Zakup siedliska z ziemią rolną przez osobę niebędącą rolnikiem

W opisanej sytuacji łączna powierzchnia gruntów wynosi około 3,75 ha. To oznacza, że przy zakupie całości jako nieruchomości rolnej nie można poprzestać na zwykłej umowie sprzedaży u notariusza. Trzeba najpierw ustalić, czy całość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jaka jest powierzchnia użytków rolnych oraz czy dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Samo określenie „siedlisko” nie przesądza, że nieruchomość można kupić bez ograniczeń. Grunty rolne zabudowane, grunty orne, pastwiska, łąki, sady, grunty pod stawami i rowami są użytkami rolnymi. Jeżeli więc dom, stodoła i budynki gospodarcze stoją na gruncie rolnym, a reszta działek to grunty orne lub pastwiska, transakcja nadal może podlegać przepisom rolnym.

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić siedlisko z ziemią rolną?

Tak, ale przy większej nieruchomości rolnej wymaga to spełnienia warunków ustawowych albo uzyskania zgody KOWR. Zgodnie z aktualną zasadą ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze, co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa, i przez ten okres osobiście prowadzi to gospodarstwo.

W Pana przypadku brak dotychczasowego statusu rolnika indywidualnego nie zamyka drogi do zakupu, ale oznacza, że trzeba wybrać właściwą ścieżkę. Jeżeli chce Pan kupić całość, najczęściej w grę wchodzi zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Alternatywnie należy sprawdzić, czy możliwy i sensowny jest zakup wyłącznie części zabudowanej o powierzchni poniżej 1 ha, natomiast resztę gruntów nabywać dopiero po spełnieniu wymogów albo prowadzić je na innej podstawie prawnej, np. dzierżawy.

Kiedy zakup siedliska nie wymaga zgody KOWR?

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR nie jest potrzebna m.in. wtedy, gdy nabywana nieruchomość rolna ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha. Trzeba jednak rozróżnić dwie sytuacje. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady nie mają zastosowania. Jeżeli nieruchomość ma od 0,3 ha do mniej niż 1 ha, nie trzeba uzyskiwać zgody KOWR na nabycie, ale w praktyce notarialnej trzeba jeszcze zbadać, czy dzierżawcy albo KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu.

Zgoda nie jest także wymagana w wielu szczególnych przypadkach, np. przy nabyciu przez osobę bliską zbywcy, przy dziale spadku, zniesieniu współwłasności, podziale majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, w toku egzekucji lub upadłości, a także w innych sytuacjach wskazanych w ustawie. Każdy wyjątek trzeba jednak dopasować do konkretnego trybu nabycia.

W praktyce przed podpisaniem umowy warto uzyskać od sprzedającego co najmniej wypis z ewidencji gruntów i budynków, numer księgi wieczystej, informację z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o jego braku oraz dane o ewentualnych dzierżawach. Dopiero te dokumenty pozwalają ocenić, czy jest to zwykłe zakup rolnej, zakup części zabudowanej, czy transakcja wymagająca decyzji administracyjnej.

Zakup całości powyżej 1 ha i zgoda Dyrektora Generalnego KOWR

Jeżeli przedmiotem zakupu ma być cała nieruchomość rolna o powierzchni 1 ha lub większej, a nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z wyjątku ustawowego, potrzebna będzie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydana w formie decyzji administracyjnej.

W praktyce wniosek może złożyć przede wszystkim zbywca albo osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne. Wniosek zbywcy wymaga wykazania, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu. Ustawa wiąże to obecnie z ogłoszeniem o nieruchomości rolnej w systemie teleinformatycznym KOWR. Termin składania odpowiedzi na ogłoszenie nie może być krótszy niż 30 dni od jego zamieszczenia.

Jeżeli o zgodę występuje osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, musi posiadać kwalifikacje rolnicze, zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości oraz zobowiązać się do zamieszkiwania przez 5 lat od nabycia na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Decyzja wyrażająca zgodę na nabycie jest ważna rok od dnia, w którym stała się ostateczna. To ważne przy planowaniu umowy przedwstępnej, kredytu, podziału nieruchomości, zgód małżonka i terminu podpisania aktu notarialnego.

