Koszty sporu sądowego we wspólnocie mieszkaniowej

Kiedy wspólnota może ponosić koszty sądowe?

Punktem wyjścia jest to, że wspólnota mieszkaniowa działa w sprawach związanych z nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Z kolei art. 6 tej ustawy przyznaje wspólnocie zdolność prawną do nabywania praw, zaciągania zobowiązań, pozywania i bycia pozywaną.

To jednak nie oznacza, że zarząd może finansować z majątku wspólnoty każdy spór, który pośrednio interesuje część właścicieli. Koszty wspólnoty muszą pozostawać w związku z zarządem nieruchomością wspólną lub ochroną praw wspólnoty jako całości.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów. Natomiast art. 14 tej ustawy wskazuje przykładowo, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, m.in. remonty, konserwację, opłaty za dostawę mediów dotyczących części wspólnej, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, utrzymanie porządku i wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Obsługa prawna i koszty procesu mogą być kosztem wspólnoty, ale tylko wtedy, gdy dotyczą sprawy wspólnoty, np. obrony przed pozwem dotyczącym nieruchomości wspólnej, dochodzenia należności od właściciela lokalu albo ochrony prawa części wspólnych budynku. W praktyce znaczenie ma więc nie sama nazwa wydatku, ale jego cel.

Spór o sąsiednią działkę a interes prawny wspólnoty

Jeżeli spór dotyczy działki, która nie należy do nieruchomości wspólnej, trzeba ustalić, czy wspólnota ma w ogóle legitymację do angażowania środków w tę sprawę. Samo sąsiedztwo działki nie wystarcza.

Wydatek może być uzasadniony przykładowo wtedy, gdy spór dotyczy:

• dostępu do drogi koniecznej lub dojazdu niezbędnego dla nieruchomości wspólnej,
• naruszenia granic nieruchomości wspólnej,
• przebiegu urządzeń służących budynkowi wspólnoty,
• korzystania ze służebności przysługującej wspólnocie lub właścicielom lokali,
• roszczeń kierowanych bezpośrednio przeciwko wspólnocie.

Jeżeli natomiast konflikt dotyczy wyłącznie interesu części mieszkańców albo sprawy niezwiązanej z nieruchomością wspólną, finansowanie obsługi prawnej z pieniędzy wspólnoty może być bezpodstawne. W takim przypadku można mówić o wydatku niemieszczącym się w granicach art. 12 ust. 2 i art. 14 ustawy o własności lokali.

Dlatego w opisanej sytuacji trzeba odpowiedzieć na kilka pytań:

• czy wspólnota została pozwana, czy sama wystąpiła z pozwem,
• jakie konkretne prawo wspólnoty ma być chronione,
• czy spór wpływa na zarząd nieruchomością wspólną,
• czy istnieje uchwała właścicieli zatwierdzająca takie działania i finansowanie.

Czy zarząd może sam podjąć decyzję o procesie?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Nie oznacza to jednak pełnej swobody.

Art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 2 do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd w formie prawem przewidzianej.

W praktyce wszczęcie przez wspólnotę procesu o istotnym znaczeniu finansowym lub dotyczącym praw do nieruchomości spoza majątku wspólnoty najczęściej należy kwalifikować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd. Tym bardziej dotyczy to sytuacji, gdy trzeba sfinansować obsługę prawną i opłaty sądowe w sprawie, która nie jest oczywiście związana z nieruchomością wspólną.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy wspólnota została pozwana i musi się bronić. Wówczas podjęcie pilnych działań procesowych może mieścić się w obowiązku reprezentacji wspólnoty przez zarząd, bo brak reakcji narażałby wspólnotę na przegranie sprawy. Nadal jednak właściciele powinni otrzymać pełną informację o podstawie sporu, kosztach i sposobie finansowania.

Brak uchwały właścicieli – jakie ma znaczenie?

Jeżeli wspólnota sama inicjuje spór dotyczący sąsiedniej działki, a nie ma uchwały właścicieli lokali, to bardzo często będzie to poważna wada działania zarządu. Znaczenie ma tu nie tylko brak zgody na samo prowadzenie sporu, ale też brak zgody na wydatkowanie środków wspólnoty.

Właściciele lokali podejmują uchwały m.in. w sprawach przekraczających zwykły zarząd, a uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że znajdzie zastosowanie wyjątek z art. 23 ust. 2 i 2a ustawy o własności lokali. Jeżeli więc wydatek ma charakter nadzwyczajny albo dotyczy sprawy wykraczającej poza bieżące administrowanie nieruchomością wspólną, jego wcześniejsze lub następcze zatwierdzenie przez właścicieli jest co do zasady konieczne.

Brak uchwały nie zawsze automatycznie przesądza o nieważności każdego działania procesowego wobec osób trzecich, ale z punktu widzenia odpowiedzialności wewnętrznej zarządu wobec wspólnoty ma istotne znaczenie. Może to prowadzić do kwestionowania zasadności rozliczenia takich kosztów, odmowy zatwierdzenia sprawozdania finansowego lub podjęcia działań wobec członków zarządu.

Jakie uprawnienia ma właściciel, który nie zgadza się z takim wydatkiem?

Właściciel lokalu nie jest pozbawiony narzędzi. W pierwszej kolejności może domagać się udostępnienia dokumentów wspólnoty, w tym:

• uchwał dotyczących sporu,
• umowy z kancelarią lub pełnomocnikiem,
• faktur i rachunków,
• sprawozdania finansowego,
• informacji, czy wspólnota jest stroną procesu i w jakim charakterze.

Podstawą takiego żądania jest pozycja właściciela jako członka wspólnoty oraz obowiązek prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością wynikający z ustawy o własności lokali. W praktyce brak przejrzystości po stronie zarządu sam w sobie powinien budzić ostrożność.

Jeżeli wydatek został ujęty w planie gospodarczym albo zatwierdzony uchwałą, właściciel może rozważyć zaskarżenie uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Jeżeli problem dotyczy nie samej uchwały, lecz działań zarządu bez uchwały, właściciel może żądać zwołania zebrania, domagać się poddania sprawy pod głosowanie, nie zatwierdzić sprawozdania zarządu albo dążyć do zmiany składu zarządu. W określonych sytuacjach możliwa jest też odpowiedzialność odszkodowawcza członków zarządu na zasadach ogólnych z art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, ale wymaga to wykazania szkody, bezprawności działania i związku przyczynowego.

Czy można mówić o działaniu na szkodę wspólnoty?

Takie sformułowanie może być trafne, ale dopiero po ustaleniu faktów. Sam brak uchwały jeszcze nie przesądza automatycznie, że zarząd wyrządził wspólnocie szkodę. Trzeba sprawdzić:

• czy wspólnota miała rzeczywisty interes prawny w sporze,
• czy działanie było konieczne i pilne,
• jaka była wysokość kosztów,
• czy wspólnota uzyskała lub mogła uzyskać korzyść z podjętych działań,
• czy zarząd naruszył zasady prawidłowego zarządzania.

Jeżeli spór nie dotyczył praw wspólnoty, a mimo to finansowano go z majątku wspólnoty, ocena może być dla zarządu niekorzystna. Wówczas właściciele mogą odmówić udzielenia absolutorium, odwołać zarząd, żądać wyjaśnień dotyczących rozliczeń, a w skrajnych przypadkach dochodzić naprawienia szkody.

Jeżeli natomiast wspólnota została pozwana albo spór faktycznie dotyczył ochrony jej praw, sam koszt pełnomocnika i opłat sądowych nie będzie niczym nadzwyczajnym. Wtedy problemem może być raczej sposób dokumentowania i zatwierdzenia wydatku niż samo jego poniesienie.

Tabela: kiedy koszt procesu może obciążać wspólnotę?

Co zrobić w praktyce?

Jeżeli chce Pan lub Pani ocenić, czy zarząd wydał pieniądze legalnie, proszę działać w tej kolejności:

1. zażądać kopii uchwał, faktur, umowy z pełnomocnikiem i informacji o sygnaturze sprawy,
2. ustalić, czy wspólnota była pozwaną stroną czy sama wniosła pozew,
3. sprawdzić, czy spór dotyczy interesu wspólnoty, czy tylko cudzej nieruchomości,
4. ocenić, czy czynność wymagała uchwały z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali,
5. jeżeli istnieje uchwała – rozważyć jej zaskarżenie w terminie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali,
6. jeżeli uchwały nie ma – podnieść sprawę na zebraniu i żądać rozliczenia zarządu.

Warto też przeanalizować szersze obowiązki wobec wspólnoty, bo spory o wydatki często łączą się z pytaniem o granice uprawnień zarządu i praw właścicieli.

Ocena opisanej sytuacji

Przy przedstawionym stanie faktycznym najbardziej prawdopodobny wniosek jest taki: jeżeli koszty obsługi prawnej i sporu dotyczą działki nienależącej do nieruchomości wspólnej, a wspólnota nie wykazuje własnego interesu prawnego związanego z zarządem nieruchomością wspólną, to finansowanie takiego sporu z funduszy wspólnoty jest co najmniej wątpliwe. Jeżeli dodatkowo brak uchwały właścicieli lokali, argument o nieprawidłowości działania zarządu staje się jeszcze silniejszy.

Nie da się jednak uczciwie przesądzić sprawy bez dokumentów. Rozstrzygające będzie to, czy istnieje związek sporu z prawami lub obowiązkami wspólnoty oraz czy zarząd działał w granicach art. 21 i art. 22 ustawy o własności lokali.

FAQ

Czy koszty adwokata zawsze są kosztem wspólnoty?

Nie. Mogą obciążać wspólnotę tylko wtedy, gdy dotyczą sprawy mieszczącej się w zarządzie nieruchomością wspólną albo ochronie praw wspólnoty wynikających z ustawy o własności lokali.

Czy zarząd może bez uchwały wytoczyć powództwo?

W sprawach przekraczających zwykły zarząd co do zasady potrzebna jest uchwała właścicieli lokali na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wyjątkowe znaczenie może mieć tylko sytuacja pilna, zwłaszcza gdy wspólnota musi bronić się przed pozwem.

Jaki jest termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Czy właściciel ma prawo zobaczyć faktury za obsługę prawną?

Tak, w praktyce właściciel może żądać wglądu do dokumentów dotyczących zarządu i rozliczeń wspólnoty, aby ocenić prawidłowość wydatków oraz działań zarządu.

Czy wspólnota może płacić za sprawę prywatną kilku mieszkańców?

Co do zasady nie. Majątek wspólnoty nie powinien służyć finansowaniu prywatnych sporów poszczególnych właścicieli, jeżeli brak związku z nieruchomością wspólną lub interesem wspólnoty.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• prawo do lokalu spółdzielczego – materiał pomocniczy dotyczący zasad rozliczeń w zasobach mieszkaniowych.