Czy komornik może zająć mieszkanie za długi współwłaściciela?

Długi byłego partnera a wspólnie kupione mieszkanie

Jeżeli nie była Pani małżonką dłużnika, a kredyty gotówkowe i zaległe alimenty są jego zobowiązaniami, to co do zasady wierzyciele mogą prowadzić egzekucję z majątku dłużnika, a nie z Pani majątku. Wynika to z ogólnej zasady odpowiedzialności majątkowej dłużnika za własne zobowiązania oraz z art. 803 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym tytuł wykonawczy jest podstawą egzekucji o całe objęte nim roszczenie ze wszystkich części majątku dłużnika, chyba że z treści tytułu wynika inaczej.

Jeżeli były partner jest współwłaścicielem mieszkania w udziale, np. 1/2, to ten udział jest częścią jego majątku. Współwłasność ułamkowa wynika z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, a domniemanie równych udziałów współwłaścicieli przewiduje art. 197 Kodeksu cywilnego, chyba że z aktu notarialnego albo księgi wieczystej wynika inna wielkość udziałów.

W takiej sytuacji komornik nie powinien prowadzić egzekucji z Pani udziału, ale może prowadzić egzekucję z udziału należącego do dłużnika. W praktyce oznacza to, że przedmiotem sprzedaży nie jest całe mieszkanie jako Pani własność i własność byłego partnera łącznie, lecz udział dłużnika w prawie własności lokalu.

Czy bank jest właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką?

Nie. Sam fakt, że mieszkanie zostało kupione na kredyt hipoteczny, nie oznacza, że właścicielem lokalu jest bank. Właścicielami są osoby wpisane w dziale II księgi wieczystej. Bank jest natomiast wierzycielem hipotecznym, jeżeli w dziale IV księgi wieczystej wpisano hipotekę.

Podstawę prawną hipoteki stanowi art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten przewiduje, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela.

Hipoteka ma więc ogromne znaczenie praktyczne przy egzekucji. Jeżeli dojdzie do sprzedaży udziału w mieszkaniu, wierzyciel hipoteczny może być uwzględniony przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W wielu sprawach udział obciążony hipoteką jest przez to mało atrakcyjny dla nabywców, ale nie oznacza to, że egzekucja jest prawnie niemożliwa.

Egzekucja z udziału w nieruchomości - jak wygląda procedura?

Egzekucja z udziału w nieruchomości jest dopuszczalna. Zgodnie z art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Oznacza to, że komornik działa według sformalizowanej procedury, a nie może po prostu sprzedać udziału z dnia na dzień.

Właściwość komornika przy egzekucji z nieruchomości określa art. 921 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego - egzekucja należy do komornika działającego przy sądzie rejonowym, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Wierzyciel musi dysponować tytułem wykonawczym, czyli najczęściej prawomocnym orzeczeniem sądu albo nakazem zapłaty zaopatrzonym w klauzulę wykonalności.

Po złożeniu wniosku o egzekucję z nieruchomości komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Wynika to z art. 923 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jednocześnie, na podstawie art. 923 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, komornik przesyła do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji.

Zajęcie nieruchomości wobec dłużnika następuje z chwilą doręczenia mu wezwania, o którym mowa w art. 923 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, a wobec osób trzecich istotne znaczenie ma wpis w księdze wieczystej albo złożenie wniosku o taki wpis - zgodnie z art. 925 Kodeksu postępowania cywilnego. Warto więc sprawdzić księgę wieczystą lokalu, zwłaszcza dział III, gdzie mogą pojawić się wpisy dotyczące egzekucji.

Opis, oszacowanie i licytacja udziału dłużnika

Jeżeli dłużnik nie zapłaci długu w terminie, wierzyciel może żądać dalszych czynności. Opis i oszacowanie nieruchomości odbywa się według art. 942 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 948 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oszacowania dokonuje biegły uprawniony do szacowania nieruchomości.

