Koniec umowy najmu, a lokatorzy nie chcą się wyprowadzić? Jak wyprosić ich z mieszkania legalnie?

Pan Filip wynajmuje samodzielne mieszkanie w Poznaniu. Poinformował nas, że zwykła umowa o najem się zakończyła (nie najem okazjonalny) i lokatorzy nie chcą dobrowolnie opuścić mieszkania (to osoby dorosłe bez dzieci). W związku z tym zadał nam kilka pytań: „Jakie mam prawa? Czy muszę założyć w sądzie sprawę o eksmisję i czekać na decyzję sądu? Czy są jakieś pozasądowe rozwiązania? Co zrobić, jeśli nie chcę stosować rozwiązań »siłowych«, a wiem, że lokatorzy dobrowolnie się nie wyprowadzą?”.

Zajmowanie mieszkania przez byłych lokatorów i droga sądowa

Z tego, co pisze pan Filip, wynika, że nie ma możliwości polubownego zakończenia sporu, ponieważ dotychczasowe wezwania do opuszczenia lokalu nie skutkowały. Tym samym jedyna droga, jaka pozostaje panu Filipowi, to droga sądowa. Powyższe wynika także z tego, że umowa najmu była umową zwykłą, a nie umową najmu okazjonalnego.

Jeżeli pan Filip jest właścicielem mieszkania, to ma prawo żądać eksmisji z lokalu. Jeżeli lokatorzy się nie wyprowadzą z mieszkania, wówczas pan Filip może wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję z lokalu. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

„Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany” (art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego).

Zachodzi zatem pytanie, czy którakolwiek z powyższych okoliczności występuje w odniesieniu do lokatorów pana Filipa. Jeżeli tak, wówczas sąd przyzna im prawo do lokalu socjalnego. Jeżeli nie, wyrok eksmisyjny będzie można wykonać w każdym momencie, nie czekając, aż gmina przydzieli lokal socjalny.

Stan opisany w pkt od 1 do 6 będzie oceniany na dzień sprawy, a nie na dzień dzisiejszy.

Czas trwania procesu o eksmisję lokatorów

Co do zasady sprawy takie trwają od 4 do 6 miesięcy, aczkolwiek nie można wykluczyć, że sprawa ta potrwa dłużej z uwagi na aktualną sytuację. Zawsze pan Filip może założyć sprawę o eksmisję, samemu wchodząc do mieszkania, zmieniając zamki i oczekując na pozew ze strony najemcy. To jest jednak przejście siłowe.

Niemniej trudno mi sobie wyobrazić sytuację, kiedy policja nakazuje wpuszczenia do lokalu najemcy, kiedy pan Filip okazuje, że umowa wygasła.

Pan Filip może także założyć sprawę o naruszenie miru domowego z art. 193 Kodeksu karnego jako nieopuszczenie lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553