Odrębna własność lokalu

Przekształcenie prawa spółdzielczego własnościowego w odrębną własność lokalu

Po przekształceniu prawa spółdzielczego własnościowego w odrębną własność lokalu może Pani pozostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej.

Po ustanowieniu odrębnej własności lokalu nadal uiszcza Pani opłaty na konto administracji osiedla. Nieruchomością, w której wyodrębniono lokale stanowiące odrębną własność, zarządza nadal spółdzielnia mieszkaniowa.

Czy po wydzieleniu odrębnej własności lokalu muszę zakładać wspólnotę mieszkaniową?

Po wyodrębnieniu lokalu nie musi Pani zakładać wspólnoty mieszkaniowej. Ta wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku (budynkach) na danej nieruchomości i przeniesienia własności lokalu na inną osobę niż spółdzielnia. Taka wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą specyficzną, ponieważ w zakresie praw i obowiązków właścicieli oraz zarządu nieruchomością wspólną nadal mają zastosowanie przepisy prawa spółdzielczego.

Przepisy prawa pozwalają na powstanie w budynku spółdzielczym „klasycznej” wspólnoty mieszkaniowej działającej na podstawie ustawy o własności lokali. Taka wspólnota może zerwać ze spółdzielnią i wybrać sobie do zarządzania nieruchomością kogoś innego niż spółdzielnię.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od tego, czy właściciele pozostają członkami spółdzielni.

Jeżeli więc w danym budynku wszyscy lokatorzy wykupili mieszkania na własność, to z mocy prawa powstaje „klasyczna” wspólnota mieszkaniowa działająca na podstawie przepisów ustawy o własności.

Przepis art. 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwia zastosowanie ustawy o własności lokali również w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną, w przypadku gdy w budynku nie wyodrębniono własności wszystkich lokali.

Zgodnie z powyższym artykułem większość (ponad 50%) właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Uchwała w powyższej sprawie zapada na zebraniu właścicieli zwoływanym przez zarząd (spółdzielnię) z jego inicjatywy lub na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z powyższym, aby w budynku powstała wspólnota mieszkaniowa działająca zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (a nie na podstawie prawa spółdzielczego), własność wszystkich lokali w budynku musi zostać wyodrębniona lub właściciele ponad 50% udziałów w nieruchomości musi wyrazić taką wolę w drodze uchwały.

Czy administracja może podnieść czynsz, bo nie będę już członkiem spółdzielni?

Osoby będące właścicielami mieszkań, którzy jednocześnie nie są członkami wspólnoty mieszkaniowej, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni (art. 4 ust. 4 ustawy).

Według art. 4 ust. 64 ustawy spółdzielnia jest obowiązana przedstawić kalkulację wysokości opłat na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zgodnie z art. 4 ust. 7 o zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić co najmniej 14 dni przed upływem terminu wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.

Członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni (art. 4 ust. 8 ustawy).

Osoby niebędące członkami spółdzielni nie mają prawa do udziału w pożytkach z działalności spółdzielni, co może powodować, że opłaty przez nie wnoszone są wyższe niż uiszczane przez członków spółdzielni. W praktyce jest tak, że najczęściej osoby niebędące członkami spółdzielni ponoszą wyższe opłaty niż członkowie.

Czy na mieszkanie spółdzielczo-własnościowe można nałożyć hipotekę jako zabezpieczenie kredytu?

Stosownie do art. 65 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147) przedmiotem hipoteki mogą być także:

1. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
2. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
3. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
4. wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Do hipoteki, której przedmiotem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.

Prawo własności jest prawem silniejszym od prawa spółdzielczego własnościowego. W przypadku spółdzielczego prawa do lokalu spółdzielnia pozostaje właścicielem mieszkania. Ustanawiając odrębną własność lokalu i stając się właścicielem mieszkania, stanie się również Pani współwłaścicielem nieruchomości, na której stoi budynek (ewentualnie współużytkownikiem wieczystym). Wiąże się to z obowiązkiem uiszczania podatku od nieruchomości i ewentualnie opłat za użytkowanie wieczyste.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27