Przy egzekucji z udziału istotne jest to, że opis i oszacowanie obejmują co do zasady całą nieruchomość, ale sumę oszacowania udziału stanowi odpowiednia część wartości całej nieruchomości. Wynika to z art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli dojdzie do licytacji, cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania - art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego. Na drugiej licytacji cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania - art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego. Udział może być licytowany także w systemie elektronicznym, jeżeli wierzyciel złoży taki wniosek, na zasadach art. 986(1) i następnych Kodeksu postępowania cywilnego.

W licytacji nie mogą brać udziału m.in. dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz inne osoby wymienione w art. 976 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Współwłaściciel nie jest z samego tego powodu wyłączony z licytacji, więc w praktyce może rozważyć nabycie udziału, o ile nie zachodzi inna przeszkoda ustawowa.

Jeżeli druga licytacja okaże się bezskuteczna, możliwe jest przejęcie nieruchomości albo udziału na zasadach art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego. Gdy nikt nie przejmie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości ulega umorzeniu, a ponowna egzekucja może być wszczęta dopiero po upływie terminu wynikającego z art. 985 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy komornik może wejść do mieszkania i robić zdjęcia?

Komornik nie działa jak zwykły windykator. Jeżeli prowadzi postępowanie egzekucyjne, może podejmować czynności służące ustaleniu majątku dłużnika i wykonaniu tytułu wykonawczego. Podstawę żądania informacji i wyjaśnień stanowi art. 761 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli cel egzekucji tego wymaga, komornik może zarządzić otwarcie mieszkania i innych pomieszczeń. Wynika to z art. 814 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli napotyka opór, może korzystać z pomocy Policji na podstawie art. 765 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Nie oznacza to jednak dowolności - czynności powinny być związane z konkretnym postępowaniem egzekucyjnym i powinny być udokumentowane.

Jeżeli w mieszkaniu pojawia się osoba od komornika, warto zażądać okazania upoważnienia albo legitymacji, danych kancelarii komorniczej, sygnatury sprawy i informacji, przeciwko komu prowadzona jest egzekucja. Dobrą praktyką jest sporządzenie notatki z datą, nazwiskiem osoby dokonującej czynności i zakresem żądanych czynności.

Czy komornik może zająć rzeczy znajdujące się w mieszkaniu?

Egzekucja z ruchomości jest uregulowana w art. 844 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 845 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego zająć można ruchomości dłużnika będące w jego władaniu albo we władaniu wierzyciela. Ruchomości dłużnika będące we władaniu osoby trzeciej można zająć tylko w przypadkach przewidzianych w tym przepisie, w szczególności gdy osoba trzecia zgadza się na zajęcie albo przyznaje, że rzecz jest własnością dłużnika.

W praktyce problem powstaje wtedy, gdy dłużnik jest zameldowany albo bywał w mieszkaniu, a rzeczy znajdują się w lokalu należącym także do osoby trzeciej. Warto od razu wskazywać komornikowi, które przedmioty są Pani własnością, a które ewentualnie należą do dłużnika. Pomocne są faktury, potwierdzenia przelewów, umowy, gwarancje imienne, zdjęcia, korespondencja dotycząca zakupu oraz oświadczenia świadków.

Nie wszystkie rzeczy mogą być zajęte. Ograniczenia egzekucji z ruchomości przewiduje m.in. art. 829 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten wyłącza spod egzekucji określone przedmioty niezbędne dłużnikowi i jego domownikom, przy czym ocena zależy od rodzaju rzeczy i konkretnej sytuacji.

Jak bronić rzeczy należących do osoby trzeciej?

Jeżeli komornik zajmie rzecz, która należy do Pani, a nie do dłużnika, podstawowym środkiem ochrony jest powództwo o zwolnienie zajętego przedmiotu od egzekucji, czyli tzw. powództwo ekscydencyjne. Wynika ono z art. 841 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym osoba trzecia może żądać zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli skierowanie egzekucji do tego przedmiotu narusza jej prawa.

Termin jest krótki. Zgodnie z art. 841 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego powództwo wnosi się w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa, chyba że przepis szczególny przewiduje inny termin. Pozwanym jest wierzyciel, a jeżeli dłużnik zaprzecza prawu własności osoby trzeciej, należy pozwać także dłużnika - art. 841 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Skarga na czynności komornika z art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego służy do kwestionowania czynności komornika albo jego zaniechania. Termin na jej wniesienie wynosi co do zasady tydzień, zgodnie z art. 767 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że sama skarga nie zawsze rozstrzyga spór o własność rzeczy - do tego co do zasady służy powództwo z art. 841 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy można zatrzymać albo zawiesić egzekucję?

Możliwość zatrzymania egzekucji zależy od podstawy. Jeżeli dłużnik chce spłacać dług, powinien kontaktować się z wierzycielem i komornikiem, bo zgodnie z art. 822 Kodeksu postępowania cywilnego komornik wstrzymuje się z dokonaniem czynności, jeżeli przed jej rozpoczęciem dłużnik złoży niebudzący wątpliwości dowód na piśmie, że obowiązku dopełnił albo że wierzyciel udzielił mu zwłoki.

Zawieszenie postępowania egzekucyjnego może nastąpić w przypadkach przewidzianych w art. 820 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego, np. na wniosek wierzyciela albo na podstawie postanowienia sądu. Sama deklaracja dłużnika, że będzie płacił komornikowi, nie blokuje automatycznie egzekucji z udziału w nieruchomości.

Jeżeli dłużnik przebywa za granicą i nie odbiera korespondencji, nie oznacza to, że egzekucja nie może się toczyć. Trzeba jednak sprawdzić, czy tytuł wykonawczy został wydany prawidłowo i czy dłużnik ma jeszcze możliwość zaskarżenia orzeczenia albo złożenia wniosku o przywrócenie terminu. To wymaga analizy akt sprawy sądowej i egzekucyjnej.

Sprzedaż albo darowizna udziału przez dłużnika

Jeżeli udział dłużnika nie został jeszcze zajęty, dłużnik może rozporządzać swoim udziałem, np. sprzedać go albo darować. Trzeba jednak pamiętać o ryzyku skargi pauliańskiej. Zgodnie z art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może żądać uznania czynności prawnej dłużnika za bezskuteczną względem niego, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w większym stopniu, a osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Przy czynnościach z osobą bliską ryzyko jest większe, ponieważ art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie, że osoba będąca w bliskim stosunku z dłużnikiem wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Darowizna udziału na rzecz byłej partnerki albo osoby bliskiej może więc zostać skutecznie podważona przez wierzyciela, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe.

Jeżeli udział został już zajęty, rozporządzenie nim po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Wynika to z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Nabywca udziału po zajęciu musi liczyć się z toczącą się egzekucją.

Spłata wspólnego kredytu tylko przez jednego kredytobiorcę

Jeżeli oboje podpisali Państwo umowę kredytu jako kredytobiorcy solidarni, bank może żądać spłaty całości od każdego z dłużników. Wynika to z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości albo części świadczenia od wszystkich łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna.

Jeżeli Pani spłaca całość rat, a z umowy albo relacji między kredytobiorcami nie wynika inny podział ciężaru długu, może Pani dochodzić od byłego partnera zwrotu odpowiedniej części zapłaconych rat. Podstawą jest art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego, który reguluje rozliczenia między dłużnikami solidarnymi po spełnieniu świadczenia.

Przedawnienie takich roszczeń należy oceniać według art. 118 Kodeksu cywilnego. Obecnie podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata; koniec terminu przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata. W konkretnych sprawach znaczenie może mieć data zapłaty poszczególnych rat i ewentualne przerwanie biegu przedawnienia.

Co zrobić praktycznie?

W opisanej sytuacji warto działać równolegle na kilku poziomach: sprawdzić stan księgi wieczystej, ustalić sygnaturę postępowania egzekucyjnego, zabezpieczyć dowody własności ruchomości i rozważyć dochodzenie od byłego partnera zwrotu części spłaconych rat kredytu.

FAQ

Źródła

• Art. 195, art. 197, art. 366 § 1, art. 376 § 1, art. 527, art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 761 § 1, art. 765 § 1, art. 803 § 1, art. 814 § 1, art. 820-822, art. 829, art. 841, art. 844-845, art. 921-925, art. 930 § 1, art. 942-948, art. 965, art. 976, art. 983-986(1), art. 1004, art. 1025 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.