Darowizna mieszkania od brata – podatek i formalności

Stan prawny na dzień 13 czerwca 2026 r. Darowizna mieszkania od brata jest jedną z sytuacji, w których znaczenie mają jednocześnie przepisy Kodeksu cywilnego o formie umowy oraz przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn. W praktyce najważniejsze pytanie brzmi: czy trzeba zapłacić podatek i czy trzeba zgłaszać darowiznę do urzędu skarbowego.

Darowizna mieszkania od brata a forma aktu notarialnego

Mieszkanie jest nieruchomością albo prawem związanym z lokalem, dlatego jego skuteczne przekazanie w darowiźnie wymaga wizyty u notariusza. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Przy darowiźnie znaczenie ma także art. 890 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego, a przepisy szczególne dotyczące przedmiotu darowizny mogą wymagać zachowania szczególnej formy dla obu stron.

W praktyce oznacza to, że brat nie może skutecznie darować mieszkania zwykłą umową pisemną ani samym przelewem dokumentów. Do przeniesienia własności potrzebny jest akt notarialny obejmujący oświadczenie darczyńcy i obdarowanego. Notariusz sporządza akt, pobiera należne opłaty oraz składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, jeżeli mieszkanie ma założoną księgę.

Do aktu notarialnego zwykle potrzebne są m.in. dokument potwierdzający prawo własności darczyńcy, numer księgi wieczystej, dane stron, zaświadczenia wymagane przez notariusza w konkretnej sytuacji oraz dokumenty dotyczące lokalu. Zakres dokumentów zależy od rodzaju prawa do mieszkania i sposobu, w jaki brat wcześniej nabył lokal.

Podatek od darowizny mieszkania między braćmi

Darowizna mieszkania zasadniczo podlega podatkowi od spadków i darowizn, ponieważ art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje nabycie własności rzeczy i praw majątkowych tytułem darowizny. Podatnikiem jest obdarowany, czyli osoba, która otrzymuje mieszkanie.

Brat należy jednak do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy. Przepis ten obejmuje: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Rodzeństwo mieści się więc w tzw. grupie zerowej, która może korzystać z pełnego zwolnienia od podatku.

Warto odróżnić zwolnienie dla najbliższej rodziny od zwykłej kwoty wolnej dla I grupy podatkowej. Aktualna kwota wolna dla I grupy wynosi 36 120 zł i ma znaczenie wtedy, gdy nabycie nie korzysta z pełnego zwolnienia albo gdy obowiązek zgłoszenia nie powstał z uwagi na niewielką wartość nabyć. Przy darowiźnie mieszkania od brata zwykle decydujące jest jednak pełne zwolnienie z art. 4a, a nie sama kwota wolna.

Czy trzeba zgłaszać darowiznę mieszkania od brata do urzędu skarbowego?

Co do zasady osoba z najbliższej rodziny, która chce skorzystać ze zwolnienia z art. 4a ustawy, musi zgłosić nabycie rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. Przy darowiźnie pieniędzy trzeba dodatkowo udokumentować przekazanie środków na rachunek płatniczy, rachunek bankowy, rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym.

Darowizna mieszkania jest jednak szczególna, ponieważ musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Ustawa przewiduje, że obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji to notariusz przekazuje właściwe informacje organom podatkowym, a obdarowany nie składa samodzielnie formularza SD-Z2.

Inaczej wyglądałaby sytuacja przy darowiźnie pieniędzy od brata, np. na zakup mieszkania. Wtedy, jeżeli darowizna nie jest objęta aktem notarialnym i przekracza ustawowe limity, dla bezpieczeństwa trzeba pilnować terminu 6 miesięcy oraz właściwego udokumentowania przelewu.

Czy posiadanie innego mieszkania wpływa na zwolnienie?

Nie. Zwolnienie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nie jest uzależnione od tego, czy obdarowany posiada już inne mieszkanie, dom, udział w nieruchomości albo spółdzielcze prawo do lokalu. Dla darowizny od brata liczy się relacja rodzinna oraz spełnienie warunków formalnych zwolnienia.

Warunek braku innego lokalu może pojawiać się przy innych ulgach, zwłaszcza przy uldze mieszkaniowej przewidzianej dla określonych nabywców i określonych stanów faktycznych. Nie należy jednak mylić tej ulgi z pełnym zwolnieniem dla najbliższej rodziny z art. 4a. Jeżeli darczyńcą jest brat, obdarowany korzysta ze zwolnienia rodzinnego, a nie z ulgi mieszkaniowej zależnej od sytuacji lokalowej.

Kiedy zwolnienie może nie zadziałać?

Przy darowiźnie mieszkania od brata ryzyko utraty zwolnienia jest mniejsze niż przy darowiźnie pieniędzy, ponieważ forma aktu notarialnego wyłącza obowiązek samodzielnego zgłoszenia SD-Z2. Problemy mogą się jednak pojawić, jeżeli strony próbują obejść wymaganą formę, nie przenoszą prawa w sposób prawidłowy albo rzeczywisty charakter czynności jest inny niż opisany w akcie.

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki zwolnienia z art. 4a, nabycie od brata podlega opodatkowaniu według zasad przewidzianych dla I grupy podatkowej. W tej grupie znajdują się m.in. małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie, zięć i synowa. Trzeba jednak pamiętać, że nie każda osoba z I grupy należy jednocześnie do grupy zerowej. Przykładowo teściowie, zięć i synowa są w I grupie podatkowej, ale nie są objęci pełnym zwolnieniem z art. 4a.

