Źle wykonany remont a koszt poprawek u innego wykonawcy

Czy brak pisemnej umowy oznacza, że wykonawca nie odpowiada za remont?

Nie. Brak pisemnej umowy nie oznacza automatycznie, że strony nie są związane ustaleniami albo że wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za wady. Umowa o wykonanie remontu może być zawarta ustnie, przez wiadomości SMS, e-mail, komunikator, przyjęcie zaliczki, rozpoczęcie prac albo inne zachowania stron wskazujące, że uzgodniły one istotne warunki współpracy.

Problem polega jednak na dowodach. W sporze trzeba wykazać, jaki był zakres robót, jakie wynagrodzenie ustalono, jaki standard wykonania był umówiony, czy były odbiory częściowe, jakie materiały miał zapewnić wykonawca, a jakie zamawiający oraz czy usterki rzeczywiście wynikają z nieprawidłowej pracy wykonawcy.

W praktyce remont mieszkania lub domu może być kwalifikowany jako umowa o dzieło albo - przy większym zakresie, powiązaniu z obiektem budowlanym i cechach typowych dla inwestycji budowlanej - jako umowa o roboty budowlane. Dla opisywanego problemu istotne jest to, że zarówno przy umowie o dzieło, jak i przy robotach budowlanych zamawiający nie powinien pomijać procedury wezwania wykonawcy do usunięcia wad, jeżeli chce później obciążać go kosztami wykonania zastępczego.

Wezwanie do usunięcia wad i wyznaczenie odpowiedniego terminu

Podstawowe znaczenie ma art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten dotyczy sytuacji, w której przyjmujący zamówienie wykonuje dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową. Zamawiający może wtedy wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu odpowiedni termin. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

Przy robotach budowlanych art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego nakazuje odpowiednio stosować przepisy o umowie o dzieło między innymi do sytuacji, gdy wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową. Dlatego również przy większym remoncie zasada jest podobna: najpierw trzeba jasno wskazać wady i dać wykonawcy realną możliwość ich usunięcia, chyba że szczególne okoliczności uzasadniają natychmiastowe działanie.

Odpowiedni termin nie jest terminem sztywnym. Zależy od rodzaju usterek, zakresu prac, dostępności materiałów, sezonu, konieczności wejścia ekipy na budowę oraz tego, czy wady są drobne, czy uniemożliwiają korzystanie z lokalu. Inaczej ocenia się poprawienie kilku pęknięć i nierówności po malowaniu, a inaczej usunięcie wad instalacji, przecieku albo prac zagrażających bezpieczeństwu.

Czy zamawiający może od razu zatrudnić inną firmę i żądać zwrotu kosztów?

Co do zasady nie powinien robić tego pochopnie. Jeżeli wykonawca deklaruje gotowość usunięcia usterek, a zamawiający nie wyznaczył mu odpowiedniego terminu albo nie dopuścił go do poprawek, żądanie zwrotu kosztów prac wykonanych przez inną firmę może być sporne.

Nie oznacza to jednak, że wykonawca jest zawsze bezpieczny. Zamawiający może dochodzić roszczeń, jeżeli wykaże, że prace były wadliwe, że wykonawca został prawidłowo wezwany do ich usunięcia, że termin upłynął bezskutecznie albo że okoliczności wymagały natychmiastowego działania. Przykładem mogą być wady powodujące ryzyko zalania, uszkodzenia budynku, zagrożenie dla bezpieczeństwa domowników albo konieczność szybkiego zabezpieczenia lokalu przed dalszą szkodą.

Ważne jest również to, że rachunek od nowej firmy nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności pierwotnego wykonawcy. Zamawiający powinien wykazać, że prace poprawkowe były rzeczywiście potrzebne, dotyczyły wad pierwotnego wykonawcy, a koszt był uzasadniony i odpowiadał stawkom rynkowym.

Wady po zakończeniu prac a rękojmia

Jeżeli prace zostały już zakończone i odebrane, spór może dotyczyć nie tylko art. 636 Kodeksu cywilnego, ale także odpowiedzialności za wady. Zgodnie z art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Przy robotach budowlanych znaczenie ma także art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego, który odsyła do przepisów o umowie o dzieło w zakresie rękojmi za wady wykonanego obiektu.

