Pełnomocnictwo do przeniesienia udziału w nieruchomości

Jaka forma pełnomocnictwa jest potrzebna?

Jeżeli brat ma upoważnić Pana do zawarcia umowy przenoszącej własność udziału w nieruchomości, pełnomocnictwo powinno mieć formę aktu notarialnego. Wynika to z art. 99 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Sama umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, a także umowa przenosząca własność nieruchomości, wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Dotyczy to również przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że brat powinien udać się do notariusza i udzielić Panu pełnomocnictwa notarialnego obejmującego konkretną czynność: sprzedaż, darowiznę, zniesienie współwłasności z dopłatą albo inną formę przeniesienia udziału – zależnie od tego, jaki skutek strony rzeczywiście chcą osiągnąć.

Czy pełnomocnik musi być obecny u notariusza?

Nie. Co do zasady przy udzielaniu pełnomocnictwa obecny musi być mocodawca, czyli brat, oraz notariusz. Pełnomocnik nie musi stawiać się osobiście, o ile notariusz dysponuje danymi pozwalającymi prawidłowo oznaczyć pełnomocnika w akcie.

W praktyce brat powinien przekazać notariuszowi Pana dane identyfikacyjne: imię, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, adres, serię i numer dokumentu tożsamości, a czasem także stan cywilny – jeżeli może mieć znaczenie dla treści przyszłej umowy.

Jakie dokumenty są zwykle potrzebne notariuszowi?

Zakres dokumentów zależy od stanu faktycznego i od tego, czy chodzi o sprzedaż, darowiznę, dział spadku, zniesienie współwłasności czy inną umowę. Najczęściej notariusz poprosi o:

• ważny dokument tożsamości brata jako mocodawcy,
• Pana dane jako pełnomocnika,
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• dokument potwierdzający nabycie udziału przez brata, np. prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,
• dane dotyczące nieruchomości: położenie, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię, sposób korzystania, oznaczenie lokalu – jeśli chodzi o lokal,
• informacje o treści planowanej umowy, w tym kto ma być stroną, jaki udział ma zostać przeniesiony i na jakiej podstawie prawnej.

Jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej albo dane w księdze są nieaktualne, notariusz może zażądać dodatkowych dokumentów, np. wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, zaświadczeń ze spółdzielni lub innych dokumentów potrzebnych do prawidłowego oznaczenia przedmiotu czynności.

Jak precyzyjnie opisać zakres pełnomocnictwa?

Pełnomocnictwo powinno być możliwie dokładne. W obrocie notarialnym zbyt ogólne sformułowania mogą utrudnić albo uniemożliwić zawarcie umowy. Dobrze, aby pełnomocnictwo wskazywało co najmniej:

• jaki udział ma zostać przeniesiony, np. 1/2 albo 1/4,
• jakiej nieruchomości dotyczy czynność,
• na czyją rzecz ma nastąpić przeniesienie,
• na jakiej podstawie ma dojść do przeniesienia: sprzedaż, darowizna, zniesienie współwłasności, dział spadku,
• cenę albo sposób jej ustalenia – przy sprzedaży,
• ewentualne upoważnienie do złożenia wniosków wieczystoksięgowych, odbioru wypisów i składania oświadczeń podatkowych, jeżeli mają być objęte umocowaniem.

Warto także wskazać, czy pełnomocnik może podpisać protokół wydania nieruchomości, składać oświadczenia o odbiorze lub zapłacie ceny, a także reprezentować mocodawcę przed sądem wieczystoksięgowym w zakresie wniosku o wpis.

Pełnomocnik jako druga strona umowy – art. 108 Kodeksu cywilnego

W opisanej sytuacji najważniejszy jest art. 108 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo ze względu na treść czynności wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Jeżeli więc brat chce, aby to Pan – jako pełnomocnik – przeniósł jego udział bezpośrednio na siebie, treść pełnomocnictwa powinna wprost dopuszczać dokonanie czynności „z samym sobą”. W praktyce notariusz ujmuje to w akcie wyraźnie. Bez takiego zastrzeżenia zawarcie umowy może być niemożliwe.

Ma to szczególne znaczenie przy sprzedaży albo darowiźnie, ponieważ wtedy trzeba jednoznacznie wykazać, że brat świadomie zgadza się na to, by reprezentował go Pan i jednocześnie był nabywcą udziału.

Czy wystarczy pełnomocnictwo do „scedowania” udziału?

