Kredyt hipoteczny na udział w mieszkaniu a licytacja komornicza

Czy można wziąć kredyt hipoteczny na udział w mieszkaniu?

Formalnie udział we współwłasności nieruchomości może być przedmiotem obrotu. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że mama może co do zasady sprzedać albo darować Pani swój udział w mieszkaniu, chyba że w konkretnej sprawie istnieją szczególne ograniczenia wynikające z księgi wieczystej, postanowienia sądu, zabezpieczenia, egzekucji albo innych wpisów.

Również hipoteka może zostać ustanowiona na udziale współwłaściciela. Wynika to z art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Nie oznacza to jednak, że każdy bank udzieli kredytu pod takie zabezpieczenie. Bank ocenia wartość udziału, możliwość zbycia udziału w razie problemów ze spłatą, stan księgi wieczystej, istniejące postępowania i ryzyko utraty zabezpieczenia.

W praktyce kredyt hipoteczny na sam udział w mieszkaniu bywa trudniejszy do uzyskania niż kredyt zabezpieczony na całej nieruchomości. Jeszcze trudniejsza jest sytuacja, gdy nieruchomość jest już objęta postępowaniem egzekucyjnym albo gdy sąd zarządził sprzedaż lokalu w celu zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności przez sprzedaż mieszkania

Z opisu sprawy wynika, że między rodzicami po rozwodzie doszło do sporu o wspólne mieszkanie, a jednym z rozwiązań stała się sprzedaż lokalu i podział uzyskanej ceny. Po rozwodzie wspólność majątkowa małżeńska przekształca się w udziały ułamkowe. Jeżeli nie ustalono inaczej, byli małżonkowie są zwykle współwłaścicielami po 1/2 udziału.

Jeżeli współwłaściciele nie potrafią porozumieć się co do sposobu wyjścia ze współwłasności, sąd może dokonać zniesienia współwłasności m.in. przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty drugiego albo przez zarządzenie sprzedaży rzeczy i podział uzyskanej sumy. Podstawą jest art. 212 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli sąd zarządził sprzedaż nieruchomości, wykonanie takiego rozstrzygnięcia następuje według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 1066 Kodeksu postępowania cywilnego w postępowaniu egzekucyjnym mającym na celu zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Postępowanie może być wszczęte z urzędu albo na wniosek każdego ze współwłaścicieli na podstawie tytułu wykonawczego, który przewiduje sprzedaż nieruchomości.

Darowizna udziału po zajęciu nieruchomości a dalsza licytacja

Kluczowe znaczenie ma etap sprawy. Jeżeli nieruchomość została już zajęta w toku egzekucji, trzeba uwzględnić art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Czynności egzekucyjne pozostają ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy.

W praktyce oznacza to, że darowizna udziału mamy na Pani rzecz może być ważna między stronami, ale nie zatrzyma automatycznie licytacji, jeżeli nieruchomość jest już zajęta. Nabycie udziału w takim momencie nie sprawi też, że komornik będzie musiał rozpocząć wszystko od początku. Postępowanie może toczyć się dalej, a bank, widząc zajęcie w księdze wieczystej albo informację o prowadzonej sprzedaży, może uznać zabezpieczenie za zbyt ryzykowne.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa przy sądowym zniesieniu współwłasności przez sprzedaż nieruchomości współwłasność ustaje dopiero z chwilą sprzedaży rzeczy w trybie przewidzianym dla tego postępowania. W artykule pierwotnie przywołano uchwałę Sądu Najwyższego z 20 lutego 1989 r., sygn. akt III CZP 4/89, i jej praktyczne znaczenie pozostaje aktualne: do czasu skutecznego zakończenia sprzedaży lokal nadal jest objęty współwłasnością, choć wykonanie praw współwłaścicieli jest ograniczone toczącą się procedurą.

Czy spłata ojca zatrzyma licytację?

Sama zapłata na rzecz ojca nie musi jeszcze zatrzymać licytacji. Potrzebne są formalne czynności w sprawie, w której zarządzono sprzedaż mieszkania. Trzeba ustalić przede wszystkim, czy istnieje prawomocne postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności przez sprzedaż, czy egzekucja została już wszczęta, kto złożył wniosek, czy postępowanie toczy się z urzędu oraz na jakim etapie znajduje się licytacja.

Jeżeli sprzedaż publiczna została uruchomiona na wniosek jednego ze współwłaścicieli, porozumienie stron i cofnięcie wniosku może mieć praktyczne znaczenie, ale powinno zostać ocenione w konkretnej sprawie. Jeżeli postępowanie zostało wszczęte z urzędu albo wynika z prawomocnego postanowienia sądu, zatrzymanie sprzedaży może wymagać dodatkowych wniosków i oceny sądu lub komornika. Nie należy zakładać, że prywatne porozumienie współwłaścicieli automatycznie zakończy procedurę.

Najbezpieczniej jest przygotować porozumienie obejmujące spłatę udziału ojca, rozliczenie kosztów, wniosek o odpowiednie zakończenie albo wstrzymanie czynności egzekucyjnych oraz ewentualne czynności notarialne. Jeżeli mieszkanie ma zostać ostatecznie przejęte przez Panią albo przez mamę, trzeba także ustalić, czy bank sfinansuje spłatę i na jakim zabezpieczeniu.

Dlaczego bank może odmówić kredytu mimo formalnej możliwości hipoteki?