Czy wykształcenie rolnicze małżonki może pomóc?

Tak, może mieć znaczenie, ale nie wystarczy samo ogólne stwierdzenie, że małżonka ukończyła kierunek związany z rolnictwem. Trzeba sprawdzić, czy jej dyplom odpowiada kwalifikacjom rolniczym wymaganym przez ustawę i przepisy wykonawcze. Ustawa uznaje m.in. wykształcenie rolnicze wyższe, a w niektórych wariantach także inne wykształcenie połączone ze stażem pracy w rolnictwie albo studiami podyplomowymi związanymi z rolnictwem.

Jeżeli nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego małżonków, wystarczy, aby ustawowe wymogi dotyczące nabywcy spełniał jeden z małżonków. Oznacza to, że w konkretnych okolicznościach korzystniejsze może być oparcie wniosku o osobę małżonki, jeżeli to ona spełnia wymogi kwalifikacyjne i realnie zamierza prowadzić działalność rolniczą. Nie zmienia to jednak obowiązku wykazania planu prowadzenia gospodarstwa i spełnienia pozostałych przesłanek decyzji KOWR.

Co powinien zawierać wniosek do KOWR?

Ustawa nie wymaga posługiwania się jednym urzędowym formularzem, ale KOWR udostępnia przykładowe wnioski i zaleca składanie ich w oryginale do oddziału terenowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek powinien zawierać dane zbywcy i nabywcy, adresy, numery PESEL lub inne dane identyfikacyjne, oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków oraz uzasadnienie celu nabycia i przewidywanego sposobu wykorzystania nieruchomości.

Do wniosku zwykle dołącza się:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek wchodzących w skład zbywanej nieruchomości rolnej,
• odpis księgi wieczystej, zaświadczenie ze zbioru dokumentów albo informację o numerze księgi wieczystej,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a przy braku planu inne dostępne dokumenty planistyczne,
• dokumenty potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania zgody, np. dyplomy, zaświadczenia, opis planowanej produkcji, biznesplan gospodarstwa,
• oświadczenie zbywcy o zamiarze zbycia nieruchomości na rzecz danego nabywcy, jeżeli wniosek składa nabywca,
• przy wniosku zbywcy: oświadczenie o braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu oraz o ustalonej cenie sprzedaży.

W opisanym przypadku przydatny byłby konkretny plan wykorzystania gruntów, np. plan założenia sadu, opis gatunków, przewidywane nasadzenia, sposób utrzymania pastwisk, zagospodarowanie stawu, źródła finansowania i informacja, kto faktycznie będzie prowadził działalność rolniczą. Jeżeli żona ma kwalifikacje rolnicze, warto dołączyć dokumenty potwierdzające wykształcenie i wskazać jej rolę w prowadzeniu gospodarstwa.

Obowiązki po zakupie nieruchomości rolnej

Uzyskanie zgody KOWR i podpisanie aktu notarialnego nie kończy obowiązków. Nabywca nieruchomości rolnej jest co do zasady zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Osoba fizyczna powinna prowadzić gospodarstwo osobiście.

W tym okresie nieruchomości nie wolno zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom, np. sprzedać, darować, wydzierżawić lub faktycznie przekazać do korzystania, chyba że zachodzi wyjątek ustawowy albo nabywca uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. KOWR ma prawo kontrolować wykonywanie zobowiązań, a czynność dokonana niezgodnie z ustawą może być nieważna.

Jeżeli docelowo planowane byłoby wykorzystanie części ziemi na cele nierolne, np. rozbudowę domu, usługi turystyczne, zabudowę rekreacyjną albo przekształcenie gruntu, trzeba osobno zbadać przepisy planistyczne, ochronę gruntów rolnych i ewentualne odrolnienie. Zakup ziemi rolnej nie oznacza automatycznego prawa do zmiany jej przeznaczenia.

