Obowiązek zameldowania lokatora a wynajem mieszkania

Podatek od najmu mieszkania

Jeżeli wynajmuje Pan mieszkanie prywatnie, przychód z najmu co do zasady rozlicza się obecnie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynika to z art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stawki ryczałtu z najmu prywatnego określa art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy: 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przy najmie prywatnym nie rozlicza się już tego przychodu na dawnych zasadach ogólnych tak jak w starszych opracowaniach.

Jeżeli czynsz najmu wynosi 300 zł miesięcznie, podatek ryczałtowy od samego czynszu umownego jest niski, ale trzeba dobrze ustalić, co wchodzi do podstawy opodatkowania. Jeżeli najemca zwraca tylko opłaty eksploatacyjne i media, które zgodnie z umową ponosi we własnym imieniu lub jako zwrot kosztów, nie zawsze powiększają one Pana przychód. To zależy od konstrukcji umowy i sposobu rozliczeń.

Podstawę prawną wpłaty ryczałtu stanowi art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Podatek wpłaca się za miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania. Zeznanie roczne PIT-28 składa się w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego, zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

Zobacz również:

najem okazjonalny może lepiej zabezpieczyć właściciela niż zwykła umowa najmu, zwłaszcza gdy chce Pan ograniczyć ryzyka przy oddawaniu mieszkania obcej osobie.

Czy właściciel ma obowiązek zameldować lokatora?

Nie. Co do zasady obowiązek meldunkowy wykonuje osoba, która przebywa w danym lokalu.

Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązany zameldować się w miejscu pobytu stałego albo czasowego najpóźniej w 30. dniu, licząc od dnia przybycia do tego miejsca. Zgodnie z art. 25 ust. 1 tej ustawy pobytem stałym jest zamieszkanie pod określonym adresem z zamiarem stałego przebywania, a zgodnie z art. 25 ust. 2 pobytem czasowym jest przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod określonym adresem albo w tej samej miejscowości, lecz pod innym adresem.

Meldunek ma charakter ewidencyjny. Nie tworzy prawa do lokalu, nie daje tytułu prawnego do mieszkania i nie zastępuje umowy najmu. Potwierdza jedynie fakt pobytu pod danym adresem w rozumieniu ustawy o ewidencji ludności.

Dlatego to najemca powinien dopełnić formalności meldunkowych, jeżeli faktycznie mieszka w lokalu i spełnia przesłanki ustawowe. Wynajmujący nie ma obowiązku „zameldować” lokatora za niego.

Jaka jest rola właściciela przy meldunku najemcy?

Choć obowiązek meldunkowy obciąża najemcę, właściciel lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu nadal odgrywa praktyczną rolę w procedurze. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności zameldowania na pobyt stały lub czasowy dokonuje się w organie gminy właściwym ze względu na położenie nieruchomości, przy czym można to zrobić także przez pełnomocnika albo elektronicznie, jeśli spełnione są warunki techniczne i formalne.

Z kolei art. 28 ust. 2 i 2a tej ustawy przewiduje, że osoba dokonująca zameldowania przedstawia potwierdzenie pobytu w lokalu dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu oraz do wglądu dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu tego podmiotu. W praktyce urząd może więc oczekiwać potwierdzenia pobytu najemcy przez właściciela.

Jeżeli właściciel odmawia takiego potwierdzenia, osoba zainteresowana może wykazywać swoje uprawnienie do pobytu innymi środkami w toku postępowania administracyjnego. Nie oznacza to jednak, że meldunek zależy wyłącznie od swobodnej zgody właściciela – urząd bada rzeczywisty stan pobytu i dokumenty.

W praktyce warto rozdzielić dwie rzeczy: zgodę na zamieszkanie i sam meldunek. Zgoda na zamieszkanie wynika zwykle z umowy najmu lub użyczenia, natomiast meldunek jest czynnością ewidencyjną wykonywaną wobec organu gminy.

Zobacz również:

tymczasowe zameldowanie nie daje lokatorowi prawa własności ani prawa najmu, ale może mieć praktyczne skutki administracyjne i dowodowe.

Czy brak meldunku jest karalny?

Dawne sankcje wykroczeniowe za niedopełnienie obowiązku meldunkowego nie obowiązują. Artykuł 147 Kodeksu wykroczeń został uchylony, więc obecnie samo niedopełnienie obowiązku meldunkowego nie jest karane w taki sposób, jak przewidywały to starsze przepisy.

Nie oznacza to jednak, że meldunek jest całkowicie obojętny. Nadal jest ustawowym obowiązkiem wynikającym z art. 24 ustawy o ewidencji ludności i w konkretnych sprawach może mieć znaczenie praktyczne, np. dla korespondencji urzędowej, danych w rejestrach czy postępowań administracyjnych.

obowiązek meldunkowy nadal istnieje, ale jego niedopełnienie nie jest dziś typowym wykroczeniem sankcjonowanym dawnym art. 147 Kodeksu wykroczeń.

Czy trzeba zgłosić wynajem do spółdzielni albo wspólnoty?

Najczęściej taką kwestię trzeba sprawdzić w dokumentach dotyczących lokalu, bo odpowiedź zależy od rodzaju budynku i sposobu naliczania opłat.