W ramach rękojmi zamawiający może w określonych sytuacjach żądać usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia, a przy wadach istotnych nawet odstąpić od umowy. Zakres uprawnień zależy od tego, czy wada jest istotna, czy można ją usunąć, czy wykonawca reaguje na reklamację oraz czy strony działały jako konsumenci, przedsiębiorcy albo w relacji mieszanej.

W przypadku remontów szczególnie ważne jest rozdzielenie trzech kwestii: czy wada faktycznie istnieje, czy powstała z winy wykonawcy, oraz ile kosztuje jej usunięcie. Wykonawca nie odpowiada za każdą niedoskonałość, zwłaszcza gdy wynika ona z materiałów dostarczonych przez zamawiającego, złego stanu starego budynku, braku zgody na prace dodatkowe albo zmian zakresu robót w trakcie remontu.

Jak powinno wyglądać prawidłowe wezwanie do poprawek?

Dobre wezwanie powinno być konkretne. Najlepiej, aby zawierało listę wad, opis oczekiwanych poprawek, dokumentację zdjęciową, propozycję terminu oględzin oraz wyraźne wyznaczenie terminu na usunięcie wad. W piśmie warto zaznaczyć, że po bezskutecznym upływie terminu zamawiający rozważy powierzenie prac innej firmie na koszt wykonawcy.

Wykonawca, który otrzymuje takie wezwanie, powinien odpowiedzieć spokojnie i rzeczowo. Może uznać część wad, zakwestionować inne, zaproponować termin oględzin, wskazać przyczyny niezależne od niego albo przedstawić harmonogram poprawek. Milczenie albo unikanie kontaktu zwykle działa na niekorzyść wykonawcy, bo ułatwia zamawiającemu wykazanie, że próbował rozwiązać sprawę polubownie.

Jeżeli rozmowa telefoniczna zamieniła się w kłótnię, warto przenieść kontakt na formę pisemną. SMS, e-mail albo wiadomość przez komunikator mogą później potwierdzić, że wykonawca deklarował gotowość poprawek i proponował termin. To istotne zwłaszcza wtedy, gdy zamawiający twierdzi, że musiał natychmiast zatrudnić inną ekipę.

Jak rozliczyć koszt poprawek wykonanych przez inną firmę?

Jeżeli wykonanie zastępcze było dopuszczalne, zamawiający może żądać zwrotu uzasadnionych kosztów poprawek. Nie oznacza to jednak automatycznego obowiązku zapłaty każdej kwoty wynikającej z faktury. Koszt powinien odpowiadać rzeczywistemu zakresowi niezbędnych prac i normalnym stawkom rynkowym.

W sporze wykonawca może kwestionować między innymi to, że nowa firma wykonała prace wykraczające poza poprawienie wad, zastosowała droższe materiały, poprawiała elementy niezwiązane z jego robotami albo naliczyła zawyżone stawki. Z kolei zamawiający powinien mieć dokumenty pokazujące, jakie usterki zostały usunięte, dlaczego były konieczne oraz ile faktycznie kosztowały.

W podobnych sprawach pojawia się również roszczenie o naprawienie szkody, zwłaszcza gdy wadliwy remont opóźnił przeprowadzkę, uniemożliwił korzystanie z lokalu albo spowodował dodatkowe koszty. Wtedy trzeba wykazać nie tylko wadę, lecz także wysokość szkody i normalny związek przyczynowy między działaniem wykonawcy a poniesionymi kosztami. Szerzej ten problem omawia artykuł o tym, kiedy można żądać odszkodowania za zły remont.

Co powinien zrobić wykonawca w opisanej sytuacji?

W opisanym stanie faktycznym kluczowe jest to, że wykonawca wysłał SMS z deklaracją, że po zakończeniu innej budowy przyjedzie i wykona poprawki. Taka wiadomość może działać korzystnie, bo pokazuje gotowość usunięcia usterek. Jednocześnie warto doprecyzować ją kolejną wiadomością: poprosić o listę konkretnych wad, zdjęcia, wskazanie oczekiwanego terminu i zaproponować własny możliwie szybki termin oględzin.

Jeżeli zamawiający bez takiego wezwania i bez realnej szansy na poprawki zatrudnił inną firmę, wykonawca może bronić się przed automatycznym zwrotem kosztów. Nie powinien jednak z góry odmawiać wszystkiego. Bezpieczniejsze jest stanowisko: uznaję tylko rzeczywiste i udowodnione wady, jestem gotów je usunąć w konkretnym terminie, proszę o dokumentację, a kosztami zewnętrznej firmy można mnie obciążyć tylko wtedy, gdy spełniono ustawowe przesłanki.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, ostatecznie spór może trafić do sądu. Wtedy znaczenie będą miały dokumenty, zdjęcia, świadkowie, wiadomości, ewentualna opinia biegłego i porównanie kosztorysów. Przy większych kwotach warto przed zapłatą albo odmową zapłaty przeanalizować sprawę z prawnikiem, bo błędna reakcja może utrudnić późniejszą obronę.

FAQ

Czy ustna umowa o remont jest ważna?

Tak. Ustna umowa o remont może być ważna, ale trudniej udowodnić jej treść. Dlatego w sporze duże znaczenie mają wiadomości, potwierdzenia przelewów, zdjęcia, kosztorysy, świadkowie i korespondencja dotycząca zakresu prac.

Czy klient może od razu zlecić poprawki innej firmie?

Zwykle powinien najpierw wezwać wykonawcę do usunięcia wad i wyznaczyć mu odpowiedni termin. Pominięcie tego etapu może utrudnić dochodzenie zwrotu kosztów, chyba że zachodziły szczególne okoliczności, na przykład konieczność pilnego zabezpieczenia lokalu przed szkodą.

Co oznacza odpowiedni termin na poprawki?

To termin realny dla danego rodzaju prac. Przy drobnych usterkach może być krótki, ale przy większym zakresie poprawek, konieczności zakupu materiałów lub uzgodnienia dostępu do lokalu powinien uwzględniać rzeczywiste możliwości wykonania robót.

Czy wykonawca musi zapłacić każdą fakturę za poprawki?

Nie. Może kwestionować zasadność, zakres i wysokość kosztów. Zamawiający powinien wykazać, że poprawki były potrzebne, dotyczyły wad pierwotnego wykonawcy i zostały wycenione rynkowo.

Czy SMS z deklaracją wykonania poprawek ma znaczenie?

Tak. SMS może być dowodem, że wykonawca nie odmawiał usunięcia wad i chciał umówić termin. Warto jednak, aby wiadomość była konkretna: wskazywała gotowość oględzin, proponowany termin i prośbę o listę usterek.

Czy wykonawca odpowiada za wady wynikające ze złego stanu starego domu?

Nie zawsze. Jeżeli wada wynika z przyczyn niezależnych od wykonawcy, na przykład z wilgoci, krzywych ścian, wad materiałów dostarczonych przez zamawiającego albo odmowy wykonania prac przygotowawczych, odpowiedzialność wykonawcy może być ograniczona albo wyłączona.

Podsumowanie

Zamawiający, który zarzuca wykonawcy źle wykonany remont, nie powinien automatycznie zatrudniać innej firmy i przerzucać kosztów na pierwotnego wykonawcę. Co do zasady powinien najpierw wskazać konkretne wady, wezwać wykonawcę do ich usunięcia i wyznaczyć odpowiedni termin. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu może otwierać drogę do wykonania zastępczego na koszt wykonawcy.

Z perspektywy wykonawcy najważniejsze jest udokumentowanie gotowości do poprawek, szybka pisemna reakcja na zarzuty i żądanie konkretów: listy wad, zdjęć, kosztorysu oraz terminu oględzin. Jeżeli druga strona mimo tego zatrudni inną ekipę, można kwestionować zarówno zasadę odpowiedzialności, jak i wysokość kosztów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 - ELI / Dziennik Ustaw.

2. Art. 636, art. 638 i art. 656 Kodeksu cywilnego - zasady odpowiedzialności przy wadliwym wykonywaniu dzieła, rękojmi za wady dzieła oraz odpowiedniego stosowania przepisów o umowie o dzieło do robót budowlanych.