Jakie kroki podjąć przed zakupem?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest następująca:

1. Uzyskać wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz sprawdzić klasy i rodzaje użytków rolnych.
2. Sprawdzić księgę wieczystą, obciążenia, służebności, hipoteki, dzierżawy i zgodność danych z ewidencją.
3. Ustalić przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo brak planu i ewentualne decyzje o warunkach zabudowy.
4. Ustalić, czy przedmiotem sprzedaży jest jedna nieruchomość rolna powyżej 1 ha, kilka nieruchomości, czy tylko część zabudowana.
5. Ocenić, czy nabywca lub małżonek może spełnić przesłanki rolnika indywidualnego albo osoby tworzącej gospodarstwo rodzinne.
6. Przygotować wniosek do KOWR albo umowę warunkową, jeżeli w danej transakcji występuje prawo pierwokupu.
7. Nie podpisywać aktu przenoszącego własność bez wcześniejszego potwierdzenia u notariusza, że zgoda, pierwokup i wymagane dokumenty zostały prawidłowo obsłużone.

Jeżeli zależy Panu przede wszystkim na zamieszkaniu na wsi i prowadzeniu niewielkiego sadu, najprostsze prawnie są zwykle nieruchomości o powierzchni poniżej 1 ha albo działki, które w miejscowym planie nie są przeznaczone na cele rolne. Jeżeli jednak celem jest zakup pełnego gospodarstwa o powierzchni kilku hektarów, należy liczyć się z procedurą KOWR i obowiązkami po zakupie.

FAQ

Czy nie-rolnik może kupić ziemię rolną powyżej 1 ha?

Tak, ale zasadniczo tylko wtedy, gdy korzysta z ustawowego wyjątku albo uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Sama chęć zamieszkania na wsi i prowadzenia niewielkiej uprawy zwykle nie wystarczy, jeżeli nie zostanie prawidłowo wykazana w postępowaniu.

Czy siedlisko z domem zawsze można kupić swobodnie?

Nie. Jeżeli dom i budynki gospodarcze znajdują się na gruncie rolnym, nadal trzeba badać ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Siedlisko może być nieruchomością rolną, zwłaszcza gdy obejmuje grunty rolne zabudowane, grunty orne, pastwiska albo łąki.

Czy zakup działki poniżej 1 ha jest całkowicie bezpieczny?

Nie zawsze. Przy działce rolnej od 0,3 ha do mniej niż 1 ha zgoda KOWR na nabycie co do zasady nie jest wymagana, ale w zależności od okoliczności może istnieć prawo pierwokupu. Dlatego umowa może mieć charakter warunkowy, a KOWR może mieć czas na decyzję.

Czy wykształcenie rolnicze małżonka wystarczy do zakupu większego siedliska?

Może pomóc, zwłaszcza gdy nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego, ale trzeba sprawdzić, czy dyplom spełnia kryteria kwalifikacji rolniczych. Przy statusie rolnika indywidualnego znaczenie mają także zamieszkiwanie, osobiste prowadzenie gospodarstwa i powierzchnia użytków rolnych.

Czy po zakupie mogę od razu wydzierżawić ziemię sąsiadowi?

Co do zasady nie, jeżeli nieruchomość podlega pięcioletnim obowiązkom z ustawy. W okresie 5 lat nie wolno jej zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom bez zgody KOWR, chyba że zastosowanie ma szczególny wyjątek.

Czy kupno ziemi rolnej oznacza, że można ją odrolnić?

Nie. Nabycie nieruchomości i zmiana przeznaczenia gruntu to różne sprawy. Odrolnienie zależy od planu miejscowego, klasy gruntów, decyzji administracyjnych oraz przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 1a, art. 2, art. 2a, art. 2b, art. 3, art. 5, art. 6, art. 7, art. 8a i art. 9: tekst ujednolicony w ELI.
• Informacje KOWR o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych: gov.pl/KOWR.
• Informacje KOWR o prawie pierwokupu i prawie nabycia nieruchomości rolnych: gov.pl/KOWR.