Jeżeli lokal znajduje się w spółdzielni mieszkaniowej, wysokość części opłat może zależeć od liczby osób faktycznie zamieszkujących lokal. Podstawą są zwykle statut, regulamin rozliczania kosztów albo uchwały spółdzielni, a nie sam meldunek. Podobnie we wspólnocie mieszkaniowej niektóre opłaty mogą zależeć od liczby mieszkańców, jeżeli wynika to z przyjętego sposobu rozliczeń.

Nie ma jednego przepisu, który nakazywałby każdemu właścicielowi mieszkania zawsze i w każdym przypadku zgłaszać sam fakt zawarcia umowy najmu do spółdzielni. Trzeba jednak liczyć się z obowiązkiem podania aktualnych danych potrzebnych do naliczenia opłat, jeżeli wynika to z regulaminów albo uchwał obowiązujących w danej nieruchomości.

W praktyce najlepiej sprawdzić: statut spółdzielni, regulamin rozliczeń mediów i opłat, uchwały wspólnoty oraz treść umowy o wywóz odpadów, jeżeli opłata zależy od liczby mieszkańców. Czasem znaczenie ma faktyczne zamieszkanie, a nie meldunek.

najem lokalu komunalnego rządzi się dodatkowymi ograniczeniami, dlatego przy mieszkaniach z zasobu gminnego zasady trzeba sprawdzić szczególnie dokładnie.

Czy potrzebna jest zgoda dzieci lub innych współwłaścicieli na wynajem?

To zależy od tego, czy dzieci są tylko zameldowane, czy są również współwłaścicielami lokalu.

Jeżeli dzieci są pełnoletnie, mieszkają za granicą i są jedynie nadal zameldowane w mieszkaniu, sama ich zgoda na wynajem nie jest potrzebna. Meldunek nie daje prawa współdecydowania o lokalu. O uprawnieniach do rozporządzania mieszkaniem decyduje własność, współwłasność albo inny tytuł prawny, a nie wpis w ewidencji ludności.

Jeżeli jednak dzieci są współwłaścicielami mieszkania, trzeba stosować przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów. Natomiast zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce jednorazowe zawarcie typowej umowy najmu mieszkania przez współwłaścicieli bywa zwykle traktowane jako czynność zwykłego zarządu, ale nie da się tego przesądzić abstrakcyjnie dla każdej sprawy. Znaczenie może mieć czas trwania umowy, jej treść, wysokość czynszu, obciążenia dla lokalu oraz dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości. Jeżeli pojawi się spór między współwłaścicielami, kwalifikacja czynności może wymagać oceny sądu.

Czy zameldowanie lokatora daje mu prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek nie tworzy prawa do lokalu. Tytuł prawny do lokalu może wynikać np. z własności, współwłasności, najmu, użyczenia albo innej umowy. Sam meldunek tego nie zastępuje.

To bardzo ważne dla właścicieli, którzy obawiają się, że po zameldowaniu najemca „nabędzie prawa do mieszkania”. Nie nabędzie ich z samego meldunku. Jeżeli najemca ma prawo mieszkać w lokalu, to dlatego, że wynika ono z umowy albo z innego tytułu prawnego, a nie z wpisu meldunkowego.

Trzeba jednak pamiętać, że wyprowadzenie lokatora po zakończeniu najmu nie następuje przez „wymeldowanie”, lecz – w razie sporu – według przepisów prawa cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. Meldunek i prawo do lokalu to dwie różne kwestie.

FAQ

Czy mogę odmówić zameldowania najemcy?

Może Pan odmówić potwierdzenia pobytu, ale nie przesądza to automatycznie o braku meldunku. Organ gminy bada stan faktyczny i dokumenty. Jeżeli najemca rzeczywiście mieszka w lokalu i ma ku temu podstawę, sprawa może być rozstrzygana w postępowaniu administracyjnym.

Czy meldunek lokatora oznacza, że trudniej będzie go wyprowadzić?

Nie z powodu samego meldunku. O tym, czy i jak można żądać opuszczenia lokalu, decydują przede wszystkim umowa najmu oraz przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Czy trzeba meldować lokatora przy krótkim pobycie?

Obowiązek meldunkowy zależy od rodzaju i czasu pobytu oraz stanu faktycznego. Zasadą z art. 24 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności jest dokonanie meldunku najpóźniej w 30. dniu od przybycia do miejsca pobytu stałego albo czasowego.

Czy dzieci zameldowane w mieszkaniu mogą zablokować najem?

Nie, jeżeli są wyłącznie zameldowane. Mogą współdecydować tylko wtedy, gdy mają prawo do lokalu, np. jako współwłaściciele.

Czy przy symbolicznym czynszu urząd skarbowy może badać wysokość najmu?

Tak, jeżeli warunki umowy odbiegają od realiów rynkowych albo sprawa ma związek z innymi rozliczeniami podatkowymi. Sam niski czynsz nie jest automatycznie zakazany, ale przy powiązaniach rodzinnych lub nietypowych warunkach warto zadbać o jasną treść umowy i sposób rozliczeń.

Źródła

• art. 24, art. 25, art. 28 ust. 1–2a ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności
• art. 199 i art. 201 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, art. 21 ust. 1–2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
• ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego