Nieletni jako współwłaściciel mieszkania lub domu

Czy osoba nieletnia może być współwłaścicielem nieruchomości?

Tak. Dziecko może być właścicielem albo współwłaścicielem mieszkania, domu, działki lub udziału w nieruchomości. Wynika to z tego, że każdy człowiek ma zdolność prawną od chwili urodzenia. Trzeba jednak odróżnić możliwość posiadania majątku od możliwości samodzielnego zawierania umów.

Dziecko poniżej 13 lat nie ma zdolności do czynności prawnych, a małoletni po ukończeniu 13 lat ma tylko ograniczoną zdolność do czynności prawnych. W praktyce oznacza to, że przy nabyciu nieruchomości działa za dziecko jego przedstawiciel ustawowy, najczęściej rodzic. Przy poważniejszych czynnościach dotyczących majątku dziecka potrzebne jest również zezwolenie sądu opiekuńczego.

Nie jest więc prawidłowe uproszczenie, że osoba nieletnia nie może w ogóle nabyć nieruchomości. Może ją nabyć, ale forma i procedura zależą od tego, czy chodzi o zakup, darowiznę, spadek, zapis windykacyjny, a także od tego, czy z nieruchomością wiążą się długi, hipoteka, służebności albo inne obowiązki.

Zakup mieszkania lub domu dla nieletniego

Zakup nieruchomości dla dziecka jest możliwy, ale wymaga szczególnej ostrożności. Umowa sprzedaży nieruchomości zawsze musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli nabywcą ma być małoletni, u notariusza działają za niego przedstawiciele ustawowi, ale przy takiej czynności zwykle potrzebne jest wcześniejsze zezwolenie sądu opiekuńczego.

Zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży jest co do zasady traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Znaczenie ma także uchwała Sądu Najwyższego z 15 lutego 2019 r., sygn. III CZP 85/18. Sąd Najwyższy wskazał, że rodzice bez zezwolenia sądu opiekuńczego nie mogą nabywać dla dziecka nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży także wtedy, gdy środki na zakup pochodzą z darowizny celowej przekazanej przez rodziców.

Jeżeli więc dziadek i ojciec chcą wspólnie kupić dom, a od razu współwłaścicielką ma zostać 12-letnia wnuczka, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wcześniejsze uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na konkretną czynność: nabycie określonego udziału w konkretnej nieruchomości za określoną cenę i na określonych warunkach.

Jak uzyskać zgodę sądu opiekuńczego?

Wniosek składa się do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego co do zasady dla miejsca zamieszkania dziecka. We wniosku trzeba dokładnie opisać planowaną czynność, wskazać nieruchomość, udział, cenę lub wartość darowizny, źródło finansowania oraz wyjaśnić, dlaczego czynność jest zgodna z dobrem dziecka.

Do wniosku zwykle dołącza się projekt albo istotne warunki umowy, odpis księgi wieczystej, dokumenty dotyczące wartości nieruchomości, informacje o obciążeniach oraz dokumenty potwierdzające pokrewieństwo i sytuację dziecka. Sąd bada, czy nabycie nieruchomości nie narazi dziecka na nieuzasadnione koszty, długi lub ryzyko prawne.

Zgoda sądu powinna być uzyskana przed dokonaniem czynności. Późniejsze zatwierdzanie takich czynności bywa problematyczne, a wadliwa reprezentacja dziecka może prowadzić do daleko idących skutków, włącznie z podważeniem ważności czynności.

Darowizna udziału w nieruchomości dla dziecka lub wnuczki

Drugim rozwiązaniem jest nabycie domu przez osoby dorosłe, a następnie przekazanie wnuczce udziału w drodze darowizny. Darowizna nieruchomości albo udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego przeniesienie własności nieruchomości będzie nieważne.

