Ustalenie wartości przedmiotu sprzedaży
Problem nie polega na tym, by udowodnić, iż rzeczywiście tyle Pan zapłaci (co zostanie uwidocznione w umowie sprzedaży), gdyż nikt tego nie musi kwestionować, ponieważ zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych „podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży [w tym przypadku] wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego”.
Ustawa wskazuje, że:
„Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zakwestionowanie wartości umowy cywilnoprawnej przez organ podatkowy
Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa powyżej, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik”.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości
Zatem – gdy nieruchomość jest warta (wartość rynkowa) przykładowo 2 000 000 złotych, to niezależnie, czy zapłaci Pani 1 złotówkę czy 350 000 zł, czy nawet 2 000 000 zł – podatek będzie taki sam. Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego (prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym) wynosi 2%.
Zatem, by nie płacić podatku od większej wartości niż 350 000, należy wykazać, iż taka jest realna wartość rynkowa obiektu ze względu na np. konieczne do poniesienia nakłady remontowe. W praktyce podatnicy zlecają rzeczoznawcom majątkowym sporządzenie wyceny (operatu szacunkowego). Jeżeli rzeczoznawca wyceni obiekt na zbliżoną kwotę, przedstawi Pan organowi podatkowemu jego wycenę – nie jest ona wiążąca, jednak w zdecydowanej większości przypadków organ nie próbuje podważać ceny wynikającej z wyceny.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Pani Anna chciała odkupić od rodziców mieszkanie w starej kamienicy, w którym sama od lat mieszkała. Ze względu na konieczność gruntownego remontu i bardzo zły stan techniczny, rodzice zgodzili się sprzedać je za 300 tysięcy złotych, choć na rynku podobne lokale w dobrym stanie kosztowały około 600 tysięcy. Anna, aby uniknąć problemów z fiskusem, zleciła rzeczoznawcy sporządzenie operatu szacunkowego, który uwzględniał wysokie koszty remontu. Dzięki temu urząd skarbowy nie zakwestionował niższej wartości umowy.
Pan Marek przejął od rodziców gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami gospodarczymi. Choć ceny rynkowe podobnych nieruchomości w okolicy oscylowały wokół 1,2 miliona złotych, umówili się na kwotę 400 tysięcy złotych z uwagi na bardzo duże zużycie budynków i konieczność ich modernizacji. Aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami podatkowymi, Marek zlecił wycenę rzeczoznawcy majątkowego, który oszacował wartość zgodnie z rzeczywistym stanem gospodarstwa.
Państwo Kowalscy sprzedawali synowi niewielki pensjonat nad morzem. Chociaż rynkowa wartość obiektu wynosiła około 2 miliony złotych, strony uzgodniły cenę 350 tysięcy złotych, uwzględniając wieloletnią pomoc syna w prowadzeniu działalności i konieczność kosztownej modernizacji. Syn zamówił operat szacunkowy, w którym uwzględniono wysokie koszty dostosowania obiektu do aktualnych przepisów budowlanych i sanitarnych. Organ podatkowy zaakceptował przedstawioną wycenę.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości od rodziców po cenie niższej niż rynkowa to częsta praktyka w rodzinnych transakcjach. Kluczowe jest jednak właściwe udokumentowanie wartości nieruchomości, aby uniknąć problemów podatkowych. Organy podatkowe mają prawo badać, czy zadeklarowana cena odpowiada wartości rynkowej. W takich przypadkach pomocna okazuje się wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, która uwzględnia rzeczywisty stan techniczny, stopień zużycia czy konieczne nakłady remontowe. Choć organ podatkowy nie jest nią związany, w praktyce operaty szacunkowe często pozwalają uniknąć sporów i akceptowane są przez urząd jako podstawa do ustalenia podatku od czynności cywilnoprawnych.
Oferta porad prawnych
Jeśli planujesz zakup nieruchomości od rodziców i chcesz uniknąć problemów podatkowych, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Przygotujemy analizę Twojej sytuacji, doradzimy, jak prawidłowo sporządzić umowę i wskażemy, jak zabezpieczyć się przed ewentualnymi roszczeniami organów podatkowych. Wszystko szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
Nota obciążeniowa
