Udostępnienie mieszkania w celu wykonania wentylacji

Obowiązek udostępnienia lokalu na prace wentylacyjne

Podstawowym przepisem w opisanej sytuacji jest art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 13 ust. 1 tej ustawy właściciel lokalu ma obowiązek utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Jeszcze ważniejszy jest art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten stanowi, że na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Oznacza to, że jeżeli wykonanie lub odtworzenie przewodu wentylacyjnego wymaga wejścia do lokalu położonego wyżej, właściciel tego lokalu nie może dowolnie blokować prac. Obowiązek z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali powstaje zwłaszcza wtedy, gdy prace dotyczą nieruchomości wspólnej albo służą wyposażeniu innego lokalu w instalację konieczną do prawidłowego i bezpiecznego korzystania z mieszkania.

Trzeba jednak odróżnić sam obowiązek udostępnienia lokalu od fizycznego wejścia do mieszkania. Art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali nie daje zarządcy automatycznie prawa do wejścia siłowego pod nieobecność właściciela. Jeżeli nie ma nagłej awarii, zagrożenia lub decyzji właściwego organu, bezpieczną drogą jest uzyskanie orzeczenia sądu nakazującego udostępnienie lokalu.

Czy przewód wentylacyjny jest częścią wspólną budynku?

W wielu budynkach przewody kominowe i wentylacyjne są elementem nieruchomości wspólnej. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jeżeli przewód wentylacyjny, kominowy, pion instalacyjny albo szacht obsługuje więcej niż jeden lokal, jest częścią konstrukcji budynku albo służy prawidłowemu funkcjonowaniu całej nieruchomości, co do zasady będzie traktowany jako element nieruchomości wspólnej. Jeżeli natomiast dana instalacja służy wyłącznie jednemu lokalowi, ocena może być inna. Dlatego przed sporem warto uzyskać opinię kominiarską, dokumentację techniczną budynku lub stanowisko osoby z uprawnieniami budowlanymi.

W praktyce brak prawidłowej wentylacji w starych kamienicach często łączy się nie tylko z komfortem mieszkania, lecz także z bezpieczeństwem użytkowania obiektu. Grzyb, zawilgocenie i niesprawna wentylacja mogą uzasadniać działania zarządu wspólnoty, a w poważniejszych przypadkach również interwencję organów administracji architektoniczno-budowlanej lub nadzoru budowlanego.

Co powinien zrobić zarząd albo zarządca wspólnoty?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej działa na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 20 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, chyba że zarząd został powierzony w trybie art. 18 ust. 1 tej ustawy. Z kolei art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Dlatego zarząd albo zarządca nie powinien ograniczać się do stwierdzenia, że nie może nic zrobić. Skoro ustawa w art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali przewiduje obowiązek udostępnienia lokalu, to zarząd powinien ten obowiązek egzekwować. W praktyce należy podjąć co najmniej następujące działania:

Jeżeli wykonanie wentylacji, przebudowa przewodów albo szerszy remont przekracza zakres zwykłego zarządu, zastosowanie może mieć art. 22 ust. 2 oraz art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 22 ust. 2 tej ustawy do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd.

Jak wezwać właściciela do wpuszczenia kominiarzy?

Wezwanie powinno być konkretne. Należy wskazać podstawę prawną, czyli art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, opisać zakres prac, podać proponowany termin i godziny wejścia do lokalu oraz wskazać osoby, które mają wejść do mieszkania, na przykład kominiarzy, przedstawiciela zarządu i wykonawcę.

Dobrze jest wysłać wezwanie listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a jeżeli wspólnota zna adres e-mail właściciela, także elektronicznie. Jeżeli właściciel nie mieszka w lokalu, trzeba ustalić jego adres do korespondencji. Pomocne mogą być dane posiadane przez zarząd wspólnoty, księga wieczysta lokalu, ewidencja ludności w zakresie dopuszczalnym przepisami albo wcześniejsza korespondencja z właścicielem.

W wezwaniu warto zaznaczyć, że odmowa albo dalsze unikanie kontaktu może skutkować skierowaniem sprawy do sądu o nakazanie udostępnienia lokalu, żądaniem zwrotu kosztów i naprawienia szkody oraz zawiadomieniem właściwych organów, jeżeli brak wentylacji powoduje zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa mieszkańców.

Pozew o nakazanie udostępnienia lokalu

Jeżeli wezwania nie działają, wspólnota mieszkaniowa może wystąpić do sądu z roszczeniem o nakazanie właścicielowi udostępnienia lokalu w celu wykonania konkretnych prac. Podstawą materialnoprawną takiego żądania jest art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W pozwie trzeba wykazać, że wejście do lokalu jest niezbędne, a nie jedynie wygodne dla wykonawcy.

