Lokatorzy nie chcą się wyprowadzić po zakończeniu najmu – co zrobić?

Po wygaśnięciu tytułu prawnego sytuacja, w której najemca nie chce opuścić lokalu po zakończeniu najmu, wymaga działania zgodnego z procedurą i nie pozwala właścicielowi na samowolne usunięcie lokatora. Pan Filip wynajmuje samodzielne mieszkanie w Poznaniu. Zwykła umowa najmu zakończyła się, nie był to najem okazjonalny, a dorośli lokatorzy bez dzieci nie chcą opuścić lokalu. Właściciel pyta, czy musi iść do sądu, czy może skorzystać z rozwiązań pozasądowych i jak odzyskać mieszkanie bez działań siłowych.

Co zrobić, gdy lokatorzy zostają po zakończeniu umowy?

Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia. Sam upływ terminu wskazanego w umowie nie zawsze oznacza jednak, że najemca od następnego dnia zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Jeżeli po upływie terminu nadal używa mieszkania za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości najem może zostać uznany za przedłużony na czas nieoznaczony na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego.

Dlatego przed podjęciem dalszych działań trzeba ustalić nie tylko datę końcową umowy lub skuteczność wypowiedzenia, ale również późniejsze zachowanie stron, w tym korespondencję, uzgodnienia i sposób przyjmowania płatności. Dopiero gdy najem rzeczywiście ustał i nie został przedłużony, dalsze zajmowanie mieszkania przez byłego najemcę ma charakter bez tytułu prawnego.

Właściciel powinien zacząć od uporządkowania dokumentów: umowy najmu, wypowiedzenia albo dowodu upływu terminu umowy, potwierdzeń doręczeń, rozliczeń czynszu i opłat oraz korespondencji z lokatorami. Następnie warto wysłać pisemne wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu, wskazując konkretną datę, sposób przekazania kluczy i informację o naliczaniu odszkodowania za dalsze zajmowanie mieszkania.

Jeżeli lokatorzy nadal odmawiają wyprowadzki, właściciel nie powinien przejmować lokalu samodzielnie. W zwykłym najmie, inaczej niż przy prawidłowo zawartym najmie okazjonalnym z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji, najczęściej konieczne jest uzyskanie wyroku sądu nakazującego opróżnienie lokalu.

Pozew o eksmisję po zakończeniu najmu

Podstawą żądania wydania lokalu przez właściciela jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Jest to tzw. roszczenie windykacyjne: właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania nią.

Jeżeli polubowne wezwania nie skutkują, właściciel może wnieść do sądu pozew o nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu. Pozwanymi powinny być wszystkie osoby faktycznie zajmujące mieszkanie, które mają zostać objęte wyrokiem. W pozwie należy opisać podstawę prawa właściciela do lokalu, historię najmu, sposób zakończenia umowy oraz fakt, że lokatorzy nadal nie wydali mieszkania.

W sprawie o eksmisję sąd nie ogranicza się tylko do sprawdzenia, czy umowa wygasła. Bada również sytuację osób objętych żądaniem opróżnienia lokalu, ponieważ w wyroku musi orzec o uprawnieniu albo braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek zapewnienia takiego najmu obciąża gminę właściwą ze względu na położenie lokalu.

Przy zwykłym najmie prywatnego mieszkania szczególne znaczenie ma art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim katalog obowiązkowej ochrony z art. 14 ust. 4 nie ma zastosowania do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo ze społeczną inicjatywą mieszkaniową.

Nie oznacza to, że były najemca prywatnego mieszkania nigdy nie może otrzymać uprawnienia do najmu socjalnego. Sąd nadal bada z urzędu dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną i na tej podstawie może orzec o takim uprawnieniu. Natomiast sama przynależność do jednej z grup wymienionych w art. 14 ust. 4 nie daje w takim przypadku automatycznej ochrony.

Gdy art. 14 ust. 4 ma zastosowanie, szczególna ochrona obejmuje m.in. kobietę w ciąży, małoletniego, osobę niepełnosprawną lub ubezwłasnowolnioną wraz z opiekunem wspólnie z nią zamieszkałym, osobę obłożnie chorą, niektórych emerytów i rencistów, osobę bezrobotną oraz osoby spełniające kryteria określone przez radę gminy. Także wtedy sąd uwzględnia ustawowe zastrzeżenie dotyczące możliwości zamieszkania w innym lokalu albo samodzielnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku pana Filipa, który wynajmuje prywatne mieszkanie, znaczenie ma więc całokształt sytuacji lokatorów w chwili orzekania, ale nie można zakładać, że sam status osoby bezrobotnej, ciąża czy inna cecha wymieniona w art. 14 ust. 4 automatycznie przesądzi o przyznaniu najmu socjalnego.

