Zakup działki siedliskowej zabudowanej a odrolnienie ziemi

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną – siedlisko o powierzchni większej niż 30 arów

Na wstępie pragnę wskazać, że obecnie, poza drobnymi wyjątkami, obrót gruntami rolnymi reguluje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (zwana dalej: „u.k.u.r.”). Ustawa dotyczy m.in. nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha.

Zatem opisana działka siedliskowa o pow. 80 arów podlega już regulacjom ustawy. Niemniej jednak w myśl art. 2a ust. 3 pkt 1a u.k.u.r. nabywcą takiej nieruchomości nie musi być osoba będąca rolnikiem.

Kiedy konieczne jest odrolnienie gruntów rolnych?

Po zakupie działki rolnej zabudowanej przez nierolnika nie ma obowiązku z automatu odrolnienia takiej nieruchomości. Proces wyłączenia gruntów z produkcji rolnej jest niezbędny w momencie, gdy inwestor chce na gruncie rolnym zrealizować inwestycję niezwiązaną z produkcją rolniczą. Sam zakup działki siedliskowej nie stanowi realizacji takiej inwestycji, w związku z czym, jak już wspomniałam, nie trzeba będzie nic odralniać.

Z opisu sytuacji wynika, że dla nieruchomości nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, aby móc zrealizować ewentualną rozbudowę lub przebudowę istniejących budynków, niezbędne będzie wcześniejsze uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki. Tutaj fakt bycia przez Panią nierolnikiem może, ale nie musi, mieć znaczenie. Zasadą jest, że nierolnik nie może otrzymać decyzji o warunkach zabudowy w zabudowie zagrodowej, a zatem możliwe jest wykonanie inwestycji np. w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli obszar do realizacji inwestycji znajduje się na glebach klasy I-III, nie będzie możliwa zabudowa mieszkaniowa, jeżeli we wcześniej obowiązujących MPZP nie było wyłączenia takiego obszaru z produkcji rolnej decyzją ministra właściwego ds. rozwoju wsi. Jeżeli zaś obszar objęty inwestycją będzie posiadał wcześniejszą zgodę na takie wyłączenie lub też będzie znajdował się na glebach klasy IV-VI, wówczas, wystarczy spełnienie łącznie warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6. zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
1. w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
2. strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
3. strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Trzeba jednak mieć na względzie, że w przypadku III klasy i braku wymaganych zgód może fakt ten zablokować możliwość realizacji planowanej inwestycji.

Remont zabudowań siedliska, którego właścicielem jest nierolnik

Jeśli zaś chodzi o remont, to co do zasady, nawet jeśli wymaga dokonania zgłoszenia robót budowlanych w organie administracji architektoniczno-budowlanej (najczęściej jest to starosta powiatu), to wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy naprawdę należy do rzadkości (stwierdzam tak na podstawie własnego doświadczenia w tego typu sprawach).

Co do ostatniego pytania – gdyby siedlisko nie przekraczało 30 arów albo 50 – wskazuję, że wymogi w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji w oparciu o Prawo budowlane są takie same jak dla nieruchomości rolnych o większych powierzchniach.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592