Licytacja mieszkania przy niewielkim długu

Zapytuje Pani, czy za niewielki dług komornik może zlicytować mieszkanie, którego jest Pani współwłaścicielką.

W odpowiedzi na to pytanie wskazuję, że co do zasady komornik może, nawet za najmniejszy dług, którego nie można w inny sposób ściągnąć, zlicytować mieszkanie (jeśli dług dotyczy jednego współwłaściciela – komornik licytuje jego udział w prawie własności, nie całą nieruchomość).PRZYCISK_1]

Wskazanie formy egzekucji przez wierzyciela

We wniosku o wszczęcie egzekucji wierzyciel wskazuje komornikowi, z czego powinien przeprowadzić egzekucję. Spośród wskazanych sposobów egzekucji komornik stosuje sposób egzekucji najmniej uciążliwy dla dłużnika. Jeśliby egzekucja z jednej części majątku dłużnika wystarczyła, by spłacić dług, dłużnik może zażądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku. Stanowi o tym art. 799 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Wniosek o wszczęcie egzekucji lub żądanie przeprowadzenia egzekucji z urzędu umożliwia prowadzenie egzekucji według wszystkich dopuszczalnych sposobów, z wyjątkiem egzekucji z nieruchomości. Skierowanie egzekucji do nieruchomości dłużnika oraz składników jego majątku, do których przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio, jest możliwe tylko na wniosek wierzyciela. Wierzyciel może wskazać wybrane przez siebie sposób albo sposoby egzekucji. Organ egzekucyjny stosuje sposób egzekucji najmniej uciążliwy dla dłużnika.

§ 2. Jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika oczywiście wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku”.

Egzekucja z pozostałych składników

Jeśli jednakże egzekucja z jednego składnika majątku nie wystarcza, komornik na wniosek wierzyciela przeprowadza egzekucję z pozostałych składników. Jeśliby wierzyciel zawnioskował o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości, dłużnik (ale i sam wierzyciel) może złożyć wniosek o wydzielenie części zajętej nieruchomości, gdyby do zaspokojenia wierzyciela nie było potrzeby licytacji całości – to oczywiście przy założeniu, że część nieruchomości da się wydzielić. Zgodnie z art. 946:

„§ 1. Na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony nie później niż podczas opisu i oszacowania, jak również z urzędu może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. O wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu nieruchomości.

§ 2. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.

§ 3. W razie wydzielenia części, dalsze postępowanie co do reszty nieruchomości będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji wydzielonej części”.

Przepisy zatem chronią przed zbyt pochopnym przeprowadzeniem egzekucji z nieruchomości, gdy dług może być ściągnięty z innych składników majątku.

Skierowanie egzekucji do nieruchomości

Jednakże, jeśli długu nie ma z czego ściągnąć, nawet przy najmniejszej kwocie, uzasadnione pozostaje skierowanie egzekucji do nieruchomości.

Przytoczę tu np. wyrok SA we Wrocławiu z dnia 7 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1419/11, w którym rozważano kwestię egzekucji z nieruchomości:

„Trudno przyjąć, że wierzyciel, który przekazuje sprawę do egzekucji narusza zasady współżycia społecznego z tego powodu, że kieruje egzekucję do jedynego wartościowego składnika majątkowego”.

Niewielki dług a egzekucja z mieszkania

Warto nadmienić, że kwestia egzekucji niewielkiego długu w drodze licytacji nieruchomości bez uwzględnienia możliwości zastosowania mniej inwazyjnych i bardziej proporcjonalnych środków egzekucyjnych była przedmiotem rozważań Europejskiego Trybunału Praw Człowieka (wyrok VASKRSIĆ v. SŁOWENIA z dn. 25 kwietnia 2017 r., 31371/12), który podał:

„Trybunał wskazuje wreszcie na ogromne znaczenie zapewnienia skuteczności postępowania egzekucyjnego dla wierzycieli. W niniejszej sprawie jednak nie wykazano, by sądowa sprzedaż domu skarżącego była środkiem niezbędnym dla zapewnienia takiej egzekucji.