Czy można usunąć lokatora bez sądu?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem pozasądowym jest porozumienie z lokatorem. Może ono przewidywać konkretną datę wyprowadzki, rozliczenie zaległości, sposób przekazania kluczy, protokół zdawczo-odbiorczy, ewentualne rozłożenie długu na raty albo potrącenie części należności z kaucji. Dla celów dowodowych takie porozumienie powinno być sporządzone na piśmie.

Możliwa jest także mediacja. Sprawdza się zwłaszcza wtedy, gdy lokatorzy nie kwestionują zakończenia umowy, ale potrzebują czasu na znalezienie nowego mieszkania. Ugoda może skrócić spór i ograniczyć koszty, ale nie powinna polegać na rezygnacji z podstawowych zabezpieczeń właściciela.

Nie należy natomiast traktować jako legalnej drogi wymiany zamków, odcięcia prądu, gazu lub wody, demontażu drzwi, usuwania rzeczy lokatorów ani uniemożliwiania im wejścia do mieszkania. Takie działania mogą zostać uznane za naruszenie posiadania albo za przemoc innego rodzaju istotnie utrudniającą korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. W skrajnych przypadkach właściciel może narazić się na odpowiedzialność z art. 191 § 1a Kodeksu karnego.

Zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, np. naruszenia miru domowego, bywa rozważane w konkretnych sprawach, ale nie zastępuje postępowania eksmisyjnego. Przy byłych najemcach, którzy wcześniej legalnie zajmowali lokal, ocena karna zależy od szczegółów sprawy, dlatego nie warto opierać strategii wyłącznie na zgłoszeniu na policję.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane co miesiąc płacić odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu. Zasadniczo odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu lokalu. Jeżeli szkoda jest wyższa, właściciel może dochodzić odszkodowania uzupełniającego.

Właściciel powinien dokumentować wysokość roszczenia: stawki rynkowe najmu podobnych mieszkań, zaległe opłaty eksploatacyjne, korespondencję z lokatorami i próby wynajęcia lokalu innej osobie. Roszczenie o zapłatę można połączyć z pozwem o eksmisję albo dochodzić go w odrębnym postępowaniu, w zależności od zakresu sprawy i strategii procesowej.

Jeżeli sąd przyzna byłemu lokatorowi uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i wstrzyma wykonanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę odpowiedniej oferty, zastosowanie ma szczególna reguła z art. 18 ust. 3a ustawy o ochronie praw lokatorów. Były lokator uiszcza wtedy odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie obciążałyby go, gdyby zajmowany lokal należał do mieszkaniowego zasobu gminy i był wynajmowany na podstawie umowy najmu socjalnego.

Gmina ma obowiązek pokryć właścicielowi różnicę między odszkodowaniem określonym w art. 18 ust. 3 a kwotą uiszczaną przez byłego lokatora. Jeżeli mimo wyroku gmina nie dostarczy osobie uprawnionej lokalu, właścicielowi może również przysługiwać roszczenie odszkodowawcze przeciwko gminie na podstawie art. 18 ust. 5 tej ustawy w związku z art. 417 Kodeksu cywilnego. Zakres takiego roszczenia zależy od wykazanej szkody i okoliczności konkretnej sprawy.

Ile trwa odzyskanie mieszkania?

Nie ma jednego ustawowego terminu, w którym sprawa o eksmisję musi się zakończyć. Czas zależy od sądu, liczby pozwanych, problemów z doręczeniami, konieczności ustalania osób faktycznie mieszkających w lokalu, stanowiska gminy oraz tego, czy lokatorzy aktywnie bronią się w procesie.

Po prawomocnym wyroku właściciel musi uzyskać tytuł wykonawczy, a następnie skierować sprawę do komornika. Jeżeli wyrok przyznaje uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, wykonanie opróżnienia lokalu zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Jeżeli takiego uprawnienia nie ma, egzekucja nadal odbywa się według zasad postępowania cywilnego, z uwzględnieniem m.in. przepisów o pomieszczeniu tymczasowym oraz zakazu wykonywania niektórych eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca, gdy osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków.