Jeżeli podatnik powoła się na niezgłoszoną darowiznę dopiero w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej albo kontroli celno-skarbowej, a należny podatek nie został zapłacony, przepisy przewidują sankcyjną stawkę 20%. To ryzyko dotyczy głównie tych darowizn, które nie były dokonane w akcie notarialnym i wymagały samodzielnego zgłoszenia.

Koszty darowizny mieszkania u notariusza

Nawet jeżeli darowizna od brata jest zwolniona z podatku, sama czynność notarialna nie jest bezkosztowa. Strony muszą liczyć się z taksą notarialną, podatkiem VAT od taksy, kosztami wypisów aktu oraz opłatami sądowymi związanymi z księgą wieczystą. Wysokość kosztów zależy przede wszystkim od wartości mieszkania i zakresu czynności, które ma wykonać notariusz.

Przed podpisaniem aktu warto ustalić, kto pokrywa koszty aktu notarialnego. Przepisy nie zabraniają, aby strony umówiły się, że zapłaci je obdarowany, darczyńca albo obie strony po części. W praktyce przy darowiźnie rodzinnej koszty często ponosi obdarowany, ale jest to kwestia uzgodnienia między stronami.

Czy darowiznę mieszkania można obciążyć dodatkowymi postanowieniami?

Tak. W akcie notarialnym można przewidzieć dodatkowe rozwiązania, jeżeli odpowiadają one rzeczywistej woli stron i są zgodne z prawem. Przykładowo darczyńca może zastrzec na swoją rzecz służebność mieszkania, jeżeli chce nadal korzystać z lokalu. Możliwe jest również ustanowienie innych praw albo określenie praktycznych obowiązków związanych z wydaniem mieszkania.

Trzeba jednak uważać, aby nie pomylić darowizny z umową dożywocia. Darowizna jest co do zasady nieodpłatna. Umowa dożywocia polega natomiast na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Skutki prawne i podatkowe tych umów są różne, dlatego wybór właściwej konstrukcji ma duże znaczenie.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak zasady zwolnienia i obowiązki formalne działają w typowych sytuacjach rodzinnych.

FAQ

Czy darowizna mieszkania od brata jest opodatkowana?

Co do zasady taka darowizna podlega ustawie o podatku od spadków i darowizn, ale może być całkowicie zwolniona z podatku na podstawie art. 4a, ponieważ brat należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem.

Czy przy darowiźnie mieszkania od brata trzeba składać SD-Z2?

Nie, jeżeli darowizna mieszkania jest zawarta w formie aktu notarialnego. Ustawa wyłącza obowiązek zgłoszenia, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Czy wartość mieszkania ma znaczenie dla zwolnienia?

Przy zwolnieniu z art. 4a wartość mieszkania nie wyznacza limitu zwolnienia. Nawet wartościowa nieruchomość może być zwolniona z podatku, jeżeli darczyńcą jest brat i czynność jest prawidłowo dokonana w akcie notarialnym.

Czy mogę skorzystać ze zwolnienia, jeśli mam już inne mieszkanie?

Tak. Posiadanie innego mieszkania nie pozbawia zwolnienia dla najbliższej rodziny. Ten warunek nie dotyczy zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Kto płaci koszty notarialne przy darowiźnie mieszkania?

Strony mogą uzgodnić to między sobą. Najczęściej koszty ponosi obdarowany, ale przepisy nie wykluczają innego rozliczenia, np. pokrycia kosztów przez darczyńcę albo podziału kosztów między strony.

Czy darowizna od brata może być później odwołana?

W określonych sytuacjach darczyńca może odwołać darowiznę, zwłaszcza z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego. To osobna kwestia cywilnoprawna i wymaga analizy konkretnych zachowań po dokonaniu darowizny.

Czy lepiej zawrzeć darowiznę czy umowę dożywocia?

To zależy od celu stron. Darowizna jest właściwa, gdy przekazanie mieszkania ma być nieodpłatne. Umowa dożywocia jest odpowiednia, gdy zbywca oczekuje w zamian utrzymania, opieki albo innych świadczeń. Skutki obu umów są różne.

Podsumowanie

Darowizna mieszkania od brata może być przeprowadzona bez podatku od spadków i darowizn, ponieważ rodzeństwo korzysta z pełnego zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Kluczowe jest zachowanie formy aktu notarialnego, która przy nieruchomości jest obowiązkowa. Dzięki temu obdarowany nie musi samodzielnie zgłaszać nabycia na formularzu SD-Z2.

Warto jednak pamiętać, że brak podatku nie oznacza braku kosztów całej operacji. Należy uwzględnić taksę notarialną, wypisy aktu, ewentualne dokumenty potrzebne do aktu oraz opłaty sądowe związane z księgą wieczystą. Jeżeli sprawa obejmuje kilka darowizn, pieniądze na zakup mieszkania albo dodatkowe zobowiązania wobec darczyńcy, najlepiej przeanalizować ją przed podpisaniem aktu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207.

2. Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 158 i art. 890.

3. Informacje Ministerstwa Finansów o podatku od spadków i darowizn - ulgi i zwolnienia oraz stawki i limity.