Do pozwu warto dołączyć między innymi: opinię kominiarską, protokoły okresowych kontroli, zdjęcia zawilgocenia i zagrzybienia, korespondencję z właścicielem, wezwania wysłane przez zarząd, uchwałę wspólnoty, jeżeli była wymagana, oraz kosztorys albo opis planowanych prac. Jeżeli sprawa jest pilna, można rozważyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia na podstawie art. 730 § 1 oraz art. 730¹ § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Zabezpieczenie może polegać na czasowym uregulowaniu praw i obowiązków stron do czasu zakończenia procesu, jeżeli brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie przyszłego orzeczenia albo osiągnięcie celu postępowania. W sprawach związanych z wentylacją argumentem może być zagrożenie dalszym zawilgoceniem, rozwojem grzyba, pogarszaniem warunków sanitarnych lub bezpieczeństwa użytkowania lokalu.

Rola nadzoru budowlanego przy niesprawnej wentylacji

Jeżeli problem nie polega wyłącznie na sporze sąsiedzkim, lecz dotyczy stanu technicznego budynku, warto zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 tej ustawy. Art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego wymaga, aby obiekt był użytkowany w sposób zgodny z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywany w należytym stanie technicznym i estetycznym, przy niedopuszczeniu do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Znaczenie ma także art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Przepis ten nakłada obowiązek okresowej kontroli co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. W budynku wielorodzinnym protokoły z takich kontroli mogą być ważnym dowodem, że problem wentylacji nie jest subiektywną niedogodnością, lecz realną nieprawidłowością techniczną.

Jeżeli obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowisku, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W decyzji tej organ może nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w określonym terminie. W praktyce decyzja taka może wymusić aktywność właściciela lub zarządcy budynku.

Czy można zawiadomić straż pożarną albo inne organy?

Jeżeli niesprawna wentylacja wiąże się z ryzykiem pożarowym, zadymieniem, nieprawidłowym działaniem urządzeń gazowych albo podejrzeniem zagrożenia dla życia, można rozważyć zawiadomienie Państwowej Straży Pożarnej. Podstawą znaczenia ochrony przeciwpożarowej jest art. 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, zgodnie z którym ochrona przeciwpożarowa polega na realizacji przedsięwzięć mających na celu ochronę życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem.

Jeżeli natomiast istnieje bezpośrednie narażenie człowieka na niebezpieczeństwo utraty życia albo ciężkiego uszczerbku na zdrowiu, w skrajnych przypadkach wchodzi w grę odpowiedzialność karna z art. 160 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny. Nie należy jednak nadużywać zawiadomień karnych. Najpierw trzeba ocenić, czy rzeczywiście występuje bezpośrednie i konkretne zagrożenie, a nie tylko uciążliwy, choć poważny, problem techniczny.

W sprawach typowych najskuteczniejsza jest kombinacja działań: pisemne wezwanie zarządu wspólnoty, opinia kominiarska, zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz przygotowanie sprawy sądowej przeciwko właścicielowi odmawiającemu dostępu.

Odpowiedzialność za szkodę i koszty opóźnienia

Jeżeli właściciel lokalu bezprawnie odmawia udostępnienia mieszkania, a przez to powstaje szkoda, można rozważać roszczenie odszkodowawcze. Ogólną podstawą odpowiedzialności deliktowej jest art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

W praktyce trzeba jednak wykazać wszystkie przesłanki odpowiedzialności: bezprawne i zawinione zachowanie, szkodę oraz adekwatny związek przyczynowy między odmową dostępu a szkodą. Sam fakt, że właściciel utrudnia kontakt, nie wystarczy automatycznie do zasądzenia odszkodowania. Dowodami mogą być opinie techniczne, rachunki za usuwanie grzyba, dokumentacja fotograficzna, korespondencja oraz protokoły kominiarskie.

Jeżeli natomiast problem wynika z bierności zarządu lub zarządcy, odpowiedzialność może dotyczyć również wspólnoty mieszkaniowej albo podmiotu zarządzającego. Ocena zależy od tego, kto miał obowiązek działania, jakie czynności podjął i czy zaniechanie doprowadziło do szkody. Właściciel lokalu ma prawo wymagać od zarządu, aby wykonywał ustawowe obowiązki wobec wspólnoty, zwłaszcza gdy chodzi o instalacje wpływające na bezpieczeństwo budynku.

Sprzedaż lokalu jako środek wyjątkowy

W skrajnych przypadkach ustawa o własności lokali przewiduje bardzo daleko idący środek. Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Jest to jednak środek wyjątkowy, stosowany przy rażących i uporczywych naruszeniach. Sama jednorazowa odmowa wpuszczenia kominiarza zwykle nie wystarczy. Długotrwałe, świadome blokowanie koniecznych prac, połączone z realną uciążliwością dla innych mieszkańców, może jednak być argumentem w szerszym sporze.

Zarządca przymusowy przy bierności zarządu wspólnoty

Jeżeli zarząd wspólnoty nie wykonuje swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego. Wynika to z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Sąd określa zakres uprawnień zarządcy oraz należne mu wynagrodzenie, a gdy ustaną przyczyny jego powołania, zarządcę odwołuje.

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego ma sens wtedy, gdy problem nie dotyczy wyłącznie jednego opornego właściciela, ale ogólnej niezdolności zarządu do prowadzenia spraw wspólnoty. Przykładem może być wielomiesięczne ignorowanie opinii kominiarskich, brak zwoływania zebrań, brak uchwał, niepodejmowanie działań wobec właściciela blokującego konieczne prace oraz dopuszczanie do pogarszania stanu technicznego budynku.

Co zrobić krok po kroku w opisanej sytuacji?

Najpierw należy zebrać dokumenty: opinię kominiarską, zdjęcia zawilgocenia i grzyba, korespondencję z administracją, dowody prób kontaktu z właścicielem lokalu wyżej oraz dokumenty potwierdzające, że wykonanie wentylacji wymaga wejścia właśnie do tego lokalu. Bez tych dowodów trudniej będzie przekonać sąd albo nadzór budowlany, że dostęp jest niezbędny.

Następnie warto złożyć do zarządu wspólnoty pisemne żądanie podjęcia działań. W piśmie należy powołać art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i zażądać, aby zarząd wezwał właściciela lokalu do udostępnienia mieszkania w konkretnym terminie. Dobrze jest zażądać pisemnej odpowiedzi i wskazać, że dalsza bezczynność może skutkować zawiadomieniem nadzoru budowlanego oraz podjęciem działań sądowych.

Równolegle można skierować wniosek do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o kontrolę stanu technicznego budynku w zakresie wentylacji. W piśmie warto powołać art. 61 pkt 1, art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c oraz art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jeżeli występują objawy zagrożenia, na przykład cofanie spalin, zadymienie albo ryzyko związane z urządzeniami gazowymi, sprawa powinna być traktowana jako pilna.

Jeżeli właściciel nadal odmawia, wspólnota albo w określonych sytuacjach zainteresowany właściciel powinien rozważyć drogę sądową. W pozwie należy żądać nakazania udostępnienia lokalu na czas niezbędny do wykonania konkretnych prac. Jeżeli zwłoka grozi dalszą szkodą albo zagrożeniem, warto dołączyć wniosek o zabezpieczenie.

FAQ

Czy właściciel może odmówić wpuszczenia kominiarza do mieszkania?

Jeżeli wejście jest niezbędne do konserwacji, remontu, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej albo wyposażenia budynku lub innych lokali w dodatkowe instalacje, właściciel ma obowiązek udostępnić lokal na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Może natomiast oczekiwać, że termin, zakres prac i osoby wchodzące do lokalu zostaną określone rozsądnie i z wyprzedzeniem.

Czy administracja może sama wejść do lokalu pod nieobecność właściciela?

Co do zasady nie powinna tego robić bez wyraźnej podstawy prawnej, orzeczenia sądu, decyzji organu albo stanu nagłej awarii. Art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali tworzy obowiązek właściciela, ale nie jest prostym upoważnieniem do siłowego wejścia do mieszkania w każdej sytuacji.

Kto powinien wystąpić do sądu: poszkodowany właściciel czy wspólnota?

Najczęściej powinna działać wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd, ponieważ to zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na podstawie art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jeżeli jednak zarząd jest bierny, właściciel lokalu powinien rozważyć własne działania prawne, w tym żądanie podjęcia uchwały, zawiadomienie nadzoru budowlanego albo wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego na podstawie art. 26 ust. 1 tej ustawy.

Czy brak wentylacji można zgłosić do nadzoru budowlanego?

Tak, jeżeli problem dotyczy stanu technicznego budynku lub bezpieczeństwa użytkowania. W zawiadomieniu warto powołać art. 61 pkt 1, art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c oraz art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Nadzór budowlany może przeprowadzić kontrolę i w razie stwierdzenia nieprawidłowości nakazać ich usunięcie.

Czy można żądać odszkodowania za grzyb i wilgoć?

Można to rozważyć, ale trzeba udowodnić przesłanki z art. 415 Kodeksu cywilnego: winę, szkodę i związek przyczynowy. Przydatne będą opinie techniczne, dokumentacja fotograficzna, rachunki za usuwanie szkód, korespondencja z zarządem i właścicielem blokującym dostęp oraz protokoły przeglądów przewodów wentylacyjnych.

Podsumowanie

Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej nie może bezpodstawnie blokować wejścia do mieszkania, jeżeli dostęp jest konieczny do wykonania prac przy wentylacji, przewodach kominowych lub innych instalacjach służących budynkowi albo innym lokalom. Obowiązek taki wynika wprost z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Najważniejsze jest przejście od rozmów do działań udokumentowanych: opinia kominiarska, pisemne wezwanie, uchwała wspólnoty, wniosek do nadzoru budowlanego i w razie potrzeby pozew o nakazanie udostępnienia lokalu. Jeżeli zarząd wspólnoty pozostaje bierny, właściciel lokalu może domagać się podjęcia działań, a przy poważniejszych zaniedbaniach rozważyć wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3 ust. 2, art. 13 ust. 1 i 2, art. 16 ust. 1 i 2, art. 20 ust. 1, art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 2 i 3 oraz art. 26 ust. 1 - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 5 ust. 2, art. 61 pkt 1, art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c oraz art. 66 ust. 1.

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 415 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 144 § 1, art. 730 § 1 i art. 730¹ § 1.

5. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, w szczególności art. 160 § 1.

6. Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, w szczególności art. 1.