Umowa dożywocia – prawa i obowiązki nabywcy

Umowa dożywocia a utrzymywanie zbywcy

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mamy do czynienia z umową dożywocia. Gdy strony nie postanowią inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa dożywocia wymaga aktu notarialnego. Własność nieruchomości przechodzi na nabywcę od razu, ale równocześnie nieruchomość zostaje obciążona prawem dożywocia. To nie jest darowizna z ogólnym obowiązkiem wdzięczności ani alimenty zależne od niedostatku. Jest to odpłatna umowa wzajemna: nieruchomość w zamian za świadczenia bytowe i opiekuńcze.

Kto płaci za jedzenie, czynsz, media, leki i opiekę?

Jeżeli akt notarialny nie zawiera szczegółowych ustaleń, podstawowe koszty utrzymania dożywotnika obciążają nabywcę. Dotyczy to w szczególności wyżywienia, mieszkania, światła, opału, pomocy i pielęgnowania w chorobie. W praktyce trzeba więc ustalić, jak będą finansowane czynsz, prąd, gaz, ogrzewanie, woda, śmieci, leki, środki higieniczne, dojazdy do lekarza, rehabilitacja i ewentualna opieka osoby trzeciej.

Dochody dożywotnika nie powodują automatycznie, że nabywca może czekać z wykonywaniem obowiązków do chwili, gdy dożywotnik wyda swoje oszczędności. Strony mogą jednak w umowie uregulować, że dożywotnik nadal pokrywa konkretne koszty ze swojej emerytury, np. własne leki, telefon, część mediów, prywatne wizyty lekarskie albo wydatki osobiste. Bez takiego zapisu łatwo o spór.

Jeżeli nabywca ma nadal otrzymywać wynagrodzenie za opiekę, trzeba wyraźnie oddzielić obowiązki wynikające z dożywocia od usług dodatkowych. Inaczej dożywotnik lub jego rodzina mogą twierdzić, że nabywca pobierał zapłatę za czynności, które i tak miał wykonywać w zamian za nieruchomość.

Jak zabezpieczyć się w akcie notarialnym?

Najbezpieczniej nie poprzestawać na ogólnej formule ustawowej. W akcie warto wskazać, które koszty ponosi nabywca od razu, które pokrywa dożywotnik z własnych środków, a które przechodzą na nabywcę dopiero po pogorszeniu sytuacji finansowej lub zdrowotnej dożywotnika.

W praktyce należy rozważyć zapisy dotyczące: miejsca zamieszkania dożywotnika, korzystania z pomieszczeń, czynszu i mediów, podatku od nieruchomości, drobnych i większych remontów, zakupów spożywczych, leków, rehabilitacji, prywatnej opieki medycznej, transportu, opiekunki zastępczej, rozliczeń z emerytury oraz kosztów pogrzebu. Można także wprowadzić limity, obowiązek przedstawiania rachunków albo zasadę uzgadniania większych wydatków.

Dom pomocy społecznej albo prywatny dom opieki

Przy prywatnym domu opieki decydują przede wszystkim umowa z placówką oraz treść umowy dożywocia. Jeżeli pobyt w placówce ma zastąpić osobistą opiekę nabywcy, trzeba ustalić, kto podpisuje umowę, kto płaci miesięczną opłatę, czy dożywotnik przeznacza na ten cel emeryturę i co dzieje się, gdy koszty wzrosną.

Przy domu pomocy społecznej stosuje się zasady z ustawy o pomocy społecznej. W pierwszej kolejności płaci mieszkaniec domu, nie więcej niż 70% swojego dochodu. Następnie obowiązek może dotyczyć małżonka, zstępnych przed wstępnymi, a dalej gminy. Osoby inne mogą wnosić opłatę dobrowolnie. Sam fakt bycia nabywcą z umowy dożywocia nie oznacza automatycznie, że OPS potraktuje taką osobę jak zstępnego, ale nie usuwa to obowiązków wobec dożywotnika wynikających z aktu notarialnego.

Służebność mieszkania, sprzedaż nieruchomości i renta

Służebność mieszkania może dodatkowo zabezpieczać prawo dożywotnika do korzystania z lokalu lub domu, ale sama nie rozstrzyga, kto płaci żywność, media, leczenie i opiekę. Te kwestie trzeba uregulować osobno.

Prawo dożywocia powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli nabywca sprzeda nieruchomość, dożywotnik nie traci automatycznie ochrony. W razie poważnego konfliktu sąd może zamienić wszystkie lub część uprawnień z dożywocia na dożywotnią rentę, a w wyjątkowych przypadkach rozwiązać umowę.

Podatki przy dożywociu i późniejszej sprzedaży

Przy zawarciu umowy dożywocia trzeba liczyć się z kosztami aktu notarialnego, wpisu w księdze wieczystej oraz podatkiem PCC. Umowa dożywocia co do zasady podlega PCC według stawki 2% od wartości rynkowej nieruchomości, a podatek pobiera notariusz.

Inaczej wygląda kwestia PIT po stronie zbywcy. W uchwale NSA z 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14, przyjęto, że przy zbyciu nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nie jest możliwe określenie przychodu według zasad stosowanych przy zwykłej sprzedaży. Natomiast gdy nabywca później sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat liczonych od końca roku jej nabycia, powinien sprawdzić obowiązek złożenia PIT-39. Zwolnienie może przysługiwać, jeżeli przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego sprzedaży.

Czy dalszej rodzinie należy się zachowek?

Zachowek przysługuje tylko zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Nie przysługuje rodzeństwu ani dzieciom rodzeństwa. Jeżeli więc żona i córka wujka nie żyją, a z dalszej rodziny pozostają dzieci jego rodzeństwa, osoby te nie mają roszczenia o zachowek.

Umowa dożywocia jest umową odpłatną, dlatego co do zasady nie dolicza się jej do spadku tak jak darowizny. Dalsza rodzina może oczywiście próbować kwestionować ważność aktu, np. powołując się na brak świadomości, pozorność, wyzysk albo niewykonywanie obowiązków, dlatego ważne są jasne zapisy umowy, realne wykonywanie opieki i dokumentowanie rozliczeń.

FAQ

Czy nabywca musi płacić od razu po podpisaniu umowy?

Tak, jeżeli umowa nie stanowi inaczej. Obowiązki z dożywocia powstają od zawarcia aktu notarialnego, a nie dopiero po wyczerpaniu oszczędności dożywotnika.

Czy dożywotnik może nadal płacić swoje rachunki?

Tak, ale najlepiej wyraźnie wpisać to do aktu notarialnego. Warto wskazać, które rachunki płaci dożywotnik, a które nabywca.

Czy nabywca może brać wynagrodzenie za opiekę?

Może, jeżeli strony jasno ustalą, że chodzi o usługi dodatkowe poza zwykłym zakresem dożywocia albo o określony odpłatny model opieki. Bez zapisu w umowie może to być kwestionowane.

Kto płaci za DPS?

Najpierw mieszkaniec DPS, maksymalnie 70% swojego dochodu, następnie małżonek, zstępni przed wstępnymi, a dalej gmina. Umowa dożywocia może jednak tworzyć osobne obowiązki wobec dożywotnika.

Czy dzieci rodzeństwa mogą żądać zachowku?

Nie. Dzieci rodzeństwa nie należą do kręgu osób uprawnionych do zachowku. Uprawnieni są zstępni, małżonek i rodzice spadkodawcy, jeżeli dziedziczyliby z ustawy.

Czy umowę dożywocia można rozwiązać?

Tak, ale tylko wyjątkowo. Częściej sąd może zamienić uprawnienia dożywotnika na dożywotnią rentę, jeżeli relacje stron uniemożliwiają dalszą osobistą styczność.

Źródła

• Kodeks cywilny, art. 908–916: Internetowy System Aktów Prawnych.
• Ustawa o pomocy społecznej oraz informacje o odpłatności za DPS: gov.pl.
• Informacje podatkowe o zbyciu nieruchomości: podatki.gov.pl.
• Uchwała NSA z 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14, dotycząca PIT przy umowie dożywocia.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie PCC od umowy dożywocia.