Jak powinien działać właściciel krok po kroku?

1. Sprawdź, czy umowa najmu rzeczywiście się zakończyła, a wypowiedzenie, jeżeli było potrzebne, zostało sporządzone i doręczone prawidłowo; oceń też, czy po upływie terminu nie doszło do dorozumianego przedłużenia najmu.
2. Wyślij pisemne wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu, wyznaczając rozsądny termin oraz sposób przekazania kluczy.
3. Jeżeli lokal jest już zajmowany bez tytułu prawnego, naliczaj i dokumentuj odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz zaległe opłaty.
4. Spróbuj zawrzeć pisemne porozumienie albo ugodę, jeżeli lokatorzy deklarują realny termin wyprowadzki.
5. Jeżeli porozumienie nie działa, przygotuj pozew o eksmisję, wskazując wszystkie osoby zajmujące mieszkanie.
6. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku skieruj sprawę do komornika, zamiast podejmować działania siłowe.

FAQ

Czy właściciel może wymienić zamki po zakończeniu najmu?

Co do zasady nie powinien tego robić, jeżeli lokator nadal faktycznie zajmuje mieszkanie. Wymiana zamków może zostać uznana za bezprawne naruszenie posiadania albo za działanie utrudniające korzystanie z lokalu.

Czy przyjmowanie czynszu po upływie terminu może przedłużyć najem?

Może mieć takie znaczenie, ale decyduje całokształt zachowania stron. Jeżeli po upływie terminu najemca nadal używa mieszkania za zgodą wynajmującego, art. 674 Kodeksu cywilnego pozwala w razie wątpliwości przyjąć, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Samo zaksięgowanie pojedynczej wpłaty nie przesądza jeszcze wyniku oceny.

Czy dorosły lokator bez dzieci zawsze musi wyprowadzić się od razu?

Jeżeli nie wyprowadza się dobrowolnie, właściciel zwykle musi uzyskać wyrok eksmisyjny. Przy prywatnym mieszkaniu katalog obowiązkowej ochrony z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów co do zasady nie ma zastosowania do osoby, która utraciła tytuł prawny, ale sąd nadal może przyznać jej uprawnienie do najmu socjalnego po ocenie sytuacji materialnej, rodzinnej i sposobu korzystania z lokalu. Właściciel powinien też uważać na samodzielne próby wymuszenia wyprowadzki, w szczególności odłączenie mediów w bezprawnie zajmowanym mieszkaniu.

Czy można żądać pieniędzy za okres po zakończeniu umowy?

Tak, jeżeli najem rzeczywiście ustał i lokal jest zajmowany bez tytułu prawnego. Taka osoba powinna co miesiąc płacić odszkodowanie. Zwykle odpowiada ono czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu, a przy większej szkodzie można rozważyć odszkodowanie uzupełniające.

Czy meldunek daje lokatorowi prawo do mieszkania?

Sam meldunek nie tworzy prawa do lokalu. Ma charakter ewidencyjny. W sprawach o eksmisję znaczenie ma przede wszystkim tytuł prawny do zajmowania mieszkania oraz sytuacja osób, które mają zostać objęte wyrokiem.

Czy najem okazjonalny ułatwia eksmisję?

Tak, ale tylko wtedy, gdy został prawidłowo zawarty i zawiera wymagane oświadczenia, w tym notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. W zwykłym najmie właściciel najczęściej musi przejść pełne postępowanie sądowe.

Podsumowanie

Po upływie terminu umowy właściciel powinien najpierw upewnić się, że najem rzeczywiście ustał i nie został dorozumianie przedłużony. Jeżeli lokator nie ma już tytułu prawnego, warto wysłać pisemne wezwanie, naliczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie i podjąć próbę ugody. Gdy lokatorzy nadal nie chcą opuścić mieszkania, właściwą drogą jest pozew o eksmisję, a następnie egzekucja komornicza na podstawie tytułu wykonawczego.

Najważniejsze jest unikanie działań siłowych. Właściciel, który sam odcina media, wymienia zamki albo usuwa rzeczy lokatora, może utrudnić sobie sprawę i narazić się na odpowiedzialność. Legalna procedura bywa dłuższa, ale daje podstawę do odzyskania lokalu i dochodzenia należności za okres jego bezumownego zajmowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 222 § 1, art. 674 i art. 675.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 1046.
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 14, art. 16 i art. 18.
4. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553, w szczególności art. 191 § 1a i art. 193.