Zakup nieruchomości od rodziców poniżej wartości rynkowej

Czy można kupić nieruchomość od rodziców taniej niż wynosi wartość rynkowa?

Strony umowy sprzedaży mogą umówić się na cenę niższą od typowych cen rynkowych. Sam fakt, że sprzedającymi są rodzice, a kupującym dziecko, nie powoduje automatycznie nieważności umowy ani zakazu zawarcia aktu notarialnego. W praktyce rodzice mogą chcieć sprzedać pensjonat, dom, mieszkanie albo gospodarstwo za cenę odpowiadającą sytuacji rodzinnej, stanowi technicznemu obiektu, dotychczasowej pomocy dziecka w prowadzeniu firmy lub koniecznym nakładom.

Trzeba jednak oddzielić dwie kwestie: cywilnoprawną cenę sprzedaży od podatkowej wartości rynkowej. Dla podatku od czynności cywilnoprawnych liczy się zasadniczo wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Jeżeli więc w akcie notarialnym wpisana zostanie cena 350 000 zł, a organ uzna, że rzeczywista wartość rynkowa pensjonatu jest znacznie wyższa, może zakwestionować podstawę opodatkowania.

W transakcjach rodzinnych szczególnie ważne jest, aby niższa cena miała racjonalne uzasadnienie. Jeżeli strony chcą uniknąć darowizny, ale cena jest symboliczna albo rażąco niska, fiskus może badać, czy w rzeczywistości nie doszło do częściowo odpłatnego przysporzenia. W podobnych sprawach znaczenie ma nie tylko podatek PCC, lecz także obrót w rodzinie, podatek od spadków i darowizn oraz sposób udokumentowania rozliczeń między stronami.

Wartość rynkowa jako podstawa PCC

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Oznacza to, że urząd skarbowy nie musi ograniczać się do ceny wskazanej w akcie notarialnym.

Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, a przy prawach majątkowych – na podstawie przeciętnych cen w obrocie prawami tego samego rodzaju. Istotny jest dzień dokonania czynności. Co ważne, ustawa wskazuje, że wartości tej nie obniża się przez samo odliczenie długów i ciężarów.

W praktyce oznacza to, że zakup pensjonatu za 350 000 zł nie przesądza jeszcze, że PCC będzie liczone od tej właśnie kwoty. Jeżeli porównywalne obiekty w podobnej lokalizacji, podobnym standardzie i podobnym stanie technicznym są warte znacznie więcej, organ może przyjąć wyższą podstawę. Jeżeli jednak obiekt wymaga kosztownego remontu, ma wady techniczne, ograniczenia użytkowe, problemy z dokumentacją albo generuje nakłady niezbędne do dalszego prowadzenia działalności, te okoliczności mogą realnie wpływać na wartość rynkową.

Podobny problem pojawia się przy sprzedaży mieszkań i domów za cenę niższą niż rynkowa. Warto wtedy od początku zadbać o dowody pokazujące, dlaczego zaniżona cena nie jest próbą uniknięcia podatku, lecz wynika z konkretnych cech nieruchomości lub rozliczeń stron.

Co zrobi urząd, gdy uzna wartość za zbyt niską?

Jeżeli podatnik nie określi wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej albo wartość podana przez podatnika nie odpowiada – według oceny organu podatkowego – wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia albo obniżenia. Termin wskazany w wezwaniu nie może być krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Organ powinien jednocześnie podać wartość według własnej, wstępnej oceny.

Po otrzymaniu takiego wezwania nie warto ograniczać się do twierdzenia, że strony faktycznie zapłaciły niższą cenę. Dla PCC ważniejsza jest rynkowa wartość przedmiotu umowy. Odpowiedź powinna więc wyjaśniać, dlaczego przyjęta wartość jest uzasadniona, oraz zawierać dowody: operat szacunkowy, dokumentację techniczną, kosztorysy remontów, zdjęcia, opinie specjalistów, informacje o stanie instalacji, ograniczeniach w użytkowaniu, zużyciu budynku albo nietypowym położeniu nieruchomości.

Jeżeli podatnik mimo wezwania nie określi wartości albo poda wartość, która nadal nie odpowiada wartości rynkowej, organ może określić ją z uwzględnieniem opinii biegłego albo przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

W razie sporu kluczowe staje się więc nie samo zapewnienie stron, lecz materiał dowodowy. W sprawach dotyczących nieruchomości częste jest kwestionowanie wartości przez naczelnika urzędu skarbowego, dlatego dokumenty warto przygotować jeszcze przed podpisaniem aktu.

Ile wynosi PCC przy zakupie nieruchomości?

Standardowa stawka PCC od umowy sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz niektórych praw spółdzielczych wynosi 2%. Podatek płaci kupujący, a przy umowie sprzedaży nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego pobiera go notariusz jako płatnik. W takim przypadku kupujący co do zasady nie składa osobno deklaracji PCC-3.

Przykładowo: jeżeli strony wpiszą w akcie cenę 350 000 zł, ale wartość rynkowa obiektu wynosi 900 000 zł, podatek PCC powinien zostać liczony od wartości rynkowej, czyli od 900 000 zł. Jeżeli natomiast rzetelny operat pokazuje, że ze względu na stan budynku, zużycie, konieczność wymiany instalacji i nakłady dostosowawcze realna wartość wynosi około 350 000 zł, ta wartość może stanowić mocny argument w razie pytań urzędu.

Trzeba także pamiętać o wyjątkach. Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC może nie wystąpić w zakresie objętym VAT. Jeżeli sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT, w wielu przypadkach PCC nadal będzie należny. Przy zbyciu pensjonatu, przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa konieczna jest odrębna analiza podatkowa, bo znaczenie mogą mieć zarówno przepisy o VAT, jak i PCC.