Nie ma ogólnego przepisu, który zakazywałby udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką na udziale w nieruchomości. Problem ma jednak charakter praktyczny i bankowy. Bank nie ocenia wyłącznie tego, czy hipoteka może zostać wpisana, ale także czy zabezpieczenie będzie realne i wystarczające.

Jeżeli udział zostałby nabyty po zajęciu nieruchomości, dalsze postępowanie egzekucyjne mogłoby być prowadzone mimo tej czynności. W takim przypadku hipoteka ustanowiona na udziale mogłaby nie dawać bankowi oczekiwanego bezpieczeństwa, zwłaszcza jeżeli sprzedaż publiczna mieszkania jest już realna. Bank może więc uznać, że zabezpieczenie jest niewystarczające albo że ryzyko prawne transakcji jest zbyt wysokie.

Inaczej sytuacja wyglądałaby, gdyby najpierw skutecznie doprowadzić do zatrzymania albo zakończenia postępowania sprzedażowego, uporządkować stan księgi wieczystej, ustalić spłatę ojca i dopiero potem ustanawiać zabezpieczenie kredytu. Wówczas bank nadal będzie miał własne wymogi, ale ryzyko prawne będzie znacznie mniejsze.

Jak praktycznie rozwiązać taką sprawę?

W pierwszej kolejności należy ustalić, jaki dokładnie dokument stanowi podstawę sprzedaży mieszkania. Może to być prawomocne postanowienie o zniesieniu współwłasności przez sprzedaż lokalu, postanowienie w sprawie podziału majątku po rozwodzie albo inny tytuł wykonawczy. Od tego zależy, jakie wnioski można złożyć i kto powinien je podpisać.

Po drugie, trzeba sprawdzić, czy komornik dokonał już zajęcia nieruchomości, czy w księdze wieczystej widnieją wzmianki, ostrzeżenia, hipoteki albo inne obciążenia. Jeżeli nieruchomość jest już zajęta, przeniesienie udziału nie wstrzyma skutków art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego.

Po trzecie, należy uzyskać wstępną decyzję banku. Warto przedstawić bankowi pełny stan sprawy, a nie tylko informację, że mama daruje Pani połowę mieszkania. Bank powinien wiedzieć, czy toczy się licytacja, czy istnieje możliwość jej umorzenia, jaka jest wartość całej nieruchomości, jaka jest wartość udziału oraz jakie dokumenty potwierdzają porozumienie ze współwłaścicielem.

Po czwarte, jeżeli ojciec zgadza się na spłatę poza licytacją, porozumienie powinno być sporządzone w sposób zabezpieczający wszystkie strony. W sprawach dotyczących nieruchomości często potrzebna będzie forma aktu notarialnego, a wnioski do sądu, komornika i księgi wieczystej powinny być ze sobą spójne.

FAQ

Czy mama może darować mi swój udział w mieszkaniu bez zgody ojca?

Co do zasady tak, ponieważ współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jednak nieruchomość jest już zajęta w egzekucji, darowizna udziału nie zatrzyma dalszego postępowania.

Czy bank udzieli kredytu pod zastaw połowy mieszkania?

Jest to formalnie możliwe, bo hipoteka może obciążać udział współwłaściciela, ale decyzja zależy od banku. W praktyce bank może odmówić, jeżeli lokal jest objęty licytacją, zajęciem komorniczym albo sporem o zniesienie współwłasności.

Czy spłata drugiego współwłaściciela automatycznie kończy licytację?

Nie. Spłata powinna zostać połączona z formalnymi wnioskami w sprawie sądowej lub egzekucyjnej. Trzeba sprawdzić, kto zainicjował postępowanie, czy sprzedaż została zarządzona prawomocnym postanowieniem i na jakim etapie jest licytacja.

Czy po zajęciu mieszkania można skutecznie sprzedać albo darować udział?

Umowa może być ważna, ale zgodnie z art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie. Nabywca udziału musi więc liczyć się z kontynuacją czynności egzekucyjnych.

Co trzeba sprawdzić przed rozmową z bankiem?

Należy sprawdzić księgę wieczystą, postanowienia sądu, etap postępowania komorniczego, wysokość spłaty, koszty egzekucyjne i możliwość formalnego zakończenia sprzedaży publicznej. Bez tych informacji bank nie oceni prawidłowo ryzyka.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny zabezpieczony na udziale w mieszkaniu jest prawnie możliwy, ale w sprawie, w której lokal ma być sprzedany w trybie egzekucyjnym w celu zniesienia współwłasności, najważniejsze jest najpierw uporządkowanie sytuacji procesowej. Darowizna udziału przez mamę na Pani rzecz nie musi zatrzymać licytacji, jeżeli nieruchomość została już zajęta. Realnym rozwiązaniem jest porozumienie ze współwłaścicielem, formalne wnioski w sprawie sprzedaży oraz wcześniejsze ustalenie z bankiem, czy zaakceptuje proponowane zabezpieczenie.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 198 i art. 212: https://eli.gov.pl/eli/DU/1964/93/ogl
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 625 oraz art. 930 i art. 1066-1071: https://eli.gov.pl/eli/DU/1964/296/ogl
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65: https://eli.gov.pl/eli/DU/1982/147/ogl
• Uchwała Sądu Najwyższego z 20 lutego 1989 r., sygn. akt III CZP 4/89.