Umowa o roboty budowlane jako wzajemne zobowiązanie
Umowa o wykonanie remontu jest umową o roboty budowlane. Zgodnie z art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona na piśmie. Forma ta nie została jednak zastrzeżona pod rygorem nieważności, a więc ustna umowa również jest ważna i obowiązująca. Z punktu widzenia stron istotne jest w takiej sytuacji, aby mieć możliwość dowiedzenia, że umowę rzeczywiście zawarto i że konkretny przedsiębiorca wykonywał roboty.
Jeśli prace nie zostały zrealizowane lub zostały zrealizowane w sposób wadliwy, osobie zlecającej remont przysługują – na podstawie art. 636 § 1 K.c. w związku z art. 656 § 1 K.c. – pewne uprawnienia. Zgodnie z art. 636 § 1 K.c. – jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Wezwanie wykonawcy do naprawy wad i wyznaczenie dodatkowego terminu na poprawki
A zatem prawdą jest, że w sytuacji, gdy prace zostały wykonane wadliwie, osoba zlecająca ma prawo odstąpić od umowy lub powierzyć poprawienie istniejących wad i niedociągnięć innemu podmiotowi na koszt wykonawcy. Jednakże warunkiem skorzystania z tych uprawnień jest uprzednie wezwanie wykonawcy do naprawy wad i wyznaczenie w tym celu odpowiedniego terminu na dokonanie poprawek.
„Wyznaczony przez zamawiającego termin powinien być odpowiedni do okoliczności, w których dzieło jest wykonywane, oraz uwzględniać czas niezbędny dla wdrożenia przez wykonawcę odpowiedniej zmiany dotychczasowego sposobu wykonywania dzieła. Dokonanie prawidłowego wezwania determinuje skuteczność korzystania przez zamawiającego z dalszych uprawnień” (P. Drapała, Komentarz do art. 636 k.c., Lexis Nexis 2013).
Jeśli ten warunek zostanie spełniony – zlecający może odstąpić od umowy bądź powierzyć poprawienie prac innemu podmiotowi (wykonanie zastępcze).
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Kiedy zlecający może zlecić wykonanie zastępcze?
W ramach wykonania zastępczego można powierzyć wykonawcy zastępczemu zarówno poprawienie tych prac, które już zostały wykonane, ale wadliwie, jak również realizację tych, które jeszcze nie zostały przeprowadzone. Jeśli zlecający zdecyduje się na to rozwiązanie, to wykonawcę będzie obciążał koszt prac podjętych przez wykonawcę zastępczego. Należy przy tym podkreślić, że koszt ten nie musi się równać kosztom określonym w umowie między pierwotnym wykonawcą a zlecającym (inwestorem). Niestety, często z uwagi na chęć znalezienia specjalisty, który szybko wykona dane usługi, koszt ten jest wyższy niż stawka wykonawcy – jednakże koszt ten nie może zostać określony dowolnie. Koszty te nie mogą być nadmierne – muszą odpowiadać stawkom rynkowym.
Dodatkowo przytoczony powyżej art. 636 § 1 K.c. stanowi, że powierzenie wykonania zastępczego następuje na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. Zatem, mimo że to zlecający prace wybiera podmiot zastępujący wykonawcę, to wykonawca odpowiada za efekt jego pracy jak za własne działania lub zaniechania.
Podsumowując, o ile zlecający remont wezwał Pana do usunięcia wad i wyznaczył Panu odpowiedni termin na wprowadzenie poprawek, to rzeczywiście, jeśli w wyznaczonym terminie nie dokona Pan prac, zlecający ma prawo skorzystać z uprawnienia do wykonania zastępczego i zlecić wykonanie prac innemu podmiotowi na Pański koszt. W takiej sytuacji radziłabym Panu spróbować umówić się z kolegą, wytłumaczyć sytuację i zapewnić o dokonaniu poprawek oraz ustalić wspólnie termin na ich wprowadzenie.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Pan Marcin remontował mieszkanie swojej ciotki. W ramach prac położył nowe gładzie, pomalował ściany i wymienił panele. Gdy ciotka przyszła odebrać mieszkanie, zauważyła kilka rys na panelach oraz delikatne nierówności na jednej ze ścian. Od razu zaczęła podnosić zarzuty o nienależyte wykonanie prac i zażądała zwrotu części wynagrodzenia. Pan Marcin zaproponował, że usunie wskazane usterki w ciągu najbliższych dwóch tygodni, gdy zakończy inne zobowiązania. Ciotka jednak odmówiła, zatrudniła innego fachowca i przesłała Marcinowi rachunek za poprawki z żądaniem zwrotu kosztów. W tej sytuacji kluczowe było to, że ciotka nie wyznaczyła uprzednio odpowiedniego terminu na wykonanie poprawek, co podważało zasadność jej żądań.
Pani Anna zleciła firmie budowlanej generalny remont kuchni i łazienki. Po zakończeniu prac zauważyła, że listwy w łazience nie zostały dokładnie przymocowane, a fuga miejscami była przebarwiona. Skontaktowała się z wykonawcą i wyznaczyła mu tydzień na usunięcie wad. Wykonawca obiecał, że przyjedzie, ale ostatecznie nie stawił się w umówionym terminie. Po bezskutecznym oczekiwaniu pani Anna zatrudniła inną firmę, która poprawiła usterki, a kosztami obciążyła pierwotnego wykonawcę. Działała więc zgodnie z przepisami — dała wykonawcy szansę na poprawki i dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu skorzystała z wykonania zastępczego.
Pan Tomasz remontował dom jednorodzinny dla swojego znajomego. Po zakończeniu robót znajomy zgłosił szereg uwag — wskazał drobne pęknięcia na ścianach, niedokładnie zaszpachlowane narożniki i lekko zarysowane drzwi. Tomasz uznał część uwag za zasadne i zadeklarował poprawki w ciągu miesiąca, gdy zwolni mu się ekipa. Znajomy nie chciał jednak czekać i zlecił poprawki natychmiast innej firmie, po czym przysłał Tomaszowi fakturę do zapłaty. Spór oparł się o to, czy znajomy dał realną szansę na usunięcie wad — Tomasz dysponował SMS-ami, w których proponował termin poprawek, co stało się istotnym dowodem w sprawie.
Podsumowanie
W przypadku wadliwego wykonania prac remontowych zlecający ma prawo żądać ich poprawienia lub skorzystać z tzw. wykonania zastępczego, powierzając usunięcie usterek innej firmie na koszt wykonawcy. Warunkiem skorzystania z takiego rozwiązania jest jednak wcześniejsze wezwanie wykonawcy do naprawy oraz wyznaczenie mu odpowiedniego terminu na usunięcie wad. Dopiero brak reakcji lub niewykonanie poprawek w wyznaczonym czasie uzasadnia obciążenie pierwotnego wykonawcy kosztami prac zastępczych. Każda ze stron powinna jednak dążyć do polubownego rozwiązania sporu i wzajemnego porozumienia.
Oferta porad prawnych
Masz podobny problem prawny? Skorzystaj z naszych porad prawnych online. Szybko i wygodnie uzyskasz pomoc doświadczonego prawnika, który przeanalizuje Twoją sprawę i wskaże najlepsze rozwiązanie. Skontaktuj się z nami i dowiedz się, jakie masz prawa oraz jakie kroki warto podjąć.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