Wobec powyższego, a zwłaszcza wobec niewielkiej wysokości długu, który został wyegzekwowany poprzez sądową sprzedaż domu skarżącego, oraz braku uwzględnienia innych odpowiednich i mniej dolegliwych środków przez krajowe organy władzy, Trybunał stwierdza, iż państwo nie zachowało sprawiedliwej równowagi pomiędzy dochodzonym celem a środkiem zastosowanym w postępowaniu egzekucyjnym przeciwko skarżącemu. W związku z tym miało miejsce naruszenie art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji”.

Poniżej podstawiam tezy 79–87 ww. wyroku ETPCz, gdyby była Pani bardziej zainteresowana wnioskami Trybunału.

„Prawo poszanowania mienia musi zachowywać »sprawiedliwą równowagę« pomiędzy wymogami publicznego lub powszechnego interesu społeczeństwa a warunkami ochrony podstawowych praw jednostki. W odniesieniu do ingerencji, które wchodzą w zakres stosowania drugiego akapitu art. 1 Protokołu nr 1, musi także zostać zachowana rozsądna relacja proporcjonalności pomiędzy stosowanymi środkami a realizowanym celem. W każdej sprawie związanej z domniemanym naruszeniem tego artykułu Trybunał musi ocenić, czy przez wzgląd na ingerencję państwa zainteresowana osoba nie musiała znosić nieproporcjonalnego i nadmiernego obciążenia. Dokonując rozstrzygnięcia, czy warunek ten został spełniony, Trybunał uznaje, iż państwo cieszy się szerokim marginesem uznania zarówno w odniesieniu do wyboru sposobu jego realizacji, jak i w zakresie oceny tego, czy konsekwencje tejże realizacji są uzasadnione wobec interesu powszechnego w osiągnięciu celu danej ustawy.

Nadto trzeba wskazać, iż mimo że art. 1 Protokołu nr 1 nie zawiera żadnych wyraźnych wymogów proceduralnych, przedmiotowe postępowanie musi dawać osobie rozsądną możliwość przedstawienia swej sprawy właściwym organom władzy w celu skutecznego zaskarżenia środków ingerujących w prawa zagwarantowane w tym artykule. Dokonując oceny, czy warunek ten został spełniony, Trybunał stosuje ogląd całościowy.

Na wstępie trzeba wskazać, iż jedynym celem sądowej egzekucji nieruchomości skarżącego była spłata należności skarżącego w stosunku do przedsiębiorstwa państwowego dostarczającego wodę. Tym samym, bez względu na to, jak ostatecznie został podzielony dochód ze sprzedaży tej nieruchomości, Trybunał musi zbadać, czy zaskarżona egzekucja sądowa była zgodna z wymogami art. 1 Protokołu nr 1.

Trzeba z jednej strony wskazać, iż skarżący nie spłacił swojego długu w przedsiębiorstwie wodociągowym, a termin zapłaty przypadał na 5 stycznia 2008 r. Skarżący nadto nie zareagował w żaden sposób na wezwanie do zapłaty doręczone mu 24 czerwca 2009 r. ani na pisma zostawione w domu przez komornika w dniach 7 stycznia 2010 r., a następnie 29 kwietnia 2010 r. Dalej trzeba wskazać, iż skarżący pozostał bierny po tym, jak sąd wykonawczy uwzględnił wniosek przedsiębiorstwa wodociągowego o egzekucję w postaci sprzedaży jego nieruchomości i nie skorzystał z różnych możliwości dostępnych dla uniknięcia sprzedaży domu, pomimo doręczenia mu wszystkich odnośnych decyzji i wezwań do stawienia się na licytacjach. Dopiero po sprzedaży nieruchomości skarżący skorzystał z możliwości wniesienia odwołania argumentując, iż miał trudności finansowe, a jeżeli sprzedaż nie zostanie unieważniona, jego rodzina będzie zagrożona bezdomnością. W związku z tym trzeba wskazać, iż sąd krajowy w ogóle nie odniósł się do tychże argumentów. Trzeba jednakże także wskazać, iż skarżący nie uzasadnił w postępowaniu przed Trybunałem twierdzenia o swej faktycznej trudnej sytuacji finansowej, która uniemożliwiała mu spłatę przedmiotowego długu.

