Nękanie lokatora przez właściciela – gdzie zgłosić i co zrobić

Jeżeli ma Pan prawomocny wyrok wstrzymujący wykonanie eksmisji do czasu wskazania lokalu socjalnego, to do tego momentu nie wolno Pana usuwać z lokalu „tylnymi drzwiami” przez odcinanie mediów, demolowanie części wspólnych czy prowadzenie robót w sposób uniemożliwiający normalne życie. Ochrona lokatora działa również wtedy, gdy właściciel budynku się zmienił.

W opisanej sytuacji warto działać równolegle na kilku poziomach: karnym, administracyjnym i cywilnym. To zwykle daje najlepszy efekt praktyczny.

Jakie obowiązki ma właściciel wobec lokatora

Podstawowe obowiązki wynajmującego wynikają z art. 6a ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie w szczególności z wody, paliw gazowych, ciepła i energii elektrycznej. Do jego obowiązków należy też utrzymanie części wspólnych budynku w należytym stanie oraz wykonywanie napraw, które nie obciążają najemcy.

To oznacza, że właściciel co do zasady nie może celowo doprowadzać do sytuacji, w której lokal staje się faktycznie nienadający się do zamieszkania. Jeżeli odcięcie mediów nie wynika z awarii, decyzji dostawcy lub obiektywnej konieczności technicznej, ale ma zmusić lokatora do opuszczenia mieszkania, może to być działanie bezprawne.

Podobnie należy oceniać remont prowadzony w sposób, który nie zabezpiecza mieszkańców i uniemożliwia bezpieczne korzystanie z budynku. W praktyce warto też ustalić, czy problemy dotyczą wyłącznie Pana lokalu, czy całego budynku, bo może to mieć znaczenie dowodowe.

Kiedy działania właściciela mogą być przestępstwem

Najważniejszy przepis karny w takich sprawach to art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny. Zgodnie z nim tej samej karze co za zmuszanie przemocą lub groźbą bezprawną podlega ten, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Przepis ten został wprowadzony właśnie po to, aby przeciwdziałać tzw. czyszczeniu kamienic. Chodzi o zachowania takie jak m.in. celowe odcinanie mediów, rozbieranie klatki schodowej bez zabezpieczeń, dewastowanie otoczenia lokalu, uniemożliwianie wejścia do mieszkania, wywożenie elementów instalacji czy uporczywe prowadzenie działań mających złamać lokatora psychicznie i zmusić go do wyprowadzki.

Ściganie tego czynu następuje na wniosek pokrzywdzonego, co wprost wynika z art. 191 § 3 Kodeksu karnego. Samo zgłoszenie na policję lub do prokuratury powinno więc zawierać wyraźny wniosek o ściganie sprawcy. Warto napisać to wprost: „wnoszę o ściganie sprawcy czynu z art. 191 § 1a Kodeksu karnego”.

Gdzie zgłosić nękanie lokatora

W praktyce zgłoszenie warto skierować równolegle do kilku instytucji:

Jeżeli problem dotyczy także zawilgocenia, nieszczelności i pogarszających się warunków bytowych, pomocne może być również omówienie kwestii takich jak nieszczelne okna wilgoć wynajmowanym, bo takie okoliczności również mogą potwierdzać naruszenie obowiązków właściciela.

Zgłoszenie do nadzoru budowlanego

Jeżeli klatka schodowa jest częściowo zdemontowana, media zostały odcięte, a remont stwarza zagrożenie, należy złożyć pisemne zawiadomienie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego właściwego dla położenia budynku.

W zgłoszeniu warto powołać:

• art. 61 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, zgodnie z którym właściciel lub zarządca ma obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej,
• art. 62 ust. 1 tej ustawy, dotyczący obowiązków kontrolnych właściciela lub zarządcy,
• art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, który pozwala organowi nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, jeżeli obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu.

Do pisma warto dołączyć zdjęcia, nagrania, daty zdarzeń, dane świadków i kopię wyroku eksmisyjnego z orzeczeniem o wstrzymaniu wykonania eksmisji do czasu przyznania lokalu socjalnego. Jeżeli były już interwencje policji lub straży pożarnej, należy dołączyć również notatki albo wskazać daty interwencji.

Zobacz również:

• zakres obowiązków remontowych
• obowiązki wobec wspólnoty

Znaczenie wyroku o wstrzymaniu eksmisji

Skoro sąd w wyroku nakazał wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, to do tego momentu nie powinno dojść do faktycznego pozbawienia Pana możliwości zamieszkiwania w lokalu. Wynika to z mechanizmu ochronnego przewidzianego w art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Właściciel nie może zastępować postępowania egzekucyjnego działaniami pozaprawnymi. Jeżeli więc formalnie nie wolno wykonać eksmisji, nie wolno też osiągać tego samego skutku przez odcinanie mediów, rozbiórkę części wspólnych czy stwarzanie warunków nie do zniesienia.

W zależności od treści wyroku i aktualnej sytuacji może Pan też zawiadomić gminę, że sposób prowadzenia robót realnie uniemożliwia bezpieczne korzystanie z lokalu osobie oczekującej na wykonanie obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego. To nie zastępuje działań wobec właściciela, ale może przyspieszyć reakcję urzędu.

Jakie dowody zebrać

W sprawach o nękanie lokatora dowody są kluczowe. Warto gromadzić:

• zdjęcia i filmy pokazujące brak wody, gazu, prądu, uszkodzenia klatki schodowej, gruz, zniszczone instalacje, brak zabezpieczeń;
• datowany dziennik zdarzeń – kiedy odcięto media, kto wykonywał prace, jakie były skutki dla mieszkańców;
• pisma do właściciela, zarządcy, administracji, gminy i nadzoru budowlanego oraz potwierdzenia nadania;
• rachunki, np. za noclegi zastępcze, zakup grzejników elektrycznych, wody, inne koszty wynikłe z bezprawnych działań;
• zeznania sąsiadów, członków rodziny, pracowników wykonujących roboty, którzy potwierdzą sposób prowadzenia prac;
• notatki policyjne, protokoły straży pożarnej, korespondencję SMS, e-maile, nagrania rozmów, o ile zostały legalnie uzyskane w ramach własnego udziału w rozmowie.

Jeżeli właściciel twierdzi, że prace były konieczne technicznie, organ lub sąd będzie oceniał konkretne okoliczności. Dlatego trzeba pokazać nie tylko sam remont, ale także jego rzeczywisty skutek dla możliwości zamieszkiwania.

Czy można żądać odszkodowania lub zadośćuczynienia

Tak, ale zakres roszczeń zależy od faktów i od tego, jakie szkody da się wykazać. Jeżeli poniósł Pan wymierne koszty, można rozważyć roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Jeżeli działania właściciela naruszały dobra osobiste, takie jak nietykalność mieszkania, prywatność, poczucie bezpieczeństwa czy godność, możliwe może być także powołanie się na art. 23 i art. 24 Kodeksu cywilnego, a przy żądaniu pieniężnym również na art. 448 Kodeksu cywilnego. W takich sprawach bardzo ważna jest skala naruszeń i materiał dowodowy.

Gdy spór dotyczy również wysokości opłat albo próby ekonomicznego wywarcia presji na lokatora, warto znać także tryb podwyżki czynszu, bo właściciel nie może dowolnie zastępować ustawowych procedur działaniami przymuszającymi.

Co napisać w zawiadomieniu na policję lub do prokuratury

Zawiadomienie powinno być konkretne. Warto podać:

• dane swoje i właściciela lub zarządcy, jeśli są znane,
• adres lokalu i budynku,
• informację o wyroku eksmisyjnym z wstrzymaniem wykonania do czasu przyznania lokalu socjalnego,
• opis działań właściciela z datami: odcięcie wody, gazu, energii, dewastacja klatki, prowadzenie robót bez zabezpieczeń, utrudnianie wejścia, zastraszanie,
• wskazanie skutków: brak możliwości normalnego mieszkania, zagrożenie zdrowia lub życia, stres, poniesione koszty,
• wniosek o ściganie z art. 191 § 1a w zw. z art. 191 § 3 Kodeksu karnego,
• listę załączników i świadków.

Jeżeli poza utrudnianiem korzystania z lokalu doszło do gróźb, naruszenia miru domowego lub zniszczenia rzeczy, mogą wchodzić w grę także inne przepisy karne, ale to trzeba ocenić już pod konkretny stan faktyczny.

FAQ

Czy odcięcie wody lub gazu przez właściciela jest legalne?

Co do zasady nie, jeżeli ma służyć zmuszeniu lokatora do wyprowadzki albo nie wynika z obiektywnej awarii czy koniecznych prac technicznych. Może to naruszać art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów i w określonych sytuacjach stanowić czyn z art. 191 § 1a Kodeksu karnego.

Czy trzeba iść tylko na policję?

Nie. W sprawach dotyczących remontu zagrażającego bezpieczeństwu warto równolegle zawiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Gdy istnieje prawo do lokalu socjalnego, należy także poinformować gminę.

Czy meldunek daje ochronę?

Sam meldunek nie tworzy prawa do lokalu. Ochronę daje przede wszystkim tytuł prawny do zajmowania lokalu albo orzeczenie sądowe, np. wyrok wstrzymujący eksmisję do czasu zapewnienia lokalu socjalnego.

Czy właściciel może prowadzić remont, gdy lokator nadal mieszka w budynku?

Tak, ale tylko zgodnie z prawem i z poszanowaniem bezpieczeństwa mieszkańców. Nie może prowadzić prac w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ani uniemożliwiający normalne korzystanie z lokalu bez odpowiednich podstaw i zabezpieczeń.

Czy można domagać się pieniędzy za takie działania?

Tak, jeśli doszło do szkody majątkowej lub naruszenia dóbr osobistych. Podstawa prawna zależy od konkretnego stanu faktycznego i zebranych dowodów.

Źródła

• art. 6a, art. 14 ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 191 § 1a i § 3 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny
• art. 61, art. 62 ust. 1, art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• art. 23, art. 24, art. 415, art. 448 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny