Darowizna mieszkania z kredytem hipotecznym na rzecz syna

Czy można darować mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Tak. Sam fakt, że mieszkanie jest obciążone hipoteką i zabezpiecza kredyt hipoteczny, nie blokuje przeniesienia własności w drodze darowizny. Hipoteka „idzie za nieruchomością”, a nie za konkretnym właścicielem. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

Istotne jest też to, że zgodnie z art. 75 tej samej ustawy zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego. Oznacza to, że po darowiźnie bank nadal zachowuje zabezpieczenie na mieszkaniu.

W praktyce więc darowizna jest możliwa, ale nie „czyści” nieruchomości z hipoteki ani nie kończy zobowiązań wobec banku.

Czy potrzebna jest zgoda banku?

To zależy od tego, o jaką zgodę chodzi.

Do samego przeniesienia własności nieruchomości przepisy prawa rzeczowego co do zasady nie wymagają zgody banku. Dodatkowo art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się wobec wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Co innego jednak umowa kredytowa. W umowie z bankiem bardzo często znajdują się postanowienia nakazujące poinformowanie banku o zmianie właściciela nieruchomości albo traktujące takie zdarzenie jako naruszenie warunków umowy. Skutek zależy więc od konkretnej treści Państwa umowy kredytu, regulaminu banku i ewentualnych aneksów.

Dlatego przed darowizną warto:

• sprawdzić umowę kredytową i regulamin,
• ustalić, czy bank wymaga wcześniejszego zawiadomienia,
• zapytac bank, czy dopuszcza jednoczesne przejęcie długu lub przystąpienie syna do długu.

Co dzieje się z kredytem po darowiźnie?

To najważniejsza praktyczna kwestia. Darowizna mieszkania nie powoduje automatycznie, że syn przejmie Państwa kredyt. Przejęcie długu wymaga odrębnej podstawy prawnej.

Zgodnie z art. 519 § 1 i § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego przejęcie długu może nastąpić przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela. Tym wierzycielem jest tu bank. Bez jego zgody nie dochodzi do skutecznego zwolnienia dotychczasowych kredytobiorców z długu.

To oznacza, że po darowiźnie zwykle występują dwa poziomy odpowiedzialności:

Jeżeli bank zgodzi się na przejęcie długu albo na inne przekształcenie umowy kredytu, sytuacja może wyglądać inaczej. To jednak wymaga oddzielnej analizy zdolności kredytowej syna i zgody banku wyrażonej w odpowiedniej formie.

Jaką odpowiedzialność poniesie syn jako obdarowany?

Po nabyciu mieszkania syn stanie się właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką. W praktyce oznacza to, że jeżeli kredyt nie będzie spłacany, bank może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości, mimo że właścicielem jest już syn. To właśnie sens zabezpieczenia hipotecznego wynikający z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że syn odpowiada wobec banku tak samo jak kredytobiorca. Bez skutecznego przejęcia długu albo przystąpienia do długu jego odpowiedzialność wynika przede wszystkim z obciążenia nieruchomości, a nie z samej umowy kredytu.

Zakres tej odpowiedzialności trzeba oceniać przez pryzmat treści księgi wieczystej, wysokości hipoteki, rodzaju wpisów i dokumentacji kredytowej. W konkretnym stanie faktycznym znaczenie może mieć też to, czy ustanowiono jedną hipotekę, kilka hipotek albo dodatkowe zabezpieczenia.

Darowizna mieszkania z majątku wspólnego małżonków

Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, oboje małżonkowie powinni wystąpić po stronie darczyńców. Wynika to z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości.

W praktyce, skoro oboje chcą przekazać mieszkanie synowi, najbezpieczniej jest, aby oboje byli stronami jednego aktu notarialnego darowizny.

Jeżeli sytuacja majątkowa małżonków jest bardziej złożona, np. po częściowej rozdzielności majątkowej, podziale majątku albo gdy w księdze wieczystej wpisano udziały, treść aktu trzeba dopasować do rzeczywistego stanu prawnego.

Forma darowizny i formalności u notariusza

Umowa darowizny nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz dla samego przeniesienia własności.

Notariusz zwykle przygotuje także wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Jeżeli hipoteka już widnieje w księdze, pozostanie ona ujawniona także po zmianie właściciela, dopóki nie zostanie wykreślona na podstawie oświadczenia wierzyciela po spłacie zabezpieczonej wierzytelności.

Przed wizytą u notariusza warto przygotować:

• numer księgi wieczystej,
• podstawę nabycia nieruchomości przez rodziców,
• dane stron,
• informację o ustroju majątkowym małżeńskim,
• informację o obciążeniach hipotecznych,
• ewentualne zaświadczenia wymagane przez notariusza.

Czy trzeba zawiadomić bank po darowiźnie?

Tak, w praktyce należy to zrobić niezwłocznie, nawet jeśli bank nie wydaje zgody na samą darowiznę. Obowiązek taki najczęściej wynika z umowy kredytowej albo regulaminu. Brak informacji może zostać potraktowany jako naruszenie obowiązków umownych.

Najlepiej zawiadomić bank pisemnie i dołączyć:

• kopię aktu notarialnego albo wypis aktu,
• aktualny odpis z księgi wieczystej, jeśli jest już po wpisie,
• wniosek o przedstawienie stanowiska banku co do dalszej obsługi kredytu.

Podatek od darowizny mieszkania dla syna

Darowizna od rodziców dla syna co do zasady może korzystać ze zwolnienia podatkowego przewidzianego dla tzw. grupy zerowej. Podstawę stanowi art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego notariusz co do zasady przekazuje dane potrzebne do rozliczenia czynności. W praktyce jednak zawsze warto upewnić się u notariusza albo doradcy podatkowego, czy w konkretnym przypadku potrzebne jest dodatkowe zgłoszenie i czy występują jakiekolwiek niestandardowe elementy, np. darowizna udziałów, darowizna połączona z przejęciem ciężarów albo rozliczeniami między stronami.

Trzeba też pamiętać, że obciążenie hipoteczne może mieć znaczenie przy ustalaniu czystej wartości nabycia, ale sposób rozliczenia podatkowego zależy od konstrukcji danej czynności. To już wymaga analizy podatkowej konkretnego aktu.

A co, jeśli syn jest małoletni?

Jeżeli obdarowany nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych, sprawa jest bardziej złożona. Zasadniczo rodzice reprezentują dziecko, ale przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka potrzebne może być zezwolenie sądu opiekuńczego. Podstawę stanowi art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz małoletniego często jest oceniana właśnie jako czynność wymagająca uprzedniej zgody sądu, ponieważ wiąże się z przyjęciem składnika majątku obciążonego istotnym ciężarem.

W opisanej przez Państwa sytuacji syn jest pełnoletni, więc ten etap odpada.

FAQ

Czy bank może zablokować samą darowiznę mieszkania?

Co do zasady nie, ponieważ zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką jest dopuszczalne. Bank zachowuje jednak swoje zabezpieczenie hipoteczne, a umowa kredytu może nakładać obowiązek poinformowania o zmianie właściciela.

Czy po darowiźnie rodzice przestają spłacać kredyt?

Nie automatycznie. Bez zgody banku na przejęcie długu przez syna dotychczasowi kredytobiorcy nadal pozostają zobowiązani z umowy kredytowej.

Czy syn odpowiada całym swoim majątkiem za ten kredyt?

Nie zawsze. Jeżeli nie przejął długu i nie przystąpił do umowy kredytowej, jego odpowiedzialność wynika przede wszystkim z tego, że jest właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką. Wtedy bank może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości.

Czy darowizna dla syna jest zwolniona z podatku?

Zwykle tak, na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale sposób rozliczenia trzeba potwierdzić przy konkretnej czynności i dokumentach notarialnych.

Czy wystarczy podpisać umowę w zwykłej formie pisemnej?

Nie. Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 65 ust. 1, art. 72 i art. 75 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 158 oraz art. 519 § 1 i § 2 pkt 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 37 § 1 pkt 1 oraz art. 101 § 3 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn