Montaż paneli fotowoltaicznych na dachu sąsiada

Czy można zamontować panele fotowoltaiczne na dachu sąsiada?

Co do zasady tak. Przepisy prawa cywilnego nie zakazują zamontowania prywatnej instalacji fotowoltaicznej na cudzym dachu, jeżeli właściciel dachu wyrazi na to zgodę i osoba montująca panele uzyska prawny tytuł do korzystania z określonej części nieruchomości. W praktyce sama ustna zgoda sąsiada jest jednak niewystarczająca, bo nie zabezpiecza Pana na wypadek sprzedaży nieruchomości, konfliktu, remontu dachu, konieczności demontażu albo szkody.

Najpierw trzeba ustalić, jaki jest stan prawny budynku. Jeżeli bliźniak znajduje się na dwóch odrębnych nieruchomościach i każdy właściciel ma własną część budynku oraz dachu, sąsiad może rozporządzać swoją częścią. Jeżeli natomiast dach jest częścią wspólną nieruchomości, zastosowanie mogą mieć art. 199, art. 201 i art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Warto też ocenić, czy instalacja nie będzie powodowała immisji, np. uciążliwego odbicia światła, nadmiernego hałasu pracy urządzeń lub utrudnień w korzystaniu z nieruchomości. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Jeżeli doszłoby do naruszenia prawa własności, sąsiad lub inna osoba uprawniona mogłaby żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.

Służebność, umowa użyczenia czy najem dachu?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności gruntowej, jeżeli instalacja ma służyć Pana nieruchomości, np. zasilać Pana lokal lub część bliźniaka. Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym między innymi na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Zgodnie z art. 285 § 2 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Jeżeli dach jest wspólny, instalacja paneli fotowoltaicznych na wspólnym dachu wymaga ustalenia zasad korzystania z tej części budynku i rozliczenia inwestycji między właścicielami. W języku potocznym można mówić o "służebności dachowej", ale Kodeks cywilny nie posługuje się taką nazwą. W akcie notarialnym należy precyzyjnie opisać treść prawa, np. prawo montażu i utrzymywania paneli fotowoltaicznych na oznaczonej połaci dachu, prawo poprowadzenia przewodów, prawo wejścia na nieruchomość w celu montażu, konserwacji, naprawy, przeglądu, wymiany i demontażu urządzeń oraz zasady usuwania awarii.

Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się art. 245 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości forma aktu notarialnego jest potrzebna dla oświadczenia właściciela nieruchomości, który prawo ustanawia. W praktyce całą umowę warto sporządzić u notariusza, aby uniknąć sporu co do treści prawa.

Służebność warto ujawnić w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Podstawę ujawniania praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej stanowi art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, a wpis ograniczonego prawa rzeczowego zwiększa bezpieczeństwo wobec przyszłego nabywcy nieruchomości.

Co powinno znaleźć się w umowie z sąsiadem?

Umowa powinna być bardzo konkretna. Samo zdanie, że sąsiad wyraża zgodę na panele, może okazać się niewystarczające. Zgodnie z art. 287 Kodeksu cywilnego zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Zgodnie z art. 288 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Im dokładniej strony opiszą swoje prawa i obowiązki, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu.

W akcie lub umowie warto uregulować zwłaszcza:

• dokładne położenie paneli na dachu, najlepiej z załącznikiem graficznym,
• liczbę paneli, szacunkową powierzchnię, sposób mocowania i przebieg przewodów,
• prawo wejścia na nieruchomość sąsiada w celu montażu, serwisu, przeglądów, napraw i demontażu,
• zasady ponoszenia kosztów przeglądów, napraw, remontu dachu i ewentualnego czasowego demontażu instalacji,
• odpowiedzialność za szkody w dachu, elewacji, instalacji elektrycznej i mieniu sąsiada,
• obowiązek posiadania ubezpieczenia OC lub ubezpieczenia instalacji,
• zasady postępowania przy sprzedaży nieruchomości przez sąsiada,
• wynagrodzenie za korzystanie z dachu albo wyraźne wskazanie, że służebność jest nieodpłatna.

Jeżeli na dachu znajdują się także cudze kable, anteny, klimatyzatory albo inne elementy infrastruktury, trzeba sprawdzić, czy montaż paneli nie naruszy praw osób trzecich. W podobnych sprawach praktyczne znaczenie mają także zasady dotyczące korzystania z cudzej nieruchomości przez instalacje techniczne, np. urządzenia przesyłowe na działce.

Formalności budowlane przy panelach na cudzym dachu

Z punktu widzenia prawa budowlanego ważne jest nie tylko to, kto jest właścicielem paneli, ale także czy osoba wykonująca prace ma tytuł prawny do dysponowania nieruchomością w wymaganym zakresie. Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający między innymi z własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia. Ten przepis nie zwalnia jednak z obowiązku zachowania przepisów techniczno-budowlanych, bezpieczeństwa konstrukcji, ochrony przeciwpożarowej i wymogów dotyczących zabytków.

Jeżeli moc urządzeń fotowoltaicznych przekracza 6,5 kW, art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c Prawa budowlanego nakazuje uzgodnienie projektu tych urządzeń pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej oraz zawiadomienie organów Państwowej Straży Pożarnej, o którym mowa w art. 56 ust. 1a Prawa budowlanego. W praktyce wymaga to udziału osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia i rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Jeżeli budynek jest wpisany do rejestru zabytków albo znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, trzeba dodatkowo sprawdzić art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego oraz przepisy ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Roboty przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków co do zasady wymagają pozwolenia na budowę, a na obszarze wpisanym do rejestru zabytków mogą wymagać zgłoszenia.

Niezależnie od formalności administracyjnych trzeba zlecić ocenę nośności dachu i sposobu mocowania instalacji. Zgodnie z § 204 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, konstrukcja budynku powinna spełniać warunki zapewniające bezpieczeństwo konstrukcji. Odpowiedzialność za wadliwy montaż może mieć charakter cywilny, a w poważnych sytuacjach także administracyjny lub karny.

Fotowoltaika na cudzym dachu a przyłączenie i rozliczanie energii

Jeżeli energia ma zasilać Pana budynek, instalacja powinna być technicznie i umownie powiązana z Pana instalacją elektryczną oraz punktem poboru energii. Dla typowej instalacji domowej znaczenie ma definicja mikroinstalacji z art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii. Mikroinstalacja to instalacja odnawialnego źródła energii o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW, przyłączona do sieci elektroenergetycznej o napięciu znamionowym niższym niż 110 kV albo o mocy osiągalnej cieplnej w skojarzeniu nie większej niż 150 kW.

Operator systemu dystrybucyjnego może wymagać dokumentów dotyczących instalacji, schematu podłączenia, danych technicznych urządzeń i oświadczeń instalatora. Jeżeli instalacja znajduje się fizycznie na cudzej nieruchomości, w praktyce warto mieć dokument potwierdzający prawo do korzystania z dachu, ponieważ może być potrzebny przy sporze, kontroli, sprzedaży nieruchomości lub zgłoszeniu szkody.

Ubezpieczenie paneli zamontowanych na dachu sąsiada

Ubezpieczenie paneli zamontowanych na cudzym dachu jest możliwe, ale zależy od treści konkretnej umowy ubezpieczenia i ogólnych warunków ubezpieczenia. Zgodnie z art. 805 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę ubezpieczenia ubezpieczyciel zobowiązuje się spełnić określone świadczenie w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku, a ubezpieczający zobowiązuje się zapłacić składkę. Ochrona będzie więc zależeć od tego, czy OWU obejmują instalację fotowoltaiczną znajdującą się poza budynkiem ubezpieczającego albo na nieruchomości osoby trzeciej.

Zgodnie z art. 815 § 1 Kodeksu cywilnego ubezpieczający ma obowiązek podać do wiadomości ubezpieczyciela wszystkie znane sobie okoliczności, o które ubezpieczyciel zapytywał w formularzu oferty albo przed zawarciem umowy w innych pismach. Jeżeli ubezpieczyciel pyta o miejsce montażu, właściciela budynku, tytuł prawny do nieruchomości, sposób zabezpieczenia instalacji albo dostęp do urządzeń, trzeba odpowiedzieć zgodnie ze stanem faktycznym. Zgodnie z art. 815 § 3 Kodeksu cywilnego ubezpieczyciel nie ponosi odpowiedzialności za skutki okoliczności, które z naruszeniem wcześniejszych paragrafów nie zostały podane do jego wiadomości, przy czym jeżeli do naruszenia doszło z winy umyślnej, w razie wątpliwości przyjmuje się, że wypadek i jego następstwa są skutkiem tych okoliczności.

Warto poprosić ubezpieczyciela o pisemne potwierdzenie, że ochrona obejmuje panele zamontowane na dachu sąsiada na podstawie służebności albo innej umowy. Jeżeli ubezpieczyciel odmówi wypłaty świadczenia, trzeba analizować nie tylko OWU, ale także pytania zadane przed zawarciem umowy i przyczynę odmowy. Podobne znaczenie praktyczne może mieć analiza spraw takich jak odmowa polisy po operacji tarczycy, gdzie kluczowe jest to, jakie informacje były wymagane przez ubezpieczyciela i jak uzasadniono odmowę.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreślano ochronną funkcję umowy ubezpieczenia i potrzebę wykładni niejasnych postanowień z uwzględnieniem sytuacji ubezpieczonego, między innymi w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1997 r., sygn. akt III CKN 76/97, wyroku Sądu Najwyższego z dnia 2 września 1998 r., sygn. akt III CKN 605/97, wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 69/03, oraz wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2005 r., sygn. akt II CK 305/05. Nie oznacza to jednak automatycznej odpowiedzialności ubezpieczyciela w każdej sprawie, bo decyduje treść umowy i konkretny stan faktyczny.

Co zrobić przed montażem paneli?

Przed rozpoczęciem prac warto przejść przez krótką listę kontrolną:

1. sprawdzić księgę wieczystą i ustalić, kto jest właścicielem dachu albo czy dach jest częścią wspólną,
2. uzgodnić z sąsiadem dokładne miejsce montażu, dostęp serwisowy i odpowiedzialność za szkody,
3. przygotować projekt umowy lub aktu notarialnego ustanawiającego służebność,
4. ocenić nośność dachu i zgodność z wymaganiami technicznymi,
5. sprawdzić, czy instalacja przekracza 6,5 kW i wymaga uzgodnienia przeciwpożarowego,
6. potwierdzić z ubezpieczycielem zakres ochrony dla paneli na cudzym dachu,
7. ustalić z instalatorem i operatorem energii sposób przyłączenia instalacji do Pana punktu poboru energii.

FAQ

Źródła

• Art. 144, art. 199, art. 201, art. 206, art. 222 § 2, art. 245 § 1-2, art. 285 § 1-2, art. 287, art. 288, art. 805 § 1 oraz art. 815 § 1 i § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 3 pkt 11, art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c, art. 29 ust. 7 oraz art. 56 ust. 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
• Art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii.
• § 204 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
• Wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 28 maja 1997 r., III CKN 76/97; z dnia 2 września 1998 r., III CKN 605/97; z dnia 19 lutego 2004 r., IV CK 69/03; z dnia 8 grudnia 2005 r., II CK 305/05.