Przy darowiźnie dla małoletniego trzeba ocenić, czy przyjęcie darowizny przekracza zwykły zarząd majątkiem dziecka. W praktyce przyjmuje się, że czysta darowizna, która nie nakłada na dziecko obowiązków, nie jest obciążona hipoteką, służebnością, dożywociem, długami ani kosztownymi zobowiązaniami, może nie wymagać zezwolenia sądu. Jeżeli jednak z darowizną wiążą się jakiekolwiek obciążenia albo ryzyka, uzyskanie zgody sądu jest rozwiązaniem bezpieczniejszym.

Warto też zwrócić uwagę na reprezentację dziecka. Jeżeli darczyńcą jest dziadek, dziecko zwykle reprezentuje rodzic. Jeżeli darczyńcą miałby być rodzic albo czynność miałaby dotyczyć rozliczeń między dzieckiem a rodzicem, trzeba sprawdzić, czy rodzic może reprezentować dziecko samodzielnie, czy potrzebne będzie ustanowienie kuratora. Wyjątek dotyczy czynności polegającej wyłącznie na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka, ale każda dodatkowa klauzula obciążająca dziecko wymaga osobnej oceny.

Podobne problemy praktyczne pojawiają się przy innych darowiznach rodzinnych, np. gdy rozważana jest darowizna mieszkania od brata albo gdy właściciel chce przeprowadzić przekazanie udziału małżonce. W każdym przypadku znaczenie ma nie tylko sama wola przekazania majątku, ale też forma aktu, podatki, obciążenia i właściwa reprezentacja stron.

Testament na rzecz nieletniej wnuczki

Można również zabezpieczyć wnuczkę w testamencie. Jeżeli celem jest przekazanie jej konkretnego udziału w nieruchomości, warto rozważyć testament notarialny z zapisem windykacyjnym. Zapis windykacyjny może spowodować, że oznaczony składnik majątku, np. udział w nieruchomości, przejdzie na wskazaną osobę z chwilą otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy.

Jeżeli natomiast w testamencie wnuczka zostanie powołana do całości albo części spadku, nabędzie udział w całym majątku spadkowym, a niekoniecznie wyłącznie konkretną część domu. W takim wariancie po śmierci spadkodawcy konieczne będzie stwierdzenie nabycia spadku w sądzie albo notarialne poświadczenie dziedziczenia, a następnie ujawnienie prawa w księdze wieczystej.

Testament jest często prostszy organizacyjnie niż darowizna za życia, ale nie rozwiązuje wszystkich ryzyk. Jeżeli spadkodawca ma dzieci, małżonka lub innych uprawnionych do zachowku, mogą oni po jego śmierci dochodzić roszczeń pieniężnych od spadkobiercy albo zapisobiercy windykacyjnego. Trzeba więc ocenić, czy planowane rozporządzenie nie wywoła późniejszego sporu rodzinnego.

Podatek od spadków i darowizn

Wnuczka jest zstępną, dlatego należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem przewidzianym w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie może obejmować zarówno darowiznę, jak i nabycie w drodze spadku, ale trzeba dochować warunków formalnych.

Przy darowiźnie nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego obowiązki podatkowe są zasadniczo obsługiwane przez notariusza. Przy nabyciu spadku lub zapisu windykacyjnego trzeba pilnować terminu zgłoszenia nabycia do urzędu skarbowego, co do zasady na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku zgłoszeniowego. W przypadku małoletniego formalności wykonuje przedstawiciel ustawowy.

Jeżeli termin zostanie pominięty, zwolnienie może przepaść, chyba że ustawa przewiduje szczególną możliwość przywrócenia lub inny wyjątek. Dlatego przy dziedziczeniu przez dziecko nie warto odkładać spraw podatkowych do czasu działu spadku albo wpisu w księdze wieczystej.

Co dzieje się po nabyciu udziału przez dziecko?

Gdy dziecko zostanie współwłaścicielem nieruchomości, jego udział staje się częścią jego majątku. Rodzice zarządzają tym majątkiem z należytą starannością, ale nie mogą swobodnie sprzedać udziału dziecka, obciążyć go hipoteką, ustanowić służebności ani dokonywać innych czynności przekraczających zwykły zarząd bez zezwolenia sądu opiekuńczego.

W codziennym zarządzie mogą pojawić się także kwestie kosztów utrzymania nieruchomości, podatku od nieruchomości, remontów, najmu lub sprzedaży całego domu w przyszłości. Jeżeli w domu mają mieszkać jednocześnie dziadek, ojciec i wnuczka, warto już w akcie albo w osobnym porozumieniu jasno ustalić udziały, sposób ponoszenia kosztów i zasady korzystania z nieruchomości.

Jeżeli czynność ma być podpisana przez pełnomocnika, trzeba zadbać o właściwe pełnomocnictwo. Przy akcie notarialnym dotyczącym nieruchomości pełnomocnictwo również powinno mieć odpowiednią formę, dlatego praktycznym punktem odniesienia może być sprawa omawiająca upoważnienie do podpisu darowizny.

FAQ

Czy 12-letnie dziecko może być współwłaścicielem domu?

Tak. Dziecko może być współwłaścicielem domu lub mieszkania, ale przy nabyciu działają za nie przedstawiciele ustawowi. Przy zakupie nieruchomości potrzebne jest zazwyczaj wcześniejsze zezwolenie sądu opiekuńczego.

Czy dziecko może samo podpisać akt notarialny?

Dziecko poniżej 13 lat nie może samodzielnie podpisać skutecznej umowy nabycia nieruchomości. Małoletni po ukończeniu 13 lat ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych, ale przy nieruchomościach i tak konieczna jest reprezentacja oraz często zgoda sądu.

Czy darowizna udziału w mieszkaniu dla dziecka zawsze wymaga zgody sądu?

Nie zawsze. Przy czystej darowiźnie bez obciążeń zgoda sądu może nie być konieczna. Jeżeli jednak darowizna wiąże się z hipoteką, służebnością, obowiązkiem zapłaty, dożywociem albo innym ryzykiem dla dziecka, należy wystąpić o zgodę sądu opiekuńczego.

Czy można przekazać wnuczce udział w domu w testamencie?

Tak. Można powołać wnuczkę do spadku albo ustanowić na jej rzecz zapis windykacyjny w testamencie notarialnym. Druga forma jest szczególnie przydatna, gdy chodzi o przekazanie konkretnego udziału w nieruchomości.

Czy wnuczka zapłaci podatek od darowizny lub spadku?

Wnuczka jako zstępna może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Trzeba jednak zachować wymagane formalności, zwłaszcza zgłoszenie nabycia spadku lub zapisu windykacyjnego w terminie 6 miesięcy, jeżeli w danej sytuacji zgłoszenie jest wymagane.

Czy po przekazaniu udziału dziecku rodzic może sprzedać nieruchomość?

Nie swobodnie. Sprzedaż udziału należącego do dziecka albo sprzedaż całej nieruchomości obejmującej udział dziecka będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego.

Podsumowanie

Najbezpieczniejszy sposób przekazania nieletniej wnuczce udziału w nieruchomości zależy od celu i czasu, w którym ma dojść do nabycia. Jeżeli wnuczka ma być współwłaścicielką już przy zakupie domu, trzeba liczyć się z koniecznością uzyskania zgody sądu opiekuńczego. Jeżeli najpierw dom nabędą dorośli, a później udział zostanie przekazany dziecku w darowiźnie, kluczowe będzie to, czy darowizna jest czysta, czy obciążona.

Testament może być dobrym rozwiązaniem, gdy przekazanie udziału ma nastąpić dopiero po śmierci spadkodawcy. Trzeba jednak uwzględnić zachowek, formalności spadkowe, podatkowe i wpis do księgi wieczystej. Przy majątku dziecka lepiej nie opierać się na ogólnych założeniach, ponieważ nawet pozornie korzystna czynność może wymagać kontroli sądu rodzinnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 98 i art. 101 - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 8, art. 10-18 i art. 158 - ELI
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. III CZP 85/18 - komunikat SN