W języku potocznym często używa się słowa „scedowanie”, ale przy nieruchomościach trzeba nazwać czynność prawidłowo. W zależności od celu może chodzić o:

• umowę sprzedaży udziału,
• umowę darowizny udziału,
• umowę o dział spadku,
• umowę o zniesienie współwłasności,
• połączenie działu spadku ze zniesieniem współwłasności.

To rozróżnienie ma znaczenie nie tylko cywilnoprawne, ale też podatkowe i praktyczne. Przykładowo inaczej kształtują się oświadczenia stron przy sprzedaży, a inaczej przy darowiźnie czy dziale spadku. Dlatego brat powinien powiedzieć notariuszowi, jaki rezultat ma zostać osiągnięty i czy Pan ma nabyć cały jego udział odpłatnie, nieodpłatnie czy w ramach rozliczeń spadkowych.

Jeżeli sprawa wynika z dziedziczenia, pomocne mogą być także materiały o prawie do spadku i dokumentach spadkowych.

Czy notariusz przygotuje treść pełnomocnictwa?

Tak. Notariusz sporządza akt notarialny na podstawie informacji i dokumentów przekazanych przez mocodawcę. W praktyce najlepiej wcześniej przesłać do kancelarii notarialnej skany dokumentów i krótki opis planowanej czynności. Dzięki temu notariusz przygotuje projekt pełnomocnictwa dostosowany do konkretnej umowy.

Proszę pamiętać, że notariusz nie zastępuje doradztwa co do opłacalności lub ryzyk danej konstrukcji. Jeżeli istnieją wątpliwości, czy lepsza będzie sprzedaż, darowizna czy dział spadku, warto wcześniej to przeanalizować.

O czym jeszcze trzeba pamiętać przed podpisaniem umowy?

Przy późniejszym przeniesieniu udziału notariusz może wymagać dodatkowych dokumentów już do samej umowy, nie tylko do pełnomocnictwa. W zależności od rodzaju nieruchomości i czynności mogą to być np.:

• zaświadczenie o braku osób zameldowanych, jeśli strony chcą je przedłożyć dla bezpieczeństwa obrotu,
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie miejscowym albo o braku planu – gdy wymaga tego praktyka danej kancelarii lub charakter nieruchomości,
• zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego w sprawach spadkowych – jeżeli jest potrzebne do wykazania dopełnienia obowiązków podatkowych po dziedziczeniu,
• dokumenty ze spółdzielni mieszkaniowej – jeśli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zakres ten zależy od konkretnego stanu faktycznego. Dlatego najlepiej pytać notariusza o dwie osobne listy: dokumenty do pełnomocnictwa i dokumenty do samej umowy przenoszącej udział.

Jeżeli problem dotyczy również relacji między współwłaścicielami, pomocny może być materiał o skutkach współwłasności nieruchomości.

FAQ

Czy brat musi dać mi oryginał pełnomocnictwa?

Tak, w praktyce do dokonania czynności notarialnej potrzebny jest wypis aktu notarialnego pełnomocnictwa. Notariusz przy umowie będzie badał umocowanie na podstawie dokumentu urzędowego.

Czy można udzielić pełnomocnictwa za granicą?

Tak, ale dokument musi odpowiadać wymaganej formie. Najczęściej robi się to przed polskim konsulem albo przed zagranicznym notariuszem, a następnie dopełnia wymogów legalizacyjnych lub apostille – zależnie od państwa.

Czy pełnomocnictwo może być ogólne?

Do przeniesienia własności nieruchomości bezpieczne i praktyczne jest pełnomocnictwo szczególne, obejmujące konkretną czynność i konkretną nieruchomość. Zbyt ogólne umocowanie może nie wystarczyć przy akcie notarialnym.

Czy do pełnomocnictwa trzeba już mieć wszystkie dokumenty do sprzedaży lub darowizny?

Nie zawsze. Do samego pełnomocnictwa zwykle wystarczą dokumenty pozwalające oznaczyć strony, udział i nieruchomość. Jednak do późniejszej umowy notariusz może zażądać dodatkowych zaświadczeń i dokumentów.

Czy można odwołać takie pełnomocnictwo?

Co do zasady tak, ponieważ zgodnie z art. 101 § 1 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo może być odwołane w każdym czasie, chyba że mocodawca zrzekł się odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego.

Źródła

• art. 95–109 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 99 § 1, art. 101 § 1, art. 108 i art. 158
• ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie
• ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece