Urządzenia przesyłowe na działce – prawa właściciela i wynagrodzenie

Co wynika z przedstawionej sytuacji

Jeżeli operator energetyczny chce zlikwidować linię średniego napięcia nad działką i umieścić urządzenia w gruncie tej samej nieruchomości, to w praktyce chodzi o nowe albo zmienione obciążenie działki służebnością przesyłu. W takiej sytuacji nie ma obowiązku przyjmowania pierwszej propozycji wykonawcy, zarówno co do kwoty, jak i co do treści umowy.

Podstawą prawną ustanowienia służebności przesyłu jest art. 305¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy prawem polegającym na korzystaniu z niej w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli przedsiębiorca i właściciel nie dojdą do porozumienia, właściciel może żądać ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem na podstawie art. 305² § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z kolei przedsiębiorca może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności, jeżeli jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń – art. 305² § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy możesz żądać wyższej kwoty

Tak, co do zasady możesz żądać wyższej kwoty niż zaproponowane 4 tys. zł. Przepisy nie wprowadzają taryfikatora ani sztywnej stawki. Wynagrodzenie ma być „odpowiednie”, a więc powinno uwzględniać rzeczywisty zakres ingerencji w prawo własności, przebieg urządzeń, szerokość pasa eksploatacyjnego, ograniczenia zabudowy, spadek wartości nieruchomości i przyszłe uciążliwości związane z wejściem na grunt.

Przy sprawach określanych jako urządzenia przesyłowe na działce trzeba rozdzielić roszczenia dotyczące przyszłego tytułu do korzystania z gruntu od rozliczeń za okres wcześniejszy. W orzecznictwie przyjmuje się, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno mieć charakter ekwiwalentny i uwzględniać cały uszczerbek właściciela. Taki kierunek potwierdza m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 20 września 2012 r., sygn. IV CSK 56/12, oraz postanowienie Sądu Najwyższego z 12 października 2017 r., sygn. IV CSK 724/16.

W praktyce kwota proponowana przez operatora bywa punktem wyjścia do negocjacji, a nie kwotą ostateczną. W sporze sądowym wysokość wynagrodzenia zwykle ustala biegły rzeczoznawca majątkowy.

Zobacz również:

służebność przesyłu – jak ustala się wynagrodzenie za magistralę?

Czy można żądać zapłaty za wcześniejsze korzystanie z działki

Jest to możliwe, ale zależy od tego, czy przedsiębiorca korzystał z nieruchomości bez ważnego tytułu prawnego. Jeżeli nie było umowy, prawomocnego orzeczenia sądu, skutecznej decyzji administracyjnej dającej podstawę do korzystania z gruntu albo skutecznie nabytej służebności przez zasiedzenie, właściciel może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Podstawą takich roszczeń są art. 224 § 2 i art. 225 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny w związku z art. 230 Kodeksu cywilnego. W uchwale z 26 listopada 2014 r., sygn. III CZP 45/14, Sąd Najwyższy potwierdził dopuszczalność dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe bez tytułu prawnego.

Trzeba jednak odróżnić dwie rzeczy:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość,
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres przeszły.

Są to odrębne roszczenia, choć często dochodzi się ich równolegle.

Czy nowy właściciel może dochodzić roszczeń za okres sprzed zakupu

To zależy od rodzaju roszczenia i treści umowy nabycia nieruchomości. Samo nabycie własności działki nie zawsze oznacza automatyczne przejście na kupującego wszystkich roszczeń pieniężnych przysługujących poprzedniemu właścicielowi za okres sprzed sprzedaży.

Najczęściej przyjmuje się, że roszczenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres, gdy właścicielem był poprzednik prawny, przysługiwały właśnie jemu, chyba że zostały skutecznie przeniesione. Natomiast obecny właściciel może dochodzić roszczeń za okres, w którym sam był właścicielem nieruchomości, oraz żądać uregulowania stanu prawnego na przyszłość, w tym ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem.

Dlatego w opisanym stanie faktycznym trzeba sprawdzić umowę sprzedaży działki, ewentualne oświadczenia zbywcy oraz dokumenty operatora. Jeżeli poprzedni właściciel nie przelał na nabywcę roszczeń za okres wcześniejszy, to ich dochodzenie może być utrudnione albo niemożliwe.

Brak wpisu w księdze wieczystej – co to oznacza

Brak wpisu służebności przesyłu w księdze wieczystej jest dla właściciela ważną informacją, ale nie przesądza jeszcze całej sprawy. Służebność przesyłu ustanowiona umową wymaga dla swojej ważności aktu notarialnego po stronie właściciela nieruchomości obciążonej, zgodnie z art. 245 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a wpis do księgi wieczystej ma co do zasady charakter deklaratywny, nie konstytutywny.

Innymi słowy: brak wpisu może oznaczać, że służebności nie ma, ale może też oznaczać, że istnieje ważna umowa, której po prostu nie ujawniono w księdze. Trzeba więc zażądać od operatora przedstawienia dokumentów stanowiących podstawę korzystania z gruntu.

W praktyce należy sprawdzić:

• czy była zawarta umowa notarialna z poprzednim właścicielem,
• czy zapadło orzeczenie sądu ustanawiające służebność,
• czy istnieje decyzja administracyjna dotycząca posadowienia urządzeń,
• czy przedsiębiorca może twierdzić, że nabył służebność przez zasiedzenie.

Zobacz również:

przesunięcie słupów i transformatora z działki – co można zrobić?

Zasiedzenie służebności – najważniejsze ryzyko

Przedsiębiorca przesyłowy może bronić się zarzutem zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu. Zasiedzenie ocenia się przy zastosowaniu przepisów o służebnościach gruntowych w związku z art. 292 oraz art. 172 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Co do zasady termin wynosi 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze.

Jeżeli urządzenia istnieją od dawna i były widoczne oraz przedsiębiorca wykonywał trwałe i widoczne korzystanie z cudzej nieruchomości, zarzut zasiedzenia może być realny. To właśnie dlatego sama informacja, że w księdze wieczystej nie ma wpisu, nie wystarcza do oceny sprawy.

Dla ustalenia, czy zasiedzenie mogło nastąpić, znaczenie mają m.in.:

• data budowy lub przebudowy urządzeń,
• charakter korzystania z gruntu,
• ciągłość posiadania służebności przez przedsiębiorcę i jego poprzedników,
• ewentualne decyzje administracyjne lub zgody właścicieli,
• to, czy przerwano bieg zasiedzenia odpowiednimi czynnościami.

Czy można domagać się usunięcia urządzeń z działki

Co do zasady właściciel może korzystać z roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny i żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń. W sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych sądy bardzo ostrożnie podchodzą jednak do żądania fizycznego usunięcia infrastruktury, zwłaszcza gdy dotyczy ona sieci publicznej i dostaw energii.

Takie roszczenie może być ograniczone przez zarzut nadużycia prawa z art. 5 Kodeksu cywilnego albo przez wykazanie przez przedsiębiorcę, że posiada on tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. W praktyce w sprawach sieciowych częściej kończy się na uregulowaniu służebności i wynagrodzenia niż na nakazie usunięcia urządzeń.

Jak negocjować z operatorem – praktyczna kolejność działań

Najrozsądniej nie podpisywać od razu przedstawionego porozumienia. Najpierw warto ustalić, jaki dokładnie przebieg ma mieć kabel, jak szeroki będzie pas eksploatacyjny, jakie będą ograniczenia zabudowy i czy przedsiębiorca oczekuje służebności na czas nieoznaczony.

W piśmie do operatora można zażądać:

• przedstawienia podstawy prawnej korzystania z nieruchomości,
• przekazania projektu umowy i mapy z przebiegiem urządzeń,
• podwyższenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności,
• zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jeżeli brak było tytułu prawnego,
• doprecyzowania zasad wejścia na teren działki i usuwania szkód.

Na co uważać przy podpisywaniu umowy

Największe ryzyko polega na podpisaniu zbyt szerokiej i nieprecyzyjnej służebności. W umowie powinny być jasno opisane: przebieg urządzeń, powierzchnia lub pas służebności, uprawnienia operatora, sposób wjazdu sprzętu, obowiązek przywracania terenu do stanu poprzedniego oraz odpowiedzialność za szkody.

Jeżeli służebność ma być ustanowiona na czas nieoznaczony, trzeba szczególnie dokładnie ocenić wynagrodzenie. Sama „bezterminowość” nie jest sprzeczna z prawem, bo służebność przesyłu co do zasady ma charakter trwały, związany z istnieniem urządzeń i przedsiębiorstwa, a jej wygaśnięcie reguluje art. 305³ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Warto też pamiętać, że po wygaśnięciu służebności przedsiębiorca ma obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z nieruchomości albo naprawienia szkody, jeżeli usunięcie powodowałoby nadmierne trudności lub koszty – art. 305³ § 3 Kodeksu cywilnego.

FAQ

Czy brak służebności w księdze wieczystej oznacza, że operator działa bezprawnie?

Nie zawsze. Brak wpisu nie wyklucza istnienia ważnej umowy notarialnej, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej albo zasiedzenia. To sygnał, że trzeba zażądać dokumentów i zweryfikować stan prawny.

Czy mogę odmówić podpisania umowy za 4 tys. zł?

Tak. Nie masz obowiązku akceptować pierwszej propozycji. Możesz negocjować zarówno wysokość wynagrodzenia, jak i samą treść służebności.

Czy jako nowy właściciel mogę żądać pieniędzy za cały wcześniejszy okres?

Niekoniecznie. Roszczenia za okres sprzed nabycia działki zwykle przysługiwały poprzedniemu właścicielowi, chyba że zostały skutecznie przeniesione. Obecny właściciel może natomiast żądać uregulowania stanu prawnego na przyszłość.

Czy służebność przesyłu musi być bezterminowa?

Najczęściej tak jest konstruowana, bo wiąże się z istnieniem urządzeń przesyłowych. Nie zwalnia to jednak przedsiębiorcy z obowiązku zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia i precyzyjnego określenia zakresu korzystania z działki.

Czy mogę domagać się usunięcia urządzeń z działki?

Teoretycznie tak, na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, ale w sprawach infrastruktury przesyłowej takie żądania są trudne i często przegrywają z argumentem istnienia interesu publicznego albo z wykazaniem tytułu prawnego przedsiębiorcy.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji co do zasady można negocjować wyższą kwotę za ustanowienie służebności przesyłu i badać możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Kluczowe znaczenie ma jednak ustalenie, czy przedsiębiorca ma już jakikolwiek tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, zwłaszcza czy nie doszło do zasiedzenia służebności albo czy nie istnieje wcześniejsza podstawa administracyjna.

Najbezpieczniej najpierw zgromadzić dokumenty, a dopiero potem składać oświadczenia lub podpisywać umowę. Przy takich sprawach detale techniczne i historia nieruchomości mają bezpośredni wpływ na wysokość roszczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2014 r., sygn. akt III CZP 45/14
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 56/12
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt IV CSK 724/16
5. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity dostępny w ISAP