Zakup działki siedliskowej zabudowanej a odrolnienie ziemi

Czy nierolnik może kupić siedlisko o powierzchni 80 arów?

Tak, co do zasady osoba niebędąca rolnikiem może kupić zabudowaną działkę siedliskową o powierzchni 80 arów, czyli 0,8 ha. Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: możliwość nabycia nieruchomości rolnej oraz późniejsze wykorzystanie jej na cele mieszkaniowe, remontowe lub inwestycyjne.

Zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. b ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Działka 80-arowa przekracza ten próg, więc ustawa ma znaczenie.

Jednocześnie art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje, że wymogu nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego nie stosuje się do nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Oznacza to, że przy siedlisku 0,8 ha nabywcą może być także nierolnik.

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej trzeba jednak sprawdzić prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Wynika ono z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce notariusz często sporządza najpierw warunkową umowę sprzedaży, zawiadamia KOWR, a dopiero po niewykonaniu prawa pierwokupu zawierana jest umowa przenosząca własność. Wyjątki zależą od konkretnej transakcji, np. od osoby sprzedającego i kupującego oraz tytułu nabycia.

Czy po zakupie siedliska trzeba odrolnić ziemię?

Nie ma obowiązku odrolnienia gruntu tylko dlatego, że siedlisko kupuje osoba niebędąca rolnikiem. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie nakazuje automatycznego wyłączenia ziemi z produkcji rolnej po zakupie działki rolnej.

Odrolnienie w potocznym znaczeniu obejmuje zwykle dwa etapy. Pierwszy to zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze, co wynika z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Drugi to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, o którym mowa w art. 11 ust. 1 tej ustawy. Ten drugi etap jest potrzebny przede wszystkim wtedy, gdy na gruncie rolnym ma zostać faktycznie zrealizowana inwestycja nierolnicza.

Jeżeli kupujący korzysta z istniejącego domu i budynków gospodarczych bez zmiany przeznaczenia terenu i bez inwestycji wykraczającej poza dopuszczalne roboty budowlane, odrolnienie całej działki co do zasady nie jest potrzebne. Inaczej może być przy rozbudowie domu, budowie nowego obiektu, zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego na mieszkalny lub usługowy albo utwardzeniu większej części działki.

Powierzchnia działki a ograniczenia w zakupie i inwestycjach

Powierzchnia siedliska ma duże znaczenie przy obrocie nieruchomością rolną, ale nie rozstrzyga samodzielnie o możliwości remontu, przebudowy lub rozbudowy budynków. Przy inwestycji kluczowe są także: klasa gleby, dostęp do drogi publicznej, sąsiednia zabudowa, ustalenia planu miejscowego albo możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli rozważasz zakup innego typu nieruchomości rolnej, pomocne mogą być także omówienia dotyczące zakupu siedliska, nabycia działki rolnej z istniejącym budynkiem jako stary dom oraz procedury określanej potocznie jako odrolnienie.

Brak miejscowego planu a decyzja o warunkach zabudowy

Jeżeli dla działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zmiana zagospodarowania terenu wymagająca pozwolenia na budowę albo niektórych zgłoszeń może wymagać decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Warunki wydania decyzji WZ określa art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W praktyce najważniejsze są: zasada dobrego sąsiedztwa, dostęp do drogi publicznej, wystarczające uzbrojenie terenu, zgodność z przepisami odrębnymi oraz brak konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych albo istnienie takiej zgody.

Po reformie planowania przestrzennego trzeba dodatkowo sprawdzić plan ogólny gminy. Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, o którym mowa w art. 13a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wydanie decyzji WZ może zależeć od tego, czy teren znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy oraz czy zamierzenie jest zgodne z ustaleniami planu ogólnego. Jeżeli gmina nie uchwaliła planu ogólnego po ustawowym terminie, uzyskanie nowych decyzji WZ może być w praktyce utrudnione albo czasowo niemożliwe.

W przypadku siedliska trzeba też odróżnić zabudowę mieszkaniową jednorodzinną od zabudowy zagrodowej. Art. 61 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje szczególne zasady dla zabudowy zagrodowej, ale są one związane z gospodarstwem rolnym. Osoba nieprowadząca gospodarstwa rolnego nie powinna zakładać, że urząd potraktuje jej inwestycję jako zabudowę zagrodową.

Grunty klas I-III a możliwość rozbudowy siedliska

Największe problemy pojawiają się przy gruntach rolnych klas I-III. Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenie takich gruntów na cele nierolnicze i nieleśne wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek.

Jeżeli nie ma miejscowego planu i grunt klasy I-III nie korzysta z wyjątku, urząd może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji nierolniczej. Wynika to z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który wymaga, aby teren nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia albo był objęty zgodą uzyskaną wcześniej.

W przypadku gruntów klas IV-VI sytuacja bywa prostsza, ale nie oznacza pełnej dowolności. Nadal trzeba spełnić wymagania planistyczne, budowlane, sanitarne, przeciwpożarowe, drogowe i środowiskowe, jeżeli mają zastosowanie do danej inwestycji.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest odrębną procedurą od zakupu działki. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego klas I-III oraz wybranych gruntów pochodzenia organicznego wymaga decyzji zezwalającej na takie wyłączenie.

Decyzję o wyłączeniu trzeba uzyskać przed rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntu, najczęściej przed pozwoleniem na budowę albo skutecznym zgłoszeniem robót, jeżeli inwestycja wymaga takiej decyzji. Opłaty i należności z tego tytułu reguluje art. 12 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Przy budownictwie mieszkaniowym znaczenie ma art. 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepis ten zwalnia z należności i opłat rocznych za wyłączenie gruntów z produkcji w części przeznaczonej pod budynek mieszkalny jednorodzinny do powierzchni 0,05 ha. Nie oznacza to jednak automatycznie braku konieczności uzyskania decyzji, jeżeli decyzja jest wymagana ze względu na klasę i rodzaj gruntu.

Remont, przebudowa i rozbudowa istniejących budynków

To, czy fakt bycia nierolnikiem uniemożliwi remont albo rozbudowę budynków, zależy od rodzaju robót. Prawo budowlane rozróżnia remont, przebudowę i rozbudowę.

Remont w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane polega na odtworzeniu stanu pierwotnego istniejącego obiektu, z możliwością użycia innych wyrobów budowlanych niż użyto pierwotnie. Typowy remont istniejącego domu lub budynku gospodarczego zwykle nie wymaga decyzji WZ, chyba że łączy się ze zmianą sposobu użytkowania, ingerencją wymagającą pozwolenia albo innymi okolicznościami wynikającymi z przepisów szczególnych.

Przebudowa w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oznacza zmianę parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji. Rozbudowa mieści się natomiast w pojęciu budowy z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, ponieważ prowadzi do powiększenia istniejącego obiektu.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Wyjątki, czyli roboty niewymagające pozwolenia albo wymagające zgłoszenia, określają art. 29 i art. 30 Prawa budowlanego. Dlatego przed rozpoczęciem prac trzeba zakwalifikować je nie według potocznej nazwy, lecz według skutku technicznego i zakresu ingerencji w obiekt.

Jeżeli planowana jest tylko wymiana pokrycia dachu, instalacji, stolarki, tynków, posadzek albo odtworzenie elementów budynku, procedura zwykle jest prostsza. Jeżeli jednak inwestor chce powiększyć budynek, zmienić jego funkcję, dobudować część mieszkalną, podnieść dach albo adaptować budynek gospodarczy na mieszkalny, konieczne mogą być WZ, pozwolenie na budowę, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania i ewentualnie wyłączenie części gruntu z produkcji rolnej.

Czy przy działce 30 arów albo 50 arów wymogi są inne?

Tak, ale głównie w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi. Działka poniżej 0,3 ha co do zasady nie podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego na podstawie art. 1a pkt 1 lit. b tej ustawy. Działka 50-arowa, czyli 0,5 ha, podlega już tej ustawie, ale nierolnik może ją kupić bez zgody KOWR na podstawie art. 2a ust. 3 pkt 1a, ponieważ ma mniej niż 1 ha.

W zakresie odrolnienia, decyzji WZ, pozwolenia na budowę i zgłoszenia robót sama różnica między 30, 50 i 80 arami nie jest decydująca. Decydujące są: klasa gruntu, faktyczny zakres inwestycji, położenie działki, sąsiednia zabudowa, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie oraz ustalenia planistyczne gminy.

Warto też sprawdzić, czy gmina nie zmieniła lub nie planuje zmienić przeznaczenia terenu. Praktyczne znaczenie może mieć analiza dokumentów planistycznych i sprawdzenie, jakie przeznaczenie ma działka w planie miejscowym, planie ogólnym albo w toku procedury planistycznej.

FAQ

Podsumowanie

Zakup zabudowanego siedliska o powierzchni 80 arów przez nierolnika jest co do zasady możliwy, ale wymaga sprawdzenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ewentualnego prawa pierwokupu KOWR. Sam zakup nie powoduje obowiązku odrolnienia gruntu. Odrolnienie, decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzja WZ, pozwolenie na budowę albo zgłoszenie mogą być potrzebne dopiero przy konkretnych planach inwestycyjnych.

Najważniejsze przed zakupem jest ustalenie klasy gruntu, statusu planistycznego, dostępu do drogi, rodzaju istniejących budynków i tego, czy planowane prace będą remontem, przebudową, rozbudową czy zmianą sposobu użytkowania. Bez tej analizy można kupić nieruchomość, której nie da się wykorzystać zgodnie z zamierzeniem.

Źródła

• Art. 1a, art. 2a, art. 2b i art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.
• Art. 7, art. 11, art. 12 i art. 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78.
• Art. 13a, art. 59 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717.
• Art. 3, art. 28, art. 29 i art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.