Od 31 sierpnia 2023 r. istnieje również zwolnienie z PCC dla zakupu pierwszego mieszkania, domu jednorodzinnego lub określonych praw do lokalu, jeżeli spełnione są ustawowe warunki. Nie będzie ono jednak typowo dotyczyć zakupu pensjonatu jako obiektu wykorzystywanego gospodarczo.

Jak udowodnić, że niższa wartość jest realna?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przygotowanie wyceny rzeczoznawcy majątkowego jeszcze przed zawarciem umowy. Operat szacunkowy powinien uwzględniać nie tylko metraż i lokalizację, ale także stan budynku, konieczne remonty, stopień zużycia, standard wykończenia, sposób użytkowania, obciążenia faktyczne, ograniczenia administracyjne oraz realne ceny transakcyjne podobnych nieruchomości.

Warto zgromadzić również dodatkowe dokumenty: przeglądy techniczne, protokoły kominiarskie, opinie budowlane, kosztorysy remontów, dokumentację zdjęciową, korespondencję z wykonawcami, informacje o decyzjach administracyjnych i pozwoleniach oraz dokumenty księgowe dotyczące nakładów potrzebnych do dalszego prowadzenia pensjonatu. Im większa różnica między ceną a typową wartością rynkową podobnych nieruchomości, tym mocniejsze powinny być dowody.

Nie należy natomiast opierać się wyłącznie na argumentach rodzinnych, takich jak choroba rodzica, chęć kontynuowania rodzinnego biznesu albo wcześniejsza pomoc w prowadzeniu pensjonatu. Są one zrozumiałe życiowo, ale same w sobie nie obniżają wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb PCC. Mogą wyjaśniać motywację stron, lecz nie zastąpią obiektywnej wyceny.

Czy niższa cena może być uznana za darowiznę?

Jeżeli strony zawierają rzeczywistą umowę sprzedaży i dochodzi do zapłaty ceny, sama różnica między ceną a wartością rynkową nie oznacza automatycznie darowizny. Ryzyko podatkowe rośnie jednak wtedy, gdy cena jest rażąco niska, nie ma ekonomicznego uzasadnienia, płatność nie jest udokumentowana albo z okoliczności wynika, że rzeczywistym celem było bezpłatne przekazanie majątku.

W relacjach rodzice – dziecko darowizna może korzystać ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, ale tylko przy spełnieniu warunków ustawowych, w tym odpowiedniego zgłoszenia, jeżeli jest wymagane. Sprzedaż i darowizna to jednak różne czynności, z różnymi skutkami cywilnymi, podatkowymi i spadkowymi. Przed wyborem konstrukcji warto porównać skutki PCC, podatku od spadków i darowizn, PIT sprzedającego, rozliczeń z rodzeństwem oraz ewentualnych przyszłych roszczeń o zachowek.

FAQ

Czy urząd skarbowy bada cenę z aktu notarialnego?

Tak. Notariusz pobiera PCC przy akcie, ale organ podatkowy może później sprawdzić, czy podstawa opodatkowania odpowiada wartości rynkowej. Jeżeli uzna ją za zbyt niską, może wezwać podatnika do zmiany wartości i dopłaty podatku.

Czy wystarczy pokazać przelew na cenę wpisaną w umowie?

Nie zawsze. Przelew potwierdza zapłatę ceny, ale nie przesądza o wartości rynkowej nieruchomości. Dla PCC ważne jest to, ile nieruchomość była warta rynkowo w dniu zawarcia umowy.

Czy operat rzeczoznawcy wiąże urząd skarbowy?

Nie jest dla organu bezwzględnie wiążący, ale ma duże znaczenie dowodowe. Rzetelny operat, oparty na stanie nieruchomości i porównywalnych transakcjach, często pozwala uniknąć sporu albo ułatwia obronę wartości wskazanej w akcie.

Kto płaci PCC przy zakupie nieruchomości?

Podatnikiem jest kupujący. Przy sprzedaży nieruchomości podatek pobiera zwykle notariusz jako płatnik, dlatego kupujący nie składa osobnej deklaracji PCC-3, jeżeli podatek został pobrany w akcie notarialnym.

Czy zakup od rodziców lepiej zrobić jako sprzedaż czy darowiznę?

To zależy od celu, rozliczeń rodzinnych, wartości majątku, sytuacji rodzeństwa, ewentualnego PIT po stronie rodziców i przyszłych skutków spadkowych. Darowizna może być podatkowo korzystna w najbliższej rodzinie, ale nie zawsze rozwiązuje problemy związane z zachowkiem lub rozliczeniami między dziećmi.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości od rodziców za cenę niższą od rynkowej jest dopuszczalny, ale nie oznacza automatycznie, że PCC zostanie obliczony od tej niższej ceny. Podstawą opodatkowania jest zasadniczo wartość rynkowa nieruchomości, ustalana z uwzględnieniem jej położenia, stanu i stopnia zużycia. Jeżeli cena znacząco odbiega od cen rynkowych, warto przygotować operat szacunkowy i dokumenty pokazujące, dlaczego obiekt rzeczywiście jest mniej wart. W sprawach rodzinnych trzeba dodatkowo ocenić, czy wybrana konstrukcja nie wywoła skutków w podatku od spadków i darowizn, PIT, VAT albo w przyszłych rozliczeniach spadkowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 2 pkt 4, art. 6, art. 7 i art. 9 pkt 17 - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959.

2. Informacja publiczna Gov.pl: „Zapłać podatek od czynności cywilnoprawnych (formularz podatkowy PCC-3)” - gov.pl.