Czy osoba nieletnia może kupić nieruchomość?
Osoba niepełnoletnia nie może być stroną umowy, nie może zatem nabyć nieruchomości w drodze zakupu. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby miało własny majątek; zarządzają nim w imieniu dziecka rodzice. Dziecko może wejść w posiadanie majątku w drodze spadkobrania lub darowizny.
Jeśli dziecko ma być wyłącznym spadkobiercą i w ten sposób otrzymać cały Pana udział w nieruchomości, to należy sporządzić testament u notariusza. Wówczas z chwilą Pana śmierci po przeprowadzeniu postępowania spadkowego wnuczka stanie się jedyną właścicielką udziału w nieruchomości. Musi Pan jednak pamiętać, że w przypadku, gdy posiada Pan także innych spadkobierców (inne dzieci), będą oni mieli do jedynego spadkobiercy testamentowego roszczenie o zachowek. Mimo wszystko jest to najlepszy sposób, aby zapewnić niepełnoletniej wnuczce prawo współwłasności nieruchomości. Najlepszy, ponieważ niewymagający dodatkowych zabiegów (w przypadku darowizny może pojawić się konieczność uzyskania zgody sądu przez ojca na przyjęcie darowizny w imieniu dziecka). Ponadto spadek ten zwolniony będzie z podatku od spadków i darowizn, ponieważ wnuczka jest zwolniona z tego podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Dokonanie darowizny na rzecz niepełnoletniej wnuczki
Może Pan także dokonać darowizny na rzecz wnuka. W przypadku darowizny, która dotyczy nieruchomości, wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego, pod rygorem nieważności tej umowy. Musi Pan w związku z tym pamiętać, iż zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Jeżeli więc zawarcie umowy darowizny będzie przekraczało zakres zwykłego zarządu, nie będzie można jej dokonać bez zgody sądu rodzinnego. Zgodnie z orzecznictwem sądowym przyjmuje się, że taka zgoda nie jest wymagana w sytuacji nabycia w drodze darowizny nieruchomości, z którą nie wiążą się żadne obciążenia dla obdarowanego dziecka. Podobnie jak w przypadku spadku znajdzie tutaj zastosowanie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, na podstawie którego wnuczka będzie zwolniona z podatku.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Pani Anna, mieszkająca na stałe w Niemczech, nie mogła osobiście odebrać mieszkania w Warszawie, więc udzieliła pełnomocnictwa siostrze, która w jej imieniu podpisała protokół odbioru i odebrała klucze.
Pan Marek, przebywając czasowo w Kanadzie, zlecił notariuszowi przygotowanie pełnomocnictwa dla swojego ojca, które zostało opatrzone apostille – dzięki temu deweloper bez problemu zaakceptował dokument.
Małżeństwo Kowalskich, które kupiło mieszkanie na wynajem, jeszcze przed zakończeniem budowy zdecydowało, że odbiorem zajmie się ich pełnomocnik – agent nieruchomości, który na podstawie stosownego upoważnienia przeprowadził całą procedurę i zgłosił usterki.
Podsumowanie
W sytuacji, gdy nabywca mieszkania przebywa za granicą i nie może osobiście odebrać kluczy od dewelopera, możliwe jest udzielenie pełnomocnictwa innej osobie w celu dokonania tej czynności. Kluczowe jest jednak właściwe sporządzenie pełnomocnictwa – najlepiej w formie pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisu lub, w przypadku dokumentu sporządzonego za granicą, z dołączonym apostille lub legalizacją. Należy także upewnić się, że pełnomocnictwo zawiera odpowiedni zakres uprawnień, w tym prawo do odbioru kluczy i podpisywania protokołów zdawczo-odbiorczych. Deweloper ma obowiązek zaakceptować prawidłowo udzielone pełnomocnictwo, a odmowa może zostać zakwestionowana. Zabezpieczenie formalności umożliwia skuteczne i bezpieczne przeprowadzenie odbioru lokalu na odległość.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej, ale nie masz czasu na wizytę w kancelarii? Skorzystaj z naszej wygodnej usługi porad prawnych online – szybko, bezpiecznie i bez wychodzenia z domu. Nasi doświadczeni prawnicy odpowiedzą na Twoje pytania, przygotują potrzebne pisma i pomogą rozwiązać każdy problem prawny. Napisz do nas, a otrzymasz profesjonalne wsparcie dopasowane do Twojej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