Z drugiej strony trzeba wskazać, iż dług dochodzony przez przedsiębiorstwo wodociągowe w drodze egzekucji z domu skarżącego wynosił 124 EUR, a wraz z odsetkami i kosztami postępowania egzekucyjnego wyniósł około 500 EUR, przy czym jego ostateczna wysokość jest Trybunałowi nieznana. Pierwotnie przedsiębiorstwo wodociągowe usiłowało dochodzić należności w drodze sprzedaży ruchomości skarżącego, a gdy okazało się to bezskuteczne, zwrócono się bezpośrednio o publiczną licytację domu skarżącego. Po złożeniu wniosku o egzekucję długu w drodze sprzedaży nieruchomości w dniu 15 czerwca 2010 r., sąd wykonawczy uwzględnił wniosek w ciągu dwóch dni i, po dostarczeniu w dniu 20 września 2010 r. wezwania do udziału w licytacji do skrzynki pocztowej skarżącego, sąd przeprowadził pierwszą licytację 7 października 2010 r. Dom został sprzedany za połowę swej ceny rynkowej na następnej licytacji w dniu 18 listopada 2010 r. W tym czasie sąd wykonawczy nie wziął pod uwagę żadnych środków alternatywnych do sądowej sprzedaży domu, mimo że skarżący był zatrudniony i miał miesięczny dochód, a inny wierzyciel w międzyczasie z powodzeniem wyegzekwował znacznie wyższy dług poprzez zajęcie środków z jego rachunku bankowego.

Trzeba wskazać, iż odnośna ustawa krajowa, to jest ustawa o postępowaniu egzekucyjnym, nie nakłada wyraźnie na sąd wykonawczy obowiązku stosowania mniej inwazyjnych środków egzekucyjnych z urzędu lub zwrócenia się do wierzyciela o wycofanie wniosku w razie jego nieproporcjonalności. Ustawa nie przewiduje również progu, jeżeli chodzi o wysokość należności, tak że co do zasady nawet niewielki dług może zostać wyegzekwowany w drodze sprzedaży sądowej nieruchomości takiej jak dom. […] Nadto trzeba wskazać, iż zgodnie z ustawą krajową nieruchomość sprzedana w drodze licytacji należy do kupca, a sądy krajowe w niniejszej sprawie zinterpretowały ustawę w taki sposób, iż dla ochrony uprawnionych interesów kupca sprzedaż nie może zostać unieważniona z takich powodów jak późniejsza spłata długu.

Uznając, iż Układające się Państwa cieszą się szerokim marginesem uznania w tej mierze, oraz iż cele realizowane przez odnośną ustawę mogą również obejmować kwestie wychodzące poza samą spłatę konkretnego długu, cele takie jak poprawa dyscypliny spłaty długów w danym kraju, Trybunał niemniej jednak stwierdza, zważywszy na ogromne znaczenie środka egzekucyjnego przeprowadzonego na nieruchomości skarżącego, która była również jego mieszkaniem, oraz na oczywistą dysproporcję pomiędzy tym środkiem a kwotą należności, która miała zostać zaspokojona, iż organy władzy miały obowiązek starannego i wyraźnego uwzględnienia innych odpowiednich, lecz mniej inwazyjnych środków alternatywnych.

W związku z tym trzeba wskazać, iż ustawa krajowa przewidywała szereg środków egzekucyjnych, w tym zajęcie środków na rachunku bankowym dłużnika lub części jego wynagrodzenia. Dalej trzeba zauważyć, iż wyraźnie wykazano, że zajęcie środków na rachunku bankowym skarżącego było dostępne jako potencjalnie odpowiedni i skuteczny środek egzekucji długu, zwłaszcza zastosowany z pewną elastycznością, jak spłata w rozsądnym okresie. Co więcej, prawie miesiąc przed drugą licytacją wierzyciel zwrócił się o egzekucję wyłącznie z wynagrodzenia i rachunku bankowego skarżącego. Jednakże, mimo iż wnioski te zostały złożone, odpowiednio, 18 i 25 października 2010 r., sąd uwzględnił je dopiero 22 listopada 2010 r., to jest już po sprzedaży domu na drugiej licytacji. Za uderzające Trybunał uznaje, iż sąd wykonawczy, który wcześniejsze decyzje podejmował raczej szybko, potrzebował miesiąca na rozpatrzenie wniosków wierzyciela.

