym zakresie mieszczą się działki poniżej 0,3000 ha, np. 0,2999 ha. Działka mająca dokładnie 0,3000 ha nie spełnia tego konkretnego wyłączenia.

Czy decyzja o warunkach zabudowy wyłącza stosowanie UKUR?

Sama decyzja o warunkach zabudowy nie jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla wyłączenia nieruchomości jako nierolnej zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie w miejscowym planie, a nie samo uzyskanie WZ.

Czy zniesienie współwłasności rozpoczyna nowy termin 5 lat?

Może tak być w zakresie, w jakim w wyniku zniesienia współwłasności dana osoba nabyła więcej niż dotychczas posiadała. Trzeba porównać wcześniejszy udział, sposób rozliczenia współwłaścicieli i treść aktu albo orzeczenia.

Czy rozszerzenie wspólności małżeńskiej jest nowym nabyciem dla PIT?

W aktualnej praktyce podatkowej i orzecznictwie przyjmuje się zasadniczo, że samo rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej nie stanowi nowego nabycia nieruchomości dla drugiego małżonka. Termin 5 lat dla PIT liczy się zwykle od końca roku, w którym nieruchomość nabył małżonek włączający ją do majątku wspólnego.

Czy sprzedaż wielu działek może być potraktowana jak działalność gospodarcza?

Może, ale zależy to od skali i sposobu działania. Sam podział gruntu nie zawsze oznacza działalność gospodarczą, lecz aktywne przygotowanie terenu do sprzedaży, uzbrojenie, reklama i powtarzalna sprzedaż wielu działek mogą zwiększać ryzyko podatkowe.

Co grozi za sprzedaż nieruchomości rolnej z naruszeniem UKUR?

W razie naruszenia ograniczeń ustawowych może powstać ryzyko nieważności czynności prawnej, odmowy wpisu w księdze wieczystej albo działań KOWR przewidzianych w ustawie. Dlatego przed sprzedażą trzeba ustalić, czy dana działka rzeczywiście jest poza UKUR albo czy potrzebna jest zgoda KOWR.

Podsumowanie

Jeżeli wydzielone działki mają ok. 1000 m2 i każda z nich ma mniej niż 0,3 ha użytków rolnych, aktualny stan prawny daje silne podstawy do przyjęcia, że sprzedaż takich działek może nie wymagać zgody KOWR, nawet jeśli od nabycia większej nieruchomości rolnej nie minęło jeszcze 5 lat. Wynika to z art. 1a pkt 1 lit. b UKUR oraz uchwały Sądu Najwyższego III CZP 113/22.

Nie należy jednak pomijać pozostałych elementów: dat i podstaw nabycia, skutków odpłatnego zniesienia współwłasności, treści księgi wieczystej, ewidencji gruntów, planu miejscowego oraz podatków. W praktyce najbezpieczniej jest przedstawić notariuszowi komplet dokumentów i uzyskać ocenę konkretnej transakcji jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653, w szczególności art. 1a, art. 2, art. 2a, art. 2b i art. 9 — tekst ustawy.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 17 października 2023 r., III CZP 113/22 — orzeczenie SN.
• Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące zgody na zbycie nieruchomości rolnej — KOWR.
• Informacje Ministerstwa Finansów dotyczące sprzedaży nieruchomości i PIT-39 — podatki.gov.pl.