Darowizna mieszkania ze służebnością i konflikt ze służebnikiem, co zrobić?

Relacje ze służebnikiem

Zgodnie z przepisem art. 302 Kodeksu cywilnego mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Unormowanie to odnosi się do takich pomieszczeń, jak strych, pralnia, piwnica, komórka czy klatka schodowa, jeżeli tylko nie zostały one jednoznacznie przypisane do poszczególnych mieszkań w danym domu. Babcia nie ma więc prawa własności, a jedynie służebność osobistą, która wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego, na którego rzecz została ustanowiona.

Babcię można pozbawić służebności osobistej, stosując art. 303, zgodnie z którym jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

W świetle tego przepisu roszczenie przysługuje tylko właścicielowi nieruchomości obciążonej i tylko z powodu rażących uchybień, jakich dopuszcza się uprawniony z tytułu służebności przy wykonywaniu swego prawa. Uprawnionemu nie przysługuje roszczenie o zamianę służebności na rentę. Uchybienia ze strony uprawnionego, mogące stanowić podstawę żądania zamiany służebności na rentę, muszą mieć charakter rażących. Przepis używa pojęcia uchybień w liczbie mnogiej, z czego wynika, że pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące.

W praktyce może się zdarzyć, że uprawniony z tytułu służebności osobistej wykracza poza zakres przysługujących mu uprawnień. Przekroczenie to może przybrać postać rażących uchybień. W zakresie służebności gruntowych ustawodawca przewiduje w różnych sytuacjach możliwość wystąpienia przez zobowiązanego o zniesienie służebności.

Zamiana służebności na rentę

Zgodnie z art. 294 właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Trzeba zaznaczyć, że służebność osobista ma na celu zaspokojenie potrzeb uprawnionego. Jest prawem o charakterze alimentacyjnym. Jej zniesienie może prowadzić do pogorszenia się sytuacji życiowej uprawnionego. Z tego powodu możliwość ingerowania w służebność, a w szczególności jej zniesienie, nie może być dowolne.

Dlatego też z chęci wyważenia interesów obu stron i z uwzględnieniem wspomnianego charakteru służebności osobistej ustawodawca dopuszcza nie tyle jej zniesienie, jak w odniesieniu do służebności gruntowych, ile jedynie zamianę na rentę (por. Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, Warszawa 2008, s. 471).

Wykroczenia te powinny być na tyle obiektywnie istotne, że ich dalsze tolerowanie nie da się pogodzić z interesem zobowiązanego. Z treści przepisu wynika też, że jednorazowe wykroczenie ze strony uprawnionego nie może stanowić wystarczającej przesłanki do zastosowania uregulowanego w nim mechanizmu (S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Warszawa 2006, s. 486).

Uprawnionym do złożenia żądania zamiany służebności na rentę jest Pani jako właściciel nieruchomości obciążonej. Roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej może być dochodzone przed sądem. Oczywiście, jeśli strony dobrowolnie zamierzają dokonać zamiany służebności na rentę, reguła zawarta w komentowanym artykule może być przez nie wykorzystana. Dopuścić też można umowę stron, której przedmiotem będzie zamiana służebności na rentę w każdej sytuacji, a nie tylko wówczas gdy dochodzi do rażących uchybień po stronie uprawnionego (art. 248) lub zmiana jej treści, której podstawą obok art. 248 może być też art. 291 (por. np. Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, Warszawa 2008, s. 471).

Warto też podać dla przykładu tezę orzeczenia sądowego w danej sprawie, a mianowicie w świetle przepisu art. 303 roszczenie o zmianę służebności osobistej na rentę przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa (tak: wyrok SA w Katowicach z 9 stycznia 1992 r., sygn. akt I ACr 484/91).

Obciążenie wartości nieruchomości

Wartość służebności często jest podawana, gdyż jako obciążenie zmniejsza wartość nieruchomości. Może być wyceniana np. na potrzeby oszacowania wartości nieruchomości lub na potrzeby podatku.

Jeśli chodzi o oszacowanie wartości nieruchomości, wartość prawa służebności (gruntowej i osobistej) może być także określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych według wzoru:

WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t

W tym wzorze:

• WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej);
• CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica (Wp – Wo), gdzie:
• Wp – wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 K.c.) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności,
• Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności);
• 1,2,... t – okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS);
• r – stopa dyskontowa (określona odpowiednio jak w punkcie 2.4.).

Natomiast w świetle art. 13 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:

1. w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części;
2. w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat.

Przytoczony przepis stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości służebności (art. 13 ust. 2), z kolei roczna wartość służebności osobistej jest ustalana w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością.

Natomiast przepis art. 13 ust. 3 ustawy stanowi, że w razie ustanowienia świadczeń na czas życia jednej osoby za podstawę opodatkowania przyjmuje się wartość prawa obliczoną według wieku osoby, z której śmiercią gaśnie zobowiązanie. Wartość wynosi przy wieku:

1. do lat 15 – 22-krotną wartość świadczenia rocznego;
2. powyżej lat 15 do 25 – 21-krotną wartość świadczenia rocznego;
3. powyżej lat 25 do 35 – 20-krotną wartość świadczenia rocznego;
4. powyżej lat 35 do 45 – 18-krotną wartość świadczenia rocznego;
5. powyżej lat 45 do 55 – 15-krotną wartość świadczenia rocznego;
6. powyżej lat 55 do 65 – 11-krotną wartość świadczenia rocznego;
7. powyżej lat 65 do 75 – 7,5-krotną wartość świadczenia rocznego;
8. powyżej lat 75 do 80 – 5-krotną wartość świadczenia rocznego.

Wysokość służebności oblicza się więc, mnożąc jej roczną wartość przez odpowiedni współczynnik związany z wiekiem osoby, na czas życia której ustanawia się powyższe świadczenie. Ustawodawca nie określił jednak sposobu ustalania rocznej wartości służebności. Zatem aby obliczyć skapitalizowaną wartości ograniczonego prawa rzeczowego, należy przyjąć jego roczną wartość w wysokości określonej przez uprawnionego.

Kwota podana w akcie notarialnym została ustalona na potrzeby podatkowe, w podany przeze powyżej sposób. W czasie sprawy o zmianę służebności na rentę oczywiście sąd może skorzystać z pomocy biegłego bez odnoszenia się do kwoty podanej w akcie notarialnym.

Co do podstaw do zmiany na rentę, oczywiście istnieją ku temu przesłanki, gdyż babcia zachowuje się w sposób wyraźnie wypełniający przesłanki przepisu Kodeksu cywilnego.