W rzeczy samej, wobec nieodwracalnych konsekwencji sądowej sprzedaży nieruchomości skarżącego, sąd powinien był wydać decyzję w przedmiocie wniosków wierzyciela niezwłocznie i podjąć kroki w celu opóźnienia lub odwołania licytacji. Trybunał stwierdza, iż okoliczność ta, jak i brak wstępnego rozważenia proporcjonalności środka przy akceptacji wniosku o zaskarżoną egzekucję ze sprzedaży, mogła wynikać, przynajmniej częściowo, z sądowej wykładni odnośnych wymogów prawa krajowego. Niemniej jednak należy stwierdzić, iż w okolicznościach niniejszej sprawy miało to ostatecznie negatywny wpływ na przebieg postępowania egzekucyjnego przeciwko skarżącemu.

Trybunał wskazuje wreszcie na ogromne znaczenie zapewnienia skuteczności postępowania egzekucyjnego dla wierzycieli. W niniejszej sprawie jednak nie wykazano, by sądowa sprzedaż domu skarżącego była środkiem niezbędnym dla zapewnienia takiej egzekucji.

Wobec powyższego, a zwłaszcza wobec niewielkiej wysokości długu, który został wyegzekwowany poprzez sądową sprzedaż domu skarżącego, oraz braku uwzględnienia innych odpowiednich i mniej dolegliwych środków przez krajowe organy władzy, Trybunał stwierdza, iż państwo nie zachowało sprawiedliwej równowagi pomiędzy dochodzonym celem a środkiem zastosowanym w postępowaniu egzekucyjnym przeciwko skarżącemu. W związku z tym miało miejsce naruszenie art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji”.

FAQ - najczęściej zadane pytania

Czy komornik może zlicytować mieszkanie za niewielki dług?
Tak. Przepisy nie przewidują minimalnej kwoty zadłużenia. Jeżeli dług nie może zostać wyegzekwowany w inny sposób, egzekucja z nieruchomości jest dopuszczalna – nawet przy niewielkiej kwocie.

Czy komornik sprzedaje całe mieszkanie, jeśli jestem współwłaścicielką?
Nie. Jeżeli dług dotyczy tylko jednego współwłaściciela, licytowany jest jego udział w nieruchomości, a nie całość mieszkania.

Czy wierzyciel może od razu skierować egzekucję do nieruchomości?
Tak, ale tylko na wyraźny wniosek. Zgodnie z art. 799 k.p.c. egzekucja z nieruchomości nie jest prowadzona „automatycznie” – musi zostać wskazana przez wierzyciela.

Czy komornik powinien wybrać mniej uciążliwy sposób egzekucji?
Tak. Organ egzekucyjny powinien stosować sposób najmniej uciążliwy dla dłużnika. Jeżeli egzekucja z jednego składnika majątku wystarcza, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałych.

Czy można sprzedać tylko część nieruchomości zamiast całości?
Tak, jeżeli da się ją wydzielić, a jej sprzedaż wystarczy na spłatę długu (art. 946 k.p.c.). Wniosek można złożyć najpóźniej do momentu opisu i oszacowania.

Czy niewielki dług zawsze uzasadnia sprzedaż mieszkania?
Nie w każdej sytuacji. Europejski Trybunał Praw Człowieka wskazał, że sprzedaż domu za bardzo niski dług, bez rozważenia mniej dolegliwych środków (np. zajęcia wynagrodzenia), może naruszać zasadę proporcjonalności.

Czy można powstrzymać licytację, jeśli mam inne źródła dochodu?
W praktyce warto wykazać, że dług może zostać spłacony z wynagrodzenia, rachunku bankowego lub innego składnika majątku. Może to stanowić argument przeciwko egzekucji z nieruchomości, zwłaszcza gdy kwota zadłużenia jest niewielka.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1419/11