PGE korzysta z prywatnej działki – wynagrodzenie i służebność przesyłu

Urządzenia energetyczne na prywatnej nieruchomości – od czego zacząć?

Słupy energetyczne, linie napowietrzne, kable, stacje transformatorowe i inne urządzenia przesyłowe mogą znajdować się na prywatnej działce tylko wtedy, gdy przedsiębiorstwo energetyczne ma do tego skuteczny tytuł prawny. Może nim być w szczególności umowa z właścicielem, ustanowiona służebność przesyłu, dawna decyzja administracyjna ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości albo zasiedziana służebność.

Zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania energii elektrycznej nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Oznacza to, że słup lub stacja trafo stojąca na działce nie staje się automatycznie własnością właściciela gruntu. Nie wyklucza to jednak roszczeń właściciela za zajęcie działki i ograniczenie sposobu korzystania z niej.

W praktyce pierwszym krokiem powinno być ustalenie, na jakiej podstawie urządzenia zostały posadowione. Warto wystąpić do PGE lub innego operatora sieci o przedstawienie dokumentów, w szczególności:

• umowy z właścicielem lub poprzednim właścicielem działki,
• aktu notarialnego ustanawiającego służebność albo wpisu w księdze wieczystej,
• decyzji administracyjnej wydanej na podstawie dawnych albo obecnych przepisów wywłaszczeniowych,
• pozwolenia na budowę, map powykonawczych i protokołów odbioru,
• informacji o dacie budowy, modernizacji i nieprzerwanym korzystaniu z urządzeń.

W sprawach dotyczących mediów na działce podobne problemy pojawiają się także przy sporach o przyłącze energii oraz przy budowie innej sieciowej infrastruktury na cudzym gruncie.

Służebność przesyłu – kiedy właściciel może żądać zapłaty?

Służebność przesyłu jest uregulowana w art. 305¹-305⁴ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować albo którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Wynika to wprost z art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego. Sprawa o ustanowienie służebności przesyłu toczy się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może być jednorazowe albo okresowe. Kodeks cywilny nie zawiera tabeli stawek. Sąd ustala je na podstawie konkretnego stanu faktycznego, zwykle po opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Znaczenie mają między innymi: powierzchnia pasa służebności, przebieg linii, strefa ochronna, przeznaczenie działki w planie miejscowym, utrudnienia w zabudowie i wartość nieruchomości.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki

Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez skutecznego tytułu prawnego, właściciel może rozważyć roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy. Podstawą prawną są art. 224 § 2, art. 225 oraz art. 230 Kodeksu cywilnego. Przepisy te stosuje się odpowiednio do posiadacza zależnego, czyli także do podmiotu, który faktycznie korzysta z cudzego gruntu w określonym zakresie.

Nie jest to klasyczne odszkodowanie za szkodę. W praktyce chodzi o zapłatę odpowiadającą temu, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby odpłatnie udostępnił część nieruchomości pod urządzenia energetyczne. Wysokość roszczenia ustala się najczęściej według rynkowego wynagrodzenia za korzystanie z zajętej części działki, z uwzględnieniem faktycznego zakresu ingerencji.

Aktualnie ogólny termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi 6 lat, zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego. Koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, jeżeli termin przedawnienia wynosi co najmniej 2 lata. Dla roszczeń powstałych przed 9 lipca 2018 r. trzeba dodatkowo uwzględnić art. 5 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, który wprowadził przepisy przejściowe po skróceniu terminu z 10 do 6 lat.

Zasiedzenie służebności przez przedsiębiorstwo energetyczne

Najczęstszą linią obrony przedsiębiorstw przesyłowych jest zarzut zasiedzenia służebności. Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Na podstawie art. 305⁴ Kodeksu cywilnego do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.

Terminy zasiedzenia wynikają z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli posiadacz służebności jest w dobrej wierze, termin wynosi 20 lat. Jeżeli jest w złej wierze, termin wynosi 30 lat. Dobra wiara oznacza usprawiedliwione przekonanie, że przedsiębiorstwo ma prawo korzystać z nieruchomości w określonym zakresie. Sam fakt istnienia urządzeń od wielu lat nie przesądza jeszcze automatycznie o dobrej wierze.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że przed 3 sierpnia 2008 r., czyli przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu, możliwe było zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu. Tak wskazuje uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 18/13. Dlatego przy urządzeniach wybudowanych przed 2008 r. trzeba sprawdzać całą historię korzystania z gruntu, a nie tylko okres po wprowadzeniu art. 305¹ Kodeksu cywilnego.

Jeżeli PGE wykaże zasiedzenie, właściciel co do zasady nie uzyska ustanowienia odpłatnej służebności za przyszłość. Może również utracić możliwość skutecznego dochodzenia zapłaty za okres po dacie zasiedzenia. Nadal trzeba jednak dokładnie zbadać, od kiedy biegł termin zasiedzenia, czy korzystanie było nieprzerwane, jaki był zakres urządzeń oraz czy nastąpiły istotne modernizacje zmieniające sposób korzystania z działki.

Decyzja administracyjna a roszczenia właściciela

Niektóre linie energetyczne i stacje trafo były lokalizowane na podstawie decyzji administracyjnych wydawanych na podstawie dawnych przepisów wywłaszczeniowych. Obecnie odpowiednikiem takiego mechanizmu jest między innymi art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który pozwala staroście ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez zezwolenie na zakładanie i przeprowadzanie urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej.

Jeżeli istnieje ostateczna decyzja administracyjna ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości, przedsiębiorstwo może mieć publicznoprawny tytuł do utrzymywania urządzeń i dostępu do nich. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2014 r., sygn. akt III CZP 87/13, wskazuje, że decyzja wydana na podstawie art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości tworzy trwały tytuł administracyjny do korzystania z nieruchomości w zakresie określonym decyzją.

W takim przypadku droga cywilna o ustanowienie służebności przesyłu może być nieskuteczna, a ewentualne roszczenia trzeba oceniać odrębnie, z uwzględnieniem treści decyzji, wypłaconego wcześniej odszkodowania oraz przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 124 i art. 128 tej ustawy.

Czego można żądać od PGE?

Zakres możliwych żądań zależy od dokumentów i dat. Właściciel powinien rozdzielić roszczenia dotyczące przeszłości od uregulowania sytuacji na przyszłość.

Żądanie usunięcia urządzeń należy traktować ostrożnie. Właściciel może powoływać się na art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, który daje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. W sprawach przesyłowych sądy często badają jednak, czy przedsiębiorstwo mogłoby skutecznie żądać ustanowienia służebności przesyłu oraz czy usunięcie urządzeń nie byłoby nadmiernie dolegliwe dla odbiorców energii. Dlatego w wielu sprawach praktyczniejszym rozwiązaniem jest wynagrodzenie i dokładne uregulowanie pasa służebności.

Ile można uzyskać za słupy i stację trafo?

Nie ma ustawowego cennika za słupy energetyczne ani stację transformatorową. Kwotę wynagrodzenia za służebność przesyłu ustala się indywidualnie. W sprawie sądowej najczęściej konieczna jest opinia biegłego z zakresu wyceny nieruchomości.

Przy wynagrodzeniu za służebność przesyłu biegły bierze pod uwagę między innymi wartość nieruchomości, przeznaczenie działki, powierzchnię pasa eksploatacyjnego, stopień ograniczenia zabudowy, dostęp przedsiębiorstwa do urządzeń, uciążliwość stacji trafo oraz ewentualne obniżenie wartości działki. Inaczej będzie wyceniana działka rolna, inaczej budowlana z realną możliwością zabudowy, a jeszcze inaczej działka już zabudowana, na której urządzenia nie ograniczają istotnie dalszego korzystania.

Przy wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie z gruntu znaczenie ma rynkowa wartość korzystania z zajętej części nieruchomości w przeszłości. Jeżeli działkę kupiono w 2001 r., nabywca może dochodzić co do zasady roszczeń za okres, w którym sam był właścicielem. Roszczenia za wcześniejsze lata należały do poprzedniego właściciela, chyba że zostały skutecznie przeniesione na nabywcę. Inaczej wygląda sytuacja spadkobiercy, który dziedziczy majątkowe roszczenia spadkodawcy na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego.

Wezwanie do PGE i postępowanie sądowe

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wysłać do przedsiębiorstwa przesyłowego pisemne wezwanie. Powinno ono zawierać dane właściciela, numer księgi wieczystej, oznaczenie działki, opis urządzeń, żądanie przedstawienia tytułu prawnego, propozycję ustanowienia służebności przesyłu i ewentualne żądanie zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Jeżeli PGE odmawia zapłaty albo nie odpowiada, właściciel może wystąpić do sądu. Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu podlega opłacie stałej 200 zł na podstawie art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie jest sprawą o prawa majątkowe. Opłata zależy od wartości przedmiotu sporu i jest ustalana według art. 13 tej samej ustawy.

W jednej strategii procesowej można łączyć działania dotyczące uregulowania przyszłego korzystania z nieruchomości i roszczeń pieniężnych za przeszłość, ale nie zawsze odbywa się to w jednym trybie. Ustanowienie służebności przesyłu następuje w postępowaniu nieprocesowym, natomiast zapłata za bezumowne korzystanie najczęściej wymaga pozwu w procesie. W praktyce kolejność działań zależy od dokumentów, zarzutów przedsiębiorstwa i kwot, których właściciel chce dochodzić.

Przy ocenie nieruchomości obciążonej urządzeniami warto spojrzeć szerzej także na inne obciążenia działki, ponieważ mogą one wpływać na możliwość zabudowy, dostęp do drogi i wartość rynkową gruntu.

Czy można żądać przebudowy linii albo przeniesienia stacji trafo?

Żądanie przebudowy, skablowania linii lub przeniesienia stacji trafo jest możliwe, ale trudniejsze niż żądanie zapłaty. Podstawą może być art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli przedsiębiorstwo narusza własność bez tytułu prawnego. Trzeba jednak liczyć się z tym, że przedsiębiorstwo będzie powoływać się na interes publiczny, koszty przebudowy, bezpieczeństwo sieci oraz możliwość ustanowienia służebności.

Jeżeli urządzenia uniemożliwiają zabudowę działki budowlanej albo w istotny sposób ograniczają jej przeznaczenie, argumenty właściciela są silniejsze. Warto wówczas zgromadzić plan miejscowy, decyzję o warunkach zabudowy, projekt zagospodarowania działki, korespondencję z projektantem oraz opinię techniczną pokazującą, że przebudowa jest możliwa.

W skrajnych przypadkach ingerencja w prawo własności może prowadzić do procedur publicznoprawnych, w których pojawia się także temat taki jak wywłaszczenie albo administracyjne ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

FAQ

Źródła

• Art. 49 § 1, art. 118, art. 140, art. 172, art. 222 § 2, art. 224 § 2, art. 225, art. 230, art. 292, art. 305¹-305⁴, art. 352 oraz art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 124, art. 124b i art. 128 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 13 i art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 5 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 18/13.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2014 r., sygn. akt